• Büroflächenumsatz in den Top 5-Märkten mit 2,45 Millionen Quadratmetern leicht über zehnjährigem Durchschnittsergebnis

• Uneinheitliche Marktdynamik: Rekordergebnis in Berlin, deutliche Zuwächse in Hamburg und München, rückläufige Entwicklung in Düsseldorf und Frankfurt

• Durchschnittliche Leerstandsrate sinkt unter die Neun-Prozent-Marke

• Erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt steigt auf 39,00 Euro pro Quadratmeter

Im Jahresverlauf 2014 wurden in den fünf großen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München insgesamt rund 2,45 Millionen Quadratmeter Bürofläche vermietet. Damit wurde das langfristige Mittel der letzten zehn Jahre um rund ein Prozent leicht übertroffen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte der Vermietungsumsatz im zurückliegenden Kalenderjahr um fünf Prozent zulegen. Dies geht aus dem Büromarktbericht vom Immobilienberatungsunternehmen CBRE hervor. „Nachdem in den beiden Vorjahren die Flächenumsätze jeweils um rund acht Prozent zurückgegangen sind, zeichnet sich nun eine Trendwende ab“, sagt Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE Deutschland. „Die Stimmung am Markt ist überwiegend zuversichtlich, da die Fundamentaldaten weiter robust sind und dies zu Beschäftigungsaufbau führt. Vor allem in den Top-Märkten machen sich wieder gestiegene Bürobeschäftigtenzahlen bemerkbar. Dennoch zeigte sich an den einzelnen Vermietungsmärkten ein uneinheitliches Bild mit viel Licht, aber auch mit einigen Schatten.“

„Die derzeit herrschenden geopolitischen Unwägbarkeiten wirkten sich teilweise dämpfend auf die Anmietungentscheidungen und einen möglichen Standortwechsel der Unternehmen aus“, ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. „Entsprechend registrierten wir eine Vielzahl an Verlängerungen der bestehenden Mietverträge, die sich in den vergangenen Monaten auf knapp über 460.000 Quadratmeter summierten.“ Allerdings werden diese nicht zum klassischen Bürovermietungsumsatz gezählt. Darunter fallen alleine ein gutes Dutzend Verlängerungen in der Flächenkategorie ab 10.000 Quadratmetern sowie weitere 15 Mietvertragsverlängerungen ab 5.000 Quadratmetern. Insbesondere in Frankfurt (über 220.000 Quadratmeter) und Düsseldorf (mehr als 110.000 Quadratmeter) gab es viele Mietvertragsverlängerungen.

Berlin, Hamburg und München mit positiven Ergebnissen

Der Berliner Bürovermietungsmarkt schloss das Jahr 2014 mit dem höchsten Quartal- sowie Jahresendergebnis seit Erhebung der Marktdaten ab. Der kumulierte Jahresumsatz von 608.800 Quadratmetern übertrifft das Vorjahresergebnis um fast 30 Prozent. Damit verzeichnet Berlin unter den fünf Büromarktzentren die größte Umsatzsteigerung dank diverser Großvermietungen und Eigennutzungen in den Branchen Finanzdienstleistung, Industrie/Bau, Forschung/Biotech sowie vor allem durch das kontinuierlich wachsende Kreativ-Cluster des TMT-Sektors in Deutschlands wichtigster Start-up Metropole, das für knapp 30 Prozent des kumulierten Vermietungsvolumens im zurückliegenden Vermietungsjahr verantwortlich war. Der Eigennutzeranteil lag insgesamt bei rund zehn Prozent.

