• Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2022 von 7,7 Milliarden Euro – minus 21 Prozent im Vorjahresvergleich
• Angesichts der Zinswende stiegen die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien, die Durchschnittsrenditen im Bestand und Neubau blieben jedoch stabil
• Steigende Kreditzinsen und die Inflation sind die größten Herausforderungen am Markt
• Transaktionstätigkeit von öffentlichen Wohnungsgesellschaften ist spürbar zurückgegangen

Im ersten Halbjahr 2022 erreichte der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) ein Transaktionsvolumen von 7,7 Milliarden Euro – 21 Prozent unter dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2021. Damit lag das Transaktionsvolumen zugleich unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre von 9,4 Milliarden Euro. Der Hauptgrund für diesen Rückgang, der vor allem auf das zweite Quartal entfiel (Transaktionsvolumen von 2,7 Milliarden Euro), ist die gestiegene Unsicherheit infolge des Kriegs in der Ukraine, die zu gestörten Lieferketten mit in der Folge Versorgungsengpässen auf den Baustellen, zu hohen Inflationsraten auf der Verbraucherebene und zu deutlich gestiegenen Finanzierungskosten geführt hat.

Der Rückgang des Transaktionsvolumens entfiel vor allem auf Portfolios – so lag die Portfolioquote bei lediglich 58 Prozent (Fünfjahresdurchschnitt: 70 Prozent). Das Transaktionsvolumen von Einzelobjekten stieg im ersten Halbjahr hingegen hingegen auf 3,3 Milliarden Euro an und lag damit über dem Fünfjahresdurchschnitt. Angesichts der Zinswende stiegen die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien, die Durchschnittsrenditen im Bestand und Neubau blieben jedoch stabil. Das Interesse internationaler Investoren ist in diesem Umfeld stabil auf dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts; im ersten Halbjahr machten internationale Investoren 35 Prozent des Investitionsgeschehens aus. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bei den drei größten Deals im ersten Halbjahr handelte es sich um den Verkauf eines Teilportfolios von Adler an KKR beziehungsweise Velero für circa Milliarde Euro, den CBRE für KKR begleitet hat, den Verkauf eines Projektentwicklungsportfolios von Quarterback an die Commerz Real für circa 350 Millionen Euro und um den Verkauf des Pinebridge-Portfolios von Blackstone an Benson Elliot für circa 300 Millionen Euro.

"Noch besteht zwar ein nicht unerheblicher Spread zwischen den zehnjährigen Bundesanleihen, die bei 1,51 Prozent liegen, und der Spitzenrendite von Wohnen, die in den Top-7-Städten bei 2,4 Prozent liegt. Sollte die EZB jedoch den Leitzins weiter anheben und die konjunkturelle Entwicklung sich weiter eintrüben, dürften infolgedessen die Renditen von Anleihen steigen – das wiederum dürfte Folgen für die Preisgestaltung von Wohninvestments haben. Die Auswirkungen steigender Zinsen für Staatsanleihen werden durch die generell steigenden Cashflows bei Bestandsobjekten gedämpft.“ 

Institutionelle Investoren weiterhin aktiv
Größte Nettokäufergruppe im ersten Halbjahr 2022 waren offene Immobilienfonds beziehungsweise Spezialfonds, die einen Nettozufluss von zwei Milliarden Euro verzeichneten – spürbar mehr als die 1,4 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum. „Dabei handelt es sich vor allem um anhaltend hohe Summen von Fixed-Income-Investoren, die Wohnen als Ersatz für Staatsanleihen sehen, solange deren Renditen in Europa noch nicht weiter signifikant steigen. Zumal unter Berücksichtigung der Realverzinsung Wohnimmobilien als Vermögensgut immer noch sehr attraktiv sind“, erklärt Lüttger. Auf Platz zwei der Nettomittelzuflüsse befanden sich Asset- und Fondsmanager mit 1,5 Milliarden Euro, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit 350 Millionen Euro. Öffentliche Wohnungsgesellschaften kamen auf lediglich knapp 190 Millionen Euro. „Erstmals seit langer Zeit waren die öffentlichen Wohnungsgesellschaften am Investmentmarkt kaum aktiv. Grund dafür ist sicherlich auch das gerichtliche Verbot der bisherigen Praxis der Ausübung von Vorkaufsrechten, unter anderem in Berlin“, sagt Schlatterer.

Fokus auf Entwicklungen und relativ risikolose Standorte und Objekte
Mit 3,1 Milliarden Euro blieb das Investitionsgeschehen im Bereich Forward-Deals und Forward-Fundings relativ stabil – im ersten Halbjahr 2021 waren es 3,6 Milliarden Euro und im Fünfjahresdurchschnitt der ersten Halbjahre 2,4 Milliarden Euro. „Hier zeigt sich, dass insbesondere in die Zukunft gerichtete Investitionen auch in potenziellen Krisenzeiten gut nachgefragt werden. Denn die Entwicklungen lassen stabile hohe Erträge erwarten und nur in diesem Segment können die Anforderungen an ESG-Kriterien erfüllt werden“, kommentiert Stachen. Wegen ähnlicher Gründe entfielen auf Mikroapartments und auf studentisches Wohnen im ersten Halbjahr 760 Millionen Euro (690 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum) – vor allem auf hochpreisige Projektentwicklungen. Dazu passt ebenfalls, dass auf Core- und Core-plus-Objekte zusammen 4,7 Milliarden Euro entfielen, während im Segment Value-add 2,9 Milliarden Euro verzeichnet wurden.

Auf die Hauptstadt entfiel im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von 1,14 Milliarden Euro, bedingt durch nur wenige gehandelte Portfolios sowie durch geringere Aktivitäten der öffentlichen Hand. In Hamburg, Platz zwei nach Berlin, wurde ein Investitionsvolumen von 880 Millionen Euro verzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stellte dies eine Vervierfachung des Transaktionsvolumens dar, was vor allem auf hochpreisige Forward-Deals zurückzuführen ist. Außerhalb der Top-7-Märkte wurden 4,9 Milliarden Euro investiert – und damit deutlich weniger als die 7,2 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2021.

Prognose für das Gesamtjahr 2022
„Für das Gesamtjahr ist ein Transaktionsvolumen von bis zu 15 Milliarden Euro denkbar, was in etwa dem Niveau der Jahre 2016 bis 2019 entsprechen würde – denn trotz der verschiedenen Herausforderungen gilt, dass viele Investoren weiterhin ein großes Interesse an ‚German Resi‘ haben und gleichzeitig über hohe Eigenkapitalquoten verfügen“, sagt Lüttger. „Einige größere Portfoliotransaktionen sind möglich und befinden sich aktuell im intensiven Prüfprozess.“