• Gute Vermietungskonjunktur bestätigt Investmentstrategie in die Assetklasse Büro

  17,7 Milliarden Euro in Top 5-Standorte investiert

  38 Einzeltransaktionen oder großvolumige Bestandteile im Jahr 2015

  Anteil internationaler Anleger wächst

  Spitzenrenditen tendenziell weiter sinkend

Insbesondere durch große Einzeltransaktionen in den Topstandorten sowie bundesweite Portfoliotransaktionen stellten Büroimmobilien mit 25,2 Milliarden Euro oder 46 Prozent des gewerblichen Gesamtvolumens von 55,2 Milliarden Euro weiterhin die umsatzstärkste Assetklasse dar. Somit wurden gut 24 Prozent oder 4,9 Milliarden Euro mehr in deutsche Büroimmobilien investiert als noch im Jahr zuvor. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

17,7 Milliarden Euro in den Top 5-Standorten
In den fünf Top-Standorten lag der Büroanteil mit 67 Prozent noch höher als im bundesweiten Schnitt. Insgesamt wurden in diesen Standorten 17,7 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert, 29 Prozent mehr als 2014. Mithin wurden 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens der Assetklasse in den fünf größten Bürozentren investiert. Insbesondere Berlin, Frankfurt und München mit Investitionen von jeweils deutlich über vier Milliarden Euro trugen zu dem starken Ergebnis bei. Zudem war die durchschnittliche Losgröße in den Top 5-Standorten fast doppelt so groß als in den anderen deutschen Märkten, da insbesondere in Frankfurt, Berlin und München eine Vielzahl von zum Teil sehr großvolumigen Deals abgeschlossen wurden.

38 Einzeltransaktionen oder großvolumige Bestandteile im Jahr 2015
Insgesamt wurden 38 Einzeltransaktionen oder großvolumige Bestandteile von Immobilienportfolios mit jeweils 100 Millionen Euro und mehr Investitionsvolumen registriert, elf mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. An acht der zehn größten Transaktionen mit Büroimmobilien 2015 in Deutschland waren ausländische Investoren beteiligt, drei davon jeweils mit einem Transaktionsvolumen von einer halben Milliarden Euro und mehr.

26 Prozent des Volumens als Paketverkäufe
Im Bürosegment dominierten wie auch im Vorjahr Einzeltransaktionen den Markt. Bundesweit wurden – wie auch 2014 – lediglich 26 Prozent des Volumens im Rahmen von Paketverkäufen gehandelt, deutlich weniger als am gesamten gewerblichen Investmentmarkt. Jedoch resultiert dies vorrangig aus den großen Einzeltransaktionen in den Top-Standorten, wo der Portfolioanteil mit 19 Prozent nochmals niedriger liegt. Außerhalb der Top 5-Märkte wurden rund 42 Prozent der Investitionen im Rahmen von Paketkäufen getätigt.

Anteil internationaler Anleger wächst
Aktiv zeigten sich insbesondere Asset- und Fondsmanager, auf die mit gut sieben Milliarden Euro rund 28 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel. An zweiter Stelle folgten – trotz eines um 600 Millionen niedrigeren Investmentvolumens als 2014 – offene Immobilien- und Spezialfonds mit 4,5 Milliarden Euro oder einem Anteil von 18 Prozent. Dicht dahinter standen börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit 4,4 Milliarden respektive 17 Prozent. Deutlich stärker als im Jahr 2014 investierten internationale Anleger in deutsche Büroimmobilien, so dass ihr Anteil am Gesamtvolumen nun bei 46 Prozent lag (2014: 39 Prozent). In den Top 5-Märkten investierten sie knapp vier Milliarden Euro oder knapp vier Fünftel mehr als im Vorjahr und zeigten sich für die Hälfte des dort registrierten Volumens verantwortlich.