Auch in Hamburg wurde mit 525.000 Quadratmetern ein deutliches Plus von 19 Prozent verzeichnet. Damit wurde 2014 in der Hansestadt eines der besten Vermietungsergebnisse seit dem Boomjahr 2007 erzielt. Das Ergebnis liegt zehn Prozent über dem langfristigen Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Angetrieben wurde das gute Ergebnis unter anderem durch die Großanmietung von über 32.000 Quadratmetern der Deutschen Telekom am Überseering im Teilmarkt City-Nord und durch die Vermietung von 16.000 Quadratmetern an Marquard & Bahls AG in der HafenCity. Die Eigennutzung der VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft Bezirksverwaltung Hamburg mit 22.000 Quadratmetern in Winterhude/Barmbek fiel ebenfalls auf das Jahr 2014. Entsprechend lag der Eigennutzeranteil am Hamburger Markt bei 19 Prozent.

München bleibt mit 634.200 Quadratmetern der umsatzstärkste Büromarkt in Deutschland. Das Jahresergebnis 2014 konnte dank eines starken Schlussquartals, in dem mit 214.800 Quadratmetern beinahe ein Drittel des gesamten Jahresumsatzes erzielt wurde, gegenüber dem Vorjahr um knapp acht Prozent zulegen. Der Eigennutzeranteil betrug dabei lediglich zwei Prozent. Im Unterschied zu den beiden vorangegangenen Quartalen, in denen in München kein einziger großvolumiger Abschluss über 5.000 Quadratmeter getätigt wurde, gab es allein im letzten Jahresviertel sechs. Insgesamt steuerten großflächige Transaktionen rund ein Fünftel zum Jahresgesamtumsatz bei. Etwa genauso hoch war der Anteil kleinflächiger Abschlüsse unter 500 Quadratmetern.

Umsatzrückgänge in Frankfurt und Düsseldorf

Der Flächenumsatz belief sich in Frankfurt bei einem Eigennutzeranteil von zwei Prozent auf insgesamt 372.000 Quadratmeter und lag mit rund 20 Prozent unter dem langfristigen Mittel. Das rückläufige Ergebnis in der Mainmetropole ist unter anderem dem hohen Volumen an Mietvertragsverlängerungen statt Neuanmietungen geschuldet, die sich im Jahresverlauf 2014 auf über 220.000 Quadratmeter summierten, darunter über die Hälfte durch großvolumige Mietverträge. Geprägt wurde das Vermietungsgeschehen im Wesentlichen von Anmietungen der Banken- und Finanzdienstleister, die durch einige Großtransaktionen für mehr als 35 Prozent des gesamten Flächenumsatz verantwortlich waren und überwiegend im CBD der Finanzmetropole neue Fläche belegten. Dementsprechend entfiel mehr als die Hälfte des gesamten Frankfurter Büroflächenumsatzes auf die drei zentralen Teilmärkte Bankenlage, Westend und City.

In Düsseldorf ging der Flächenumsatz vor allem aufgrund des Ausbleibens einiger für 2014 avisierten Großverträge und einer damit einhergehenden deutlich geringeren Marktdynamik im Stadtgebiet Düsseldorf auf 236.500 Quadratmeter zurück. Deutlich besser schnitt der Vermietungsmarkt im Düsseldorfer Speckgürtel ab. In den vier Umlandgemeinden wurden insgesamt 88 Prozent mehr Flächen durch Eigennutzer belegt oder vermietet als im Jahr 2013. Vor allem im Rating konnte unter anderem durch die Eigennutzung der Mitsubishi Electric BV ein deutliches Umsatzplus erzielt werden; insgesamt steuert dieser Teilmarkt fast 15 Prozent zum Gesamtergebnis im Marktgebiet bei. Der Eigennutzeranteil lag im gesamten Düsseldorfer Marktgebiet mit fast 17 Prozent deutlich über dem Wert des Vorjahres. Insgesamt resultiert hieraus ein Gesamtumsatz von 314.800 Quadratmetern.

Starke Nachfrage von Unternehmen aus dem TMT-Sektor

Zum Vermietungsumsatz in den Top-Standorten haben im Wesentlichen die Banken und Finanzdienstleister, die Beraterbranche sowie der TMT-Sektor beigetragen. Auf letzteren entfiel rund ein Fünftel des Gesamtumsatzes, insbesondere in Berlin, München und Hamburg wurde angemietet. Daneben zeigte sich durch diverse Großanmietungen auch das produzierende Gewerbe recht anmietungsfreudig.

