• Transaktionsvolumen verdoppelt sich im Jahresvergleich auf rund 18,1 Milliarden Euro

• Große Paketverkäufe sorgen für hohen Investmentumsatz

• Anteil Einzelhandelsimmobilien am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland deutlich gestiegen

• Ausländische Investoren dominierten 2015 den deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt – Anteil steigt auf 56 Prozent

• Spitzenrendite auf breiter Front weiter rückläufig – insbesondere Shopping-Center und Fachmarktzentren mit deutlichem Renditerückgang

• Investitionsdynamik setzt sich auch 2016 weiter fort – Produktverfügbarkeit stellt Engpassfaktor dar

Im Verlauf des Jahres 2015 wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE rund 18,1 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Im Vergleich zum Ergebnis des Jahres 2014 mit knapp 9,2 Milliarden Euro hat sich das Investitionsvolumen nahezu verdoppelt. Damit wurde im Jahr 2015 ein neues Rekordergebnis im deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt erreicht und das bisherige Allzeithoch des Jahres 2006 von 18 Milliarden Euro nochmals leicht übertroffen. Insbesondere das besonders starke zweite Quartal hat zu diesem herausragenden Gesamtergebnis der vergangenen zwölf Monate beigetragen.

Anteil internationaler Anleger bei 56 Prozent
Der deutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien profitiert weiterhin von starken Zuflüssen ausländischen Kapitals. Eine Vielzahl internationaler Akteure setzt großes Vertrauen in die Wertstabilität des deutschen Einzelhandelsmarktes. Die sehr guten Fundamentaldaten, ein Arbeitsmarkt mit Rekordzahlen bei den Beschäftigten und vor allem die sehr niedrige Inflation lassen auf steigende Umsätze im Einzelhandel und somit auf attraktive Chancen in diesem Segment der Immobilienallokation hoffen. Daneben profitieren vor allem Investoren aus dem nordamerikanischen Raum von den Wechselkurseffekten im Hinblick auf den zuletzt schwächer tendierenden Euro. Mit Investitionen in Höhe von gut 10,1 Milliarden Euro hatten internationale Anleger mit 56 Prozent in den zurückliegenden zwölf Monaten einen deutlich höheren Anteil am Gesamtvolumen als im Vorjahr mit rund 4,5 Milliarden Euro oder 49 Prozent. Stärkste Investorengruppe waren Anleger aus Kanada, die 3,5 Milliarden Euro investierten und somit zu 19 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens beitrugen. Auf Platz zwei und drei folgen Investoren aus den USA und Frankreich mit einem Transaktionsvolumen von jeweils knapp 1,6 Milliarden Euro oder einem Anteil von je neun Prozent.

Neben Direktinvestitionen war das Jahr 2015 durch großvolumige Immobilienübernahmen im Rahmen von Unternehmenstransaktionen geprägt. Die Unternehmen nutzen die damit verbundene Chance sich hierüber im lukrativen deutschen Einzelhandelsmarkt zu positionieren oder Marktanteile hinzuzugewinnen. Erwähnenswert ist die Übernahme der 43 deutschen Kaufhausimmobilien der Vertriebslinien Galeria Kaufhof und Sportarena durch ein Joint Venture von Hudson’s Bay Company und dem US-Unternehmen Simon Property Group im zweiten Quartal des Jahres 2015. Die 43 Objekte wurden in das Immobilienportfolio von HBS Global Properties überführt, an dem im vierten Quartal Ivanhoé Cambridge, Madison International sowie ein US-Pensionsfonds Anteile erworben haben. Weiterhin hat im Shopping-Center-Segment in der ersten Jahreshälfte das französische Unternehmen Klépierre den Wettbewerber Corio sowie dessen fünf deutsche Shopping-Center übernommen und der kanadische Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) hat in einer großvolumigen Transaktion 46,1 Prozent der Anteile am Shopping-Center-Entwickler und -Betreiber mfi von Unibail-Rodamco erworben.