„Das internationale Kapital stammte vorrangig von Investoren aus Großbritannien und Nordamerika“, sagt Klein. „Neben der guten Konjunktur hierzulande, mit positiven Wachstumsraten bei der Zahl der Bürobeschäftigten und einem sehr guten Vermietungsmarkt im zurückliegenden Jahr, nutzen diese Anleger ihren relativen Wechselkursvorteil gegenüber einem zuletzt schwächer tendierenden Euro.“

Spitzenrenditen tendenziell weiter sinkend
Die unvermindert hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien sorgt bei entsprechender Verknappung auf der Angebotsseite für tendenziell weiter sinkende Spitzenrenditen. So gaben bei Büroimmobilien in den Investmentzentren die Nettoanfangsrenditen in Hamburg und München weiter nach und erreichen mit aktuell 3,65 Prozent in Münchens Innenstadt einen neuen historischen Tiefstwert. In Berlin, Düsseldorf und Frankfurt stabilisierten sich die Spitzenrenditen zum Jahresende (vorerst) auf dem niedrigen Wert. Angesichts des sehr eingeschränkten Produktangebots bei Core-Immobilien in den zentralen Lagen erweitern die Investoren ihren Anlagefokus auf B-Lagen in den Bürohochburgen, sodass sich auch in diesem Segment für gut positionierte Objekte ein teilweise signifikanter Renditerückgang feststellen lässt.

Mehr als drei Millionen Quadratmeter Flächenumsatz
Deutsche Gewerbeimmobilien stehen global weiter deutlich im Fokus der Investoren. Insbesondere für Büroimmobilien wird die Nachfrage ungebrochen hoch bleiben, zumal auch die Vermietungsmärkte die positive Entwicklung mitvollziehen und nicht vom Investmentmarkt abgekoppelt sind. So wurden 2015 in den Top 5-Bürozentren insgesamt über drei Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, knapp 23 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit erzielte das Vermietungsjahr 2015 das drittbeste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2000 und 2007, wobei der kumulierte Flächenumsatz 2015 nur knapp 30.000 Quadratmeter unter dem Ergebnis des letzten zyklischen Hochs lag.

Die gute Konjunkturlage hierzulande, ein äußerst robuster Arbeitsmarkt mit einem weiteren Anstieg bei der Zahl der Erwerbstätigen und Bürobeschäftigten sowie die positive Grundstimmung in der deutschen Wirtschaft spiegeln sich in den deutlich gestiegenen Vermietungsumsätzen in den fünf wichtigsten Büromärkten wider. Die Vermietungsmärkte können der großen Dynamik an den Investmentmärkten durchaus folgen, sodass es nicht zur befürchteten Entkopplung von Nutzer- und Kapitalmarkt kommt. Die Leerstände sinken weiter, sodass die Mietpreise auf breiter Front ansteigen. „Insbesondere Neubauflächen in Toplagen sind rar, auch in den kommenden Jahren, sodass wir vor dem Hintergrund eines limitierten Angebots in den kommenden Jahren einen moderaten Anstieg der Mietpreise erwarten“, so Klein.

2016: Transaktionsvolumen von Büroimmobilien bis zu 25 Milliarden Euro erwartet
Die Gewerbeimmobilien-Investmentmärkte hierzulande profitieren von ihrem Status als sicherer Anlagehafen. Das zurückliegende Jahr hat gezeigt, dass die Vermietungsmärkte im Hinblick auf die Dynamik mit den Investmentmärkten Schritt halten können. Infolge der gestiegenen Nachfrage, gemessen an signifikant gestiegenen Flächenumsätzen in den Bürozentren bei gleichzeitig relativ moderaten Fertigstellungszahlen, steigen die Mieten und locken zusätzlich weitere Investoren nach Deutschland. „Entsprechend erwarten wir einen weiteren Rückgang der Anfangsrenditen über das gesamte Risikospektrum der Immobilienanlage“, sagt Klein.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundesanleihe

Quelle: CBRE Research 2016

Spitzenrendite für Büroimmobilien nach Teilmarkt-Clustern

Quelle: CBRE Research 2016

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
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fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
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