Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ging das Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen um 15 Prozent auf 51,9 Milliarden Euro zurück

Das Investitionsgeschehen lag im dritten Quartal 2022 über dem des zweiten Quartals

Die Nettoanfangsrenditen stiegen infolge der exogenen Risiken und vor allem aufgrund des veränderten Zinsumfelds in allen Assetklassen an
 

In den ersten drei Quartalen 2022 ging das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt im Vorjahresvergleich um 15 Prozent auf 51,9 Milliarden Euro zurück. Davon entfielen 41,3 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 10,6 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien. Zusätzlich zum registrierten Immobilientransaktionsvolumen wurden anteilige Übernahmen mit insgesamt fast 1,2 Milliarden Euro am Markt vollzogen, unter anderem zuletzt eine Beteiligung am Elbtower in Hamburg. Trotz der hohen Unsicherheit im Markt aufgrund der Vielzahl an exogenen Schocks verzeichnete das dritte Quartal 2022 mit 15,9 Milliarden Euro jedoch ein leicht höheres Transaktionsvolumen als noch das zweite Quartal. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Mit 31,8 Milliarden Euro oder 61 Prozent des Transaktionsvolumens drückte sich dennoch der Fokus der Investoren auf Core- und Core-plus-Produkt aus. Daneben entfielen 24 Prozent auf Value-add-Produkte, in die rund vier Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum investiert wurde.

Renditen stiegen erneut

Die Spitzenrenditen für erstklassige Produkte in Top-Lage stieg in allen Assetklassen über die vergangenen drei Monate hinweg weiter an. Für erstklassige Büroimmobilien in den Top-Standorten stiegen die Nettoanfangsrenditen in allen Märkten um 0,25 Prozentpunkte an. Weiterhin wird die niedrigste Spitzenrendite in München und Berlin verzeichnet (2,9 Prozent), die höchste in Düsseldorf, Köln und Stuttgart (3,15 Prozent). Hamburg liegt nunmehr bei drei Prozent und Frankfurt bei 3,1 Prozent. Auch in den Cityrandlagen und peripheren Teilen der Marktgebiete stiegen die Spitzenrenditen weiter an, teils noch kräftiger als in den Central Business Districts. Für Logistikimmobilien wurde ebenfalls ein Anstieg gegenüber der Jahresmitte von 0,25 Prozentpunkten verzeichnet; gleichwohl ist das Produkt in dieser Assetklasse rar und stark nachgefragt. Auch erstklassige Geschäftshäuser in den innerstädtischen Lagen der Top-Märkte sahen einen Anstieg der Spitzenrendite um 0,25 Prozentpunkte. Für Shopping-Center fiel der Anstieg mit 0,1 Prozentpunkten moderater aus.

Logistik boomt, Büro weiterhin die größte Anlageklasse

Büro blieb mit einem Marktanteil von 37 Prozent gemessen am gesamten Transaktionsvolumen der ersten neun Monate weiterhin die aus Investorensicht wichtigste Anlageklasse, auch dank der aktuell sehr robusten Ergebnisse an den Vermietungsmärkten mit guten Flächenumsätzen und nachfragebedingt weiter steigenden Mieten. „Dieser Mietanstieg dürfte sich aufgrund der sich abzeichnenden Angebotsverknappung bei modernen Flächen in guten Innenstadtlagen und höheren Gestehungskosten mittelfristig weiter fortsetzen“, erwartet Linsin. Logistik verzeichnete ebenso wie Büro einen Anstieg des Marktanteils im Vorjahresvergleich um sechs Prozentpunkte – auf nun 16 Prozent. „Logistik boomt, nicht nur wegen dem weiter wachsenden Onlinehandel, sondern auch wegen den langfristig strukturellen Veränderungen im Hinblick auf den Shift weg von Just-in-Time zu Just-in-Case und dem damit verbundenen Aufbau von Zwischen- und Pufferlagern“, sagt Linsin.

Mit einem Marktanteil von 20 Prozent stellten Mehrfamilienhäuser die zweitgrößte Assetklasse dar – im Vorjahr floss, im Wesentlichen getragen von einigen milliardenschweren Portfoliotransaktionen, noch jeder dritte Euro in dieses Segment. Einzelhandelsimmobilien kamen auf einen Marktanteil von 13 Prozent, gefolgt von Entwicklungsgrundstücken mit rund fünf Prozent und Pflege- und Gesundheitsimmobilien mit vier Prozent.

Berlin mit 8,4 Milliarden Euro stärkster Investmentmarkt

Rund 48 Prozent des Gesamtvolumens entfiel auf die Top-7-Standorte. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 54 Prozent. In fast allen Standorten zog die Marktdynamik im dritten Quartal dieses Jahres im Vergleich zur Jahresmitte jedoch wieder deutlich an. Lediglich in Frankfurt war ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorquartal zu verzeichnen. Trotz eines Rückgangs um 49 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnete der Berliner Investmentmarkt mit 8,4 Milliarden Euro das stärkste Ergebnis unter den Top-Standorten, gefolgt von Hamburg mit 4,9 Milliarden Euro (plus 19 Prozent). Beide Standorte sahen vor allem im dritten Quartal große (Büro-)Transaktionen wie das VoltAir und den TechnoCampus in der Bundeshauptstadt – die von CBRE auf Verkäuferseite begleitet wurden – oder das ehemalige Fernmeldeamt in Hamburg-Rotherbaum, bei dem CBRE auf der Käuferseite agierte. An dritter Stelle folgte, insbesondere durch das starke erste Quartal, Frankfurt mit 4,3 Milliarden Euro (minus 14 Prozent). Aber auch in der Bankenmetropole wurden im dritten Quartal große Transaktionen registriert. München landete mit knapp 3,1 Milliarden Euro (minus 34 Prozent) auf Platz vier, gefolgt von den beiden Rheinmetropolen Düsseldorf mit 2,5 Milliarden Euro (plus 95 Prozent) und Köln mit 942 Millionen Euro (minus elf Prozent). Das Schlusslicht bildete der Stuttgarter Markt mit 700 Millionen Euro (plus acht Prozent), an dem im laufenden Jahr keine großvolumigen Transaktionen verzeichnet werden konnten.

Offene Immobilienfonds und nordamerikanische Investoren waren besonders aktiv

Stärkste Nettokäufer waren die offenen Immobilien – und insbesondere Spezialfonds, die 7,2 Milliarden Euro mehr investierten als verkauften. Asset- und Fondsmanager standen mit einem positiven Saldo von knapp 5,5 Milliarden Euro an zweiter Stelle, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit einem Plus von 2,4 Milliarden Euro. Dagegen überstiegen die Verkäufe die Neuakquisitionen bei Privatinvestoren (Saldo von minus zwei Milliarden Euro) und Immobilienaktiengesellschaften/REITs (minus 3,1 Milliarden Euro) deutlich.

Mit 28,5 Milliarden Euro entfiel mehr als die Hälfte (55 Prozent) des im laufenden Jahr investierten Kapitals auf einheimische Investoren. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen des Vorjahres stieg damit der Anteil der internationalen Anleger leicht von 40 Prozent auf 45 Prozent. Insgesamt investierten sie 23,4 Milliarden Euro am deutschen Markt. Mit einem Anteil von 21 Prozent (inkl. der Brookfield-Transaktion im ersten Quartal) waren nordamerikanische Investoren die aktivsten internationalen Akteure. Rund 16 Prozent des internationalen Kapitals stammte von europäischen Anlegern außerhalb Deutschlands.

Fokus auf kleinere Transaktionen

Deutlich weniger als im Vorjahreszeitraum wurde im Rahmen von Paketkäufen investiert - mit 19,9 Milliarden Euro rund 24 Prozent weniger. Am aktuellen Volumen machten Portfolios 38 Prozent aus. Damit setzt sich der bereits seit einiger Zeit zu beobachtende Trend der zielgerichteten Investition in selektierte Objekte fort. Insgesamt wurden in den vergangenen neun Monaten 98 Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Marke registriert, die sich auf 28,1 Milliarden Euro summierten. Im Vorjahreszeitraum waren es 111 Abschlüsse mit insgesamt 35,5 Milliarden Euro. Im aktuellen Betrachtungszeitraum entfielen davon 59 Transaktionen oder 12 Milliarden Euro auf Einzeltransaktionen, mehrheitlich auf Büroakquisitionen in den Top-Standorten. Großvolumige Portfolios umfassten überwiegend Objekte außerhalb der Top-Standorte und hatten meistens Logistik – oder Einzelhandelsimmobilien zum Inhalt. „Angesichts des erschwerten Finanzierungsumfeldes und damit längeren Prüfprozessen seitens der Banken und Anlageausschüssen auf Investorenseite kommen kleinere Transaktionen im Vergleich zu Großtransaktionen schneller zu Abschlüssen“, erklärt Klein.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2022

„Für das Gesamtjahr ist ein Transaktionsvolumen von gut 65 Milliarden Euro erwartbar, zumal

noch einige größere Transaktionen in der Pipeline sind“, prognostiziert Klein. „Davon dürften etwa 15 Milliarden auf den Bereich des institutionellen Wohnens entfallen.“

„Wir erwarten in den kommenden Monaten auch angesichts weiter steigenden Finanzierungskosten ein weiteres Austarieren der Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite“, sagt Linsin. „Dementsprechend dürften die Renditen ihren Anstieg in den einzelnen Assetklassen vorerst fortsetzen, sodass sich über das gesamte Rendite-Risiko-Profil entsprechende Opportunitäten für Investoren ergeben.“