Pakettransaktionen überwiegen
Der größte Anteil der Einzelhandelsinvestments entfiel wie im Vorjahr auf Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter, in die im Jahr 2015 insgesamt rund 6,1 Milliarden Euro oder 34 Prozent des Gesamtvolumens investiert wurden. Damit wurden gegenüber dem Vorjahr rund 2,3 Milliarden Euro oder 60 Prozent mehr in diese Anlageklasse investiert. Die Objekte wechselten insbesondere im Rahmen von Pakettransaktionen den Besitzer. Neben den bereits in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 gehandelten großvolumigen Paketen wie die drei durch die Fortress Investment Group veräußerten Portfolios Superstella, Tannenberg und Turret, war es im vierten Quartal 2015 unter anderem ein Paket von 20 Nahversorgungs- und Fachmarktzentren, das der niederländische Fondsanbieter Holland Immo Group an UBS verkauft hat und das zu diesem guten Gesamtergebnis beitrug.

Risikobereitschaft bei Investoren steigt
Deutlich zulegen konnte im Vergleich mit dem Vorjahr der Handel mit innerstädtischen Geschäftshäusern. Insgesamt wurde mit knapp sechs Milliarden Euro rund 33 Prozent des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens in diese Anlageklasse investiert. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das investierte Volumen damit erheblich um 4,4 Milliarden Euro oder 274 Prozent erhöht. Neben der hier maßgeblichen Übernahme der Kaufhof-Immobilien im zweiten Quartal trugen diverse Portfoliotransaktionen zu dem hohen Transaktionsvolumen bei. Dabei liegen die im Rahmen von Paketen gehandelten 1A-Einzelhandelsimmobilien überwiegend außerhalb der Top 5-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, in denen Geschäftshäuser für insgesamt rund 1,2 Milliarden Euro erworben wurden. Der überwiegende Teil der Investments floss in prosperierende Regionalstädte und B-Standorte wie beim Corestate High Street-Portfolio mit 35 Einzelhandelsimmobilien in deutschen Mittelstädten oder dem im vierten Quartal durch Sistema Capital Partners erworbenen Paket mit 21 Geschäftshäusern in mittelgroßen deutschen Städten. Neben einer deutlich eingeschränkten Produktverfügbarkeit spiegelt sich hierin auch die deutlich gestiegene Risikobereitschaft der Investoren wider, verstärkt in Märkte außerhalb der fünf großen Investmentzentren zu investieren. Hier bietet der deutsche Einzelhandelsmarkt aufgrund seiner großen Anzahl an funktionierenden Handelsstandorten eine ausgezeichnete Basis für eine risiko-adjustierte Portfoliodiversifikation.

Segment der Shopping-Center auf dem dritten Platz
Das Segment der Shopping-Center belegt mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 5,4 Milliarden Euro oder 30 Prozent den dritten Platz. Hierzu trugen zum einen die bereits erwähnten Unternehmensübernahmen bei sowie verschiedene großvolumige Einzeltransaktionen wie in den letzten drei Monaten des Jahres die beiden durch CBRE begleiteten Transaktionen der Zwickau Arcaden von Ivanhoé Cambridge an ECE sowie der Düsseldorf Arcaden an Hines.

Immobilienaktiengesellschaften und REITs stärkste Käufergruppe
Die stärkste Käufergruppe im Jahr 2015 waren Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit einem Investmentvolumen von rund 5,2 Milliarden Euro. Damit zeigte sich diese Gruppe für rund 29 Prozent des gesamten Einzelhandelstransaktionsvolumens verantwortlich. Auf Platz zwei und drei folgen Asset- und Fondsmanager sowie die Gruppe der Offenen Immobilien und Spezialfonds, die jeweils rund 4,8 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investierten. Auch auf Verkäuferseite zeigten sich die Asset- und Fondsmanager im vergangenen Jahr sehr aktiv. Sie verkauften Einzelhandelsobjekte im Wert von rund 4,4 Milliarden Euro oder einem Anteil von 24 Prozent. An zweiter Stelle folgen auf Verkäuferseite die Gruppe der Corporates, die sich von Objekten in Höhe von 3,5 Milliarden Euro trennten, was einem Anteil von 20 Prozent entspricht. Zu diesem hohen Anteil trugen neben der Kaufhof-Übernahme maßgeblich die Verkäufe verschiedener Handelsunternehmen bei, wie das von Edeka veräußerte Greenman-Portfolio oder das von der Metro verkaufte Sokrates-