Verhaltene Aktivität in den Top-5-Bürovermietungsmärkten im ersten Halbjahr
- Flächenumsatz sank im ersten Halbjahr im Vorjahresvergleich um 36,9 Prozent auf 1,03 Millionen Quadratmeter
- Spitzenmieten stabil auf Niveau des ersten Quartals 2020
- Leerstandsraten verharren trotz leichtem Anstieg auf sehr niedrigem Niveau
Im ersten Halbjahr 2020 wurden an den fünf wichtigsten Büromärkten Deutschlands 1,03 Millionen Quadratmeter neu vermietet oder an Eigentümer vergeben. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2019 ist dies ein Rückgang um 36,9 Prozent. Zusätzlich zu diesen Neuabschlüssen wurden rund 110.000 Quadratmeter Mietvertragsverlängerungen registriert. Diese zählen zwar nicht zum klassischen Büroflächenumsatz, gewinnen in den Top-Bürovermietungsmärkten aber zunehmend an Bedeutung. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Grund für den rückläufigen Büroflächenumsatz ist nicht zuletzt die historische Herausforderung der Corona-Pandemie, deren Auswirkungen die deutsche Wirtschaft stark treffen. Während die großen Anmietungsgesuche in den Top-5-Büromärkten professionell weiterlaufen, wurden diverse kleinere Abschlüsse vor allem durch Lockdown-bedingte Unsicherheiten und schwerfälligere und verzögerte Prozesse zurückgestellt. Nennenswerte Absagen konnten wir aber nicht verzeichnen. Gleichzeitig führt die anhaltende Knappheit von hochwertigen Büroflächen zu dem aktuellen niedrigen Flächenumsatz.
Leerstände steigen leicht
Die durchschnittliche Leerstandsrate sank in den Top-5-Märkten im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent. „Im Vergleich zum Jahresanfang verzeichnen wir leicht steigende Leerstände, was vor allem auf das Freiziehen von älteren Flächen zurückzuführen ist“, erklärt Ape. Insgesamt verharren die Leerstandsraten in Berlin (1,5 Prozent), Hamburg (2,6 Prozent) und München (3,0 Prozent) weit unter der natürlichen Schwankungsreserve. „Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs bleibt hochwertiger Büroraum in den begehrten Lagen, trotz einer gefüllten Entwicklungspipeline, weiterhin knapp,“ sagt Ape. Mit rund 296.000 Quadratmetern in den ersten beiden Quartalen 2020 bleibt die kumulierte Fertigstellung im Jahresvergleich mit einer Reduktion von 12,2 Prozent weiterhin rückläufig. Bis 2022 sind in den Top-5 Büromärkten rund 4,7 Millionen Quadratmeter neue Flächen geplant. Nach aktuellem Stand wurde bereits knapp die Hälfte dieser neuen beziehungsweise für die Kernsanierung vorgesehenen Büroflächen vermietet oder zur Eigennutzung reserviert.
Entwicklungen in den Top-Märkten
Die Spitzenmieten stabilisierten sich auf dem Niveau des Vorquartals. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 legten die Spitzenmieten in Hamburg (plus 8,3 Prozent), Berlin (plus 7,1 Prozent) und Frankfurt (plus 4,8 Prozent) jedoch deutlich zu. „Gespräche mit Eigentümern und potentiellen Mietern deuten derzeit nicht darauf hin, dass für hochwertige Büroflächen Corona-bedingte Abschläge bei der Vertragsmiete zu erzielen sind. Daher erwarten wir eine Stabilisierung der aktuellen Spitzenmieten im weiteren Jahresverlauf. Unternehmen sind auch weiterhin bereit, für hochwertige Büroflächen entsprechende Preise zu bezahlen“, erläutert Ape. Deutliche Anstiege konnten bei den Durchschnittsmieten in den Top-Märkten verzeichnet werden. So legte die flächengewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich in vier der fünf Bürozentren im zweistelligen Prozentbereich zu.
Insgesamt konnten fünf Großdeals mit jeweils über 20.000 Quadratmeter verzeichnet werden. Diese machten entsprechend rund ein Fünftel des Gesamtvolumens im ersten Halbjahr aus. Darunter fiel auch die Anmietung der Deutschen Rentenversicherung im CULE Campus in Berlin. Damit stellt die öffentliche Hand die stärkste Nachfragegruppe in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres. Insgesamt entfallen auf den öffentlichen Sektor 18,9 Prozent oder rund 195.000 Quadratmeter des Gesamtumsatzes. Dahinter folgen der digital-affine TMT-Sektor mit 15,2 Prozent sowie der Industriesektor inklusive der Baubranche mit 11,3 Prozent.
Die Rückkehr in das Büro
Mittlerweile konnte die konjunkturelle Schockstarre, auch durch die Finanzhilfen der Bundesregierung, überwunden werden und es deutet sich nach dem massiven Einbruch im ersten Halbjahr eine Erholung an. Mit der langsam zurückkehrenden Normalität und der Rückkehr ins Büro werden zunehmend professionelle Reopening- und Reoccupy-Workplace-Strategien wichtiger. Langfristig wird das 100-Prozent-Homeoffice, das einige Unternehmen in den letzten Monaten einführen mussten, keine Lösung sein – vielmehr erwarten wir einen Trend zu einer weiter ausdifferenzierten und flexiblen Arbeitsumgebung.
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CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2019 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über 530 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de
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