• 14,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2021 – minus 48 Prozent im Vorjahresvergleich

• Investitionsvolumen von Wohnen vor Büro

• Spitzenrenditen der meisten Assetklassen stabil oder sinkend

• 71 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf risikoarme Strategien

• Marktanteil nationaler Investoren stieg um 26 Prozentpunkte auf 66 Prozent

Im ersten Quartal 2021 wurden auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt 14,8 Milliarden Euro angelegt. Verglichen mit dem ersten Quartal 2020, das vor allem von zwei milliardenschweren Übernahmen dominiert war – zum einen erwarb Ado Properties eine Mehrheitsbeteiligung an Adler Real Estate, zum anderen übernahm Aroundtown eine Mehrheitsbeteiligung an TLG Immobilien –, ging das Transaktionsvolumen um 48 Prozent zurück. Rechnet man diese Übernahmen heraus, liegt das aktuelle Transaktionsvolumen nur 20 Prozent unter dem Vorjahreswert. Damit befindet sich das Transaktionsvolumen des ersten Quartals 2021 fünf Prozent über dem Niveau des ersten Quartals 2019. Auch im Zehn-Jahres-Vergleich der jeweiligen Auftaktquartale liegt das aktuelle Ergebnis nur ein Prozent unter dem langfristigen Mittel. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im März gegenüber dem Vormonat um 3,9 Punkte auf 96,6 Punkte gestiegen. Das ist der höchste Wert seit Juni 2019. Ebenso ist das Beschäftigungsbarometer im März kräftig gestiegen. Neben dem Industriesektor schaffen vermehrt der Logistik- und IT-Sektor neue Stellen „Trotz Lockdown befindet sich der Arbeitsmarkt im Erholungsmodus und die Konjunktur zeigt eine Frühlingsbelebung“, so Linsin.

Wohnimmobilien rangieren aktuell vor Büroimmobilien

Im ersten Quartal 2021 lag das Transaktionsvolumen von institutionellen Wohnimmobilieninvestments vor dem Transaktionsvolumen von Büroimmobilien, der Assetklasse, mit dem meist größten Investitionsvolumen. Während 3,2 Milliarden Euro auf Büro entfielen, erreichte der Wohnimmobilienmarkt 5,7 Milliarden Euro. „Büroimmobilien werden weiterhin eine führende Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt bleiben. Denn da sich die Mitarbeiter in den meisten Unternehmen nach sozialen Interaktionen sehnen und die Unternehmen möglichst zeitnah wieder von den Vorteilen des stationären und kollaborativen Arbeitens profitieren wollen, hat sich herauskristallisiert, dass die Rückkehr in die Büros auf breiter Front nur noch eine Frage des Erfolgs der fortschreitenden Impfkampagne ist“, sagt Linsin. Sowohl Logistik- und Industrieimmobilien als auch Einzelhandelsimmobilien verzeichneten ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro. Auf Entwicklungsgrundstücke entfielen fast 700 Millionen Euro, auf Hotelimmobilien fast 500 Millionen Euro. In all diesen Assetklassen lag das Transaktionsvolumen unter dem Niveau des ersten Quartals 2020. Lediglich die Kategorie „Sonstige“, auf die unter anderem Rechenzentren und Gesundheitsimmobilien entfallen, konnte mit knapp einer Milliarde Euro einen Anstieg des Investitionsvolumens um 37 Prozent verzeichnen.

Die Spitzenrenditen blieben gegenüber dem Vorquartal überwiegend stabil. Bei Wohnimmobilien liegt dieser Wert im Mittel der Top-7-Märkte bei 2,31 Prozent und bei Büroimmobilien bei 2,84 Prozent – und damit fünf Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Die Spitzenrendite für Logistik- und Industrieimmobilien erreichte 3,40 Prozent, was einem Rückgang um 25 Basispunkte entspricht. Bei Geschäftshäusern hingegen stieg die Spitzenrendite innerhalb der vergangenen zwölf Monate in den Top-7-Märkten im Durchschnitt um 18 Basispunkte auf 3,30 Prozent; im Segment der Shopping-Center ging sie im selben Zeitraum um 85 Basispunkte nach oben.

„Zum Quartalsende ist die Benchmarkrendite der zehnjährigen Bundesanleihen leicht auf minus 0,26 Prozent gestiegen. Immobilieninvestitionen bleiben also weiterhin attraktiv. Für Gewerbeimmobilien wie die weiterhin sehr stark nachgefragten Büroimmobilien mit nachhaltig stabilen Cashflows in den Investmentzentren sowie in der boomenden Logistikbranche ergibt sich damit ein risiko-adjustierter Renditespread in Höhe von 3,11 beziehungsweise 3,66 Prozentpunkten“, sagt Linsin.