Leerstandsrate bundesweit rückläufig

Die Leerstandsraten in den Top 5-Märkten setzten ihren Abwärtstrend fort. Leichte Rückgänge wurden in Düsseldorf (-0,1 Prozentpunkte auf 10,5 Prozent), Hamburg (-0,3 Prozentpunkte auf 7,5 Prozent) sowie München (-0,5 Prozentpunkte auf 6,8 Prozent) verzeichnet, während die Leerstandsraten in Berlin und insbesondere in Frankfurt deutlich sanken (-0,8 Prozentpunkte auf 8,0 Prozent respektive -3,3 Prozentpunkte auf 11,4 Prozent). Im Mittel stehen in den fünf Top-Standorten 8,8 Prozent der Büroflächen leer. Absolut verringerte sich das Leerstandsvolumen um knapp 640.000 Quadratmeter oder um 9,3 Prozent.

Spitzenmiete und Durchschnittsmieten entwickeln sich uneinheitlich

Die Spitzenmieten zogen in Hamburg (+2,1 Prozent auf 24,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) und München (+1,5 Prozent auf 33,00 Euro pro Quadratmeter und Monat) weiter an. Nach einer sehr langen Stabilität stieg auch in Frankfurt die erzielbare Spitzenmiete zum Jahresende 2014 um 2,6 Prozent auf nunmehr 39,00 Euro pro Quadratmeter und Monat an. In der Bundeshauptstadt Berlin liegt die Spitzenmiete wie auch im Vorjahr bei 22,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat, während in Düsseldorf ein Rückgang um 5,5 Prozent auf 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu verzeichnen war.

Die gewichtete Durchschnittsmiete sank in Düsseldorf (-9,5 Prozent) und München (-1,6 Prozent) ab, während in Berlin (+6,4 Prozent) und Hamburg (+1,6 Prozent) leichte Zuwächse registriert wurden. In Frankfurt stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich aufgrund einiger großvolumiger Anmietungen in Neubauflächen der Bankenlage deutlich um 17 Prozent an.

Neubauvolumen steigt um 20 Prozent

Im Jahresverlauf 2014 stieg das Volumen neuer oder nach erfolgter Sanierung wieder auf den Markt gekommener Büroflächen in den Top-Standorten im Vergleich zum Vorjahr um knapp 20 Prozent an. Insgesamt wurden rund 886.000 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt, wovon über 40 Prozent auf Frankfurt und München entfielen. „Im gerade begonnenen Jahr werden nochmals mehr als eine Millionen Quadratmeter neuer oder sanierter Büroflächen in den Top-Standorten an den Markt kommen, wovon allerdings ein Großteil auf bereits vergebene Flächen in Berlin entfällt“, erklärt Ape. Für die darauf folgenden Jahre werden nach derzeitigem Kenntnisstand mit knapp 670.000 Quadratmetern in 2016 und unter 350.000 Quadratmetern in 2017 deutlich geringere Fertigstellungsvolumina erwartet. Da insgesamt weniger als 40 Prozent der bis Ende 2017 projektierten Flächen derzeit noch unvermietet sind, dürfte sich auch der Leerstandsabbau fortsetzen und bei einer konjunkturbedingten Belebung der Vermietungsmärkte für ein entsprechendes Mietpreiswachstum sorgen.

Ausblick: Vermietungsjahr 2015 mit mehr Dynamik

„Für das gesamte Vermietungsjahr 2015 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz, der weiterhin über dem langfristigen Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegen dürfte, zumal eine Vielzahl großvolumiger Mietverträgen auslaufen. Nach wie vor zeigt sich die deutsche Wirtschaft recht robust und auch der Beschäftigungsaufbau setzt sich angesichts der sich aufhellenden Stimmung im Markt weiter fort, sodass auch mit zusätzlichem Flächenbedarf bei den Büronutzern gerechnet werden kann“, sagt Linsin.