• Büroflächenumsatz ging im Vorjahresvergleich um gut 20 Prozent zurück

• Kleineres Segment ist Treiber der Flächennachfrage

• Spitzenmiete stieg um zwei Prozent

Der Hamburger Bürovermietungsmarkt erlebte einen verhaltenen Auftakt in das neue Jahr 2016. Im ersten Quartal wurden insgesamt rund 99.500 Quadratmeter umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahresquartal stellt dies einen Rückgang von gut 20 Prozent dar und ist gleichzeitig das schwächste Quartalsergebnis seit 2009. Hamburg bildet damit das Schlusslicht unter den Top 5-Märkten in Deutschland. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Kleineres Segment ist Treiber der Flächennachfrage

„Wir sind zwar unter die 100.000 Quadratmeter-Marke gerutscht, haben aber in Anbetracht der konstanten Nachfrage in den kleineren Segmenten dennoch einen recht soliden Jahresauftakt erlebt.“ Die Nachfragedynamik in den Größensegmenten unter 5.000 Quadratmeter entwickelte sich vergleichsweise positiv. Insgesamt wurden hier im ersten Quartal rund 87.000 Quadratmeter umgesetzt, was sowohl ein Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt (plus 19 Prozent), als auch gegenüber dem Vorquartal (plus sechs Prozent). Die Flächennachfrage war geprägt durch einen hohen Anteil von Abschlüssen im kleineren Segment (bis 1.000 Quadratmeter) mit knapp 45 Prozent Anteil am Gesamtumsatz sowie im mittleren Segment (1.000 bis 2.500 Quadratmeter) mit 23 Prozent.

Nachfrageseitig wurde das Marktgeschehen geprägt durch die Branchen Industrie/Bau (19 Prozent), Handel (zwölf Prozent) und Versicherungsgewerbe (acht Prozent) sowie Neue Medien und Internet (acht Prozent). Der dynamische TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien, Technologie) hatte inklusive der Branche Neue Medien und Internet, auf die anteilig alleine acht Prozent entfielen, einen erneut hohen Anteil von zusammen 16 Prozent am Umsatzvolumen in der Hansestadt.

„In den dynamischen Branchen, besonders im TMT-Sektor, ist Hamburg einer der absoluten Hot-Spots in Deutschland.“

City als beliebtester Teilmarkt
Die City war mit knapp 32 Prozent erneut der umsatzstärkste Teilmarkt. Daneben wurden verstärkt Flächen in Cityrand-Teilmärkten nachgefragt. Die City-Süd folgte mit gut 17 Prozent, vor dem Teilmarkt Wandsbek mit 15 Prozent. Exemplarisch hierfür sind die Anmietungen der AERIUS Marine GmbH von über 4.500 Quadratmetern in der Hamburger Welle im Teilmarkt Wandsbek. Auch der Abschluss der VESTAS Deutschland GmbH über rund 3.550 Quadratmeter in der Projektentwicklung „Ü8“ in der City-Nord verdeutlicht dies. Beide Unternehmen wurden exklusiv durch CBRE beraten. „Größere Flächenbedarfe werden verstärkt durch zentrumsnahe Teilmärkte gedeckt. Mieter weichen bei allgemein knappen Flächenverfügbarkeiten daneben auch verstärkt in Projektentwicklungen aus“, sagt Zadeh. „Die Nachverhandlung und Optimierung bestehender Mietverträge wird mieterseitig ebenfalls verstärkt als Option wahrgenommen.“

Leerstand sinkt um 1,3 Prozentpunkte
Die konstante Nachfrage in Verbindung mit geringen Fertigstellungsvolumen sorgte für einen weiteren Rückgang des Leerstandsvolumens. Dieses beträgt derzeit rund 789.800 Quadratmeter. Hieraus ergibt sich eine Leerstandsquote von 5,8 Prozent, was einen Rückgang von 1,3 Prozentpunkten seit dem Vorjahresquartal darstellt. „Der Leerstandsabbau wird sich noch weiter fortsetzen. In den zentralen Teilmärkten haben wir zum Teil Leerstandsraten von weit unter fünf Prozent. Umnutzungen, zum Beispiel zu Hotels oder Apartments tragen darüber hinaus zu einer weiteren Reduzierung des Leerstandes im Gesamtmarkt bei“, so Zadeh.

Spitzenmiete steigt um zwei Prozent
Die erzielbare Spitzenmiete beträgt derzeit 25,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat, was einen moderaten Anstieg von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr darstellt. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mit 14,75 Euro pro Quadratmeter pro Monat auf Vorjahresniveau. Der teuerste Teilmarkt ist der Hafen, in welchem die gewichtete Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Anstieg um sechs Prozent auf 18,97 Euro pro Quadratmeter pro Monat verzeichnete, gefolgt vom Teilmarkt Außenalster (18,74 Euro pro Quadratmeter pro Monat) und der City (18,23 Euro pro Quadratmeter pro Monat).

„Mittelfristig erwarten wir einen weiteren Anstieg der Mieten. In der Spitze können wir bereits Abschlüsse deutlich über der 25-Euro-Marke registrieren“, erklärt Zadeh. „Auch die gewichtete Durchschnittsmiete wird in den kommenden Quartalen in den zentralen Teilmärkten weiter ansteigen, insbesondere bei gestiegenen Ansprüchen an moderne Büroflächen seitens der Mieter.“

Angebotsknappheit wird sich langfristig entschärfen
In den ersten drei Monaten wurden dem Markt insgesamt 39.400 Quadratmeter neue Flächen hinzugefügt, von denen jedoch bereits 95 Prozent vor vermietet oder durch Eigennutzer absorbiert waren. Die Projektpipeline füllt sich indes zunehmend. Für das Gesamtjahr 2016 lässt sich nach derzeitigem Kenntnisstand ein Fertigstellungsvolumen von insgesamt 239.200 Quadratmetern erwarten. Von diesen Flächen kommen knapp 20 Prozent spekulativ in den Markt, darunter das Fleet-Office in der City-Süd, die Sanierung und Erweiterung des Alsterufers 1-3 an der Außenalster sowie die restlichen Flächen im „Ü8“ in der City-Nord. „Mit dem Verkauf und der Neuprojektierung der ehemaligen Commerzbank-Flächen am Neß, den Stadthöfen, dem Alten Wall und perspektivisch dem Nikolaiquartier haben wir einige sehr spannende Projektentwicklungen im City-Bereich, welche die angespannte Angebotssituation langfristig wieder etwas entschärfen sollten – mit positivem Effekt auf die Mietpreisindikatoren“, so Zadeh.

Positive Prognose für das Gesamtjahr 2016
Die Hamburger Wirtschaft wächst auf Grundlage solider Fundamentaldaten. Die Arbeitsmarktdaten und das Wirtschaftswachstum der Hansestadt stimmen positiv für das Jahr 2016. „Es sind noch einige größere Gesuche im Markt. Für das Gesamtjahr 2016 erwarten wir einen Flächenumsatz von rund 500.000 Quadratmetern und damit in etwa das Vorjahresniveau“, so Zadeh.

Ansprechpartner:

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Director Agency Hamburg
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julian.zadeh@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com