Deutlich weniger Großtransaktionen

Im ersten Quartal 2021 gab es 25 Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro (darunter elf Einzeltransaktionen), die sich auf 6,25 Milliarden Euro summierten. Im ersten Quartal 2020 waren es noch 42 Deals mit insgesamt 19,13 Milliarden Euro. Auch die Portfolioquote ging um 16 Prozentpunkte auf 42 Prozent zurück, entsprechend erhöhte sich der Anteil der Einzeltransaktionen auf 58 Prozent. „Die Reiseeinschränkungen betreffen insbesondere internationale Investoren, was sich wiederum vor allem auf die von internationalen Akteuren gesuchten Groß- und Portfoliotransaktionen auswirkt“, erklärt Klein. Entsprechend stieg der Marktanteil nationaler Investoren um 26 Prozentpunkte auf 66 Prozent.

Risikoaverse Strategien stehen im Vordergrund

Im ersten Quartal zeigte sich die Zunahme der Bedeutung risikoaverser Investmentstrategien. So wurden 71 Prozent des Transaktionsvolumens in Core- und Core-plus-Immobilien investiert. „Davon profitieren vor allem die Top-7-Städte“, sagt Klein. Dennoch waren auch dort die Transaktionsvolumina im Durchschnitt um 54 Prozent rückläufig. Mit mehr als zwei Milliarden Euro blieb die Hauptstadt Berlin der größte Markt für nationale und internationale Investoren, gefolgt von München und Frankfurt am Main. Den geringsten Rückgang im Vorjahresvergleich verzeichnet mit minus 25 Prozent die Isarmetropole München.

Offene Immobilienfonds und Spezialfonds größte Käufergruppe

Mit 2,2 Milliarden Euro waren offene Immobilienfonds und Spezialfonds die größte Nettokäufergruppe. Im ersten Quartal 2020 lag ihr Saldo noch bei rund 3,1 Milliarden Euro. An zweiter Stelle folgten Asset- und Fondsmanager, die mit Nettokäufen von mehr als einer Milliarde Euro knapp über dem Vorjahreszeitraum lagen. Hinter diesen Käufern stehen oft institutionelle Investoren als Eigenkapitalgeber, die im Hintergrund die Kapitalmittel zur Verfügung stellen und so ihr Deutschland-Exposure weiter aufbauen. Immobilien-Aktiengesellschaften und REITs stellten die drittgrößte Nettokäufergruppe mit gut 900 Millionen Euro. Diese Investorengruppe tätigte im ersten Quartal 2020 Nettokäufe in Höhe von gut 850 Millionen Euro. Des Weiteren bauen auch die Versicherer und Pensionskassen ihre Immobilienquote weiter aus und investierten im ersten Quartal 2021 netto knapp 320 Millionen Euro.

Ausblick auf das Gesamtjahr

„Für 2021 zeichnet sich ein dynamischer Jahresverlauf am Investmentmarkt ab, wobei vor allem im Core- und Core-Plus-Bereich das Transaktionsvolumen weiterhin durch ein limitiertes Angebot begrenzt wird. Deswegen dürfte sich die Renditekompression bei den angesagten Nutzungsarten auch weiter fortsetzen. Insgesamt erwarten wir bis zum Jahresende ein Investitionsvolumen von gut 70 Milliarden Euro, von denen 20 Milliarden Euro auf institutionelle Wohnimmobilieninvestitionen entfallen werden“, prognostiziert Klein. „ESG-Kriterien nehmen bei den Investitionsentscheidungen von immer mehr institutionellen Investoren eine entscheidende Rolle ein“, so Klein. „Entsprechend steigt die Nachfrage nach Immobilien, die sowohl nachhaltig gebaut und betrieben werden können als auch das Wohlbefinden der Menschen bei der Nutzung der Immobilie unterstützen. Dieser Trend wird 2021 weiter an Bedeutung gewinnen.“

„Aufgrund der akkommodierenden Geldpolitik der EZB und anderer weltweit führender Notenbanken wird die Investorenbasis für deutsche Immobilienanlagen immer breiter. Dieser ‚Wall of Money‘ sorgt im Spitzenbereich für stabile oder sinkende Renditen beziehungsweise für weiter steigende Kaufpreise“, erläutert Linsin.

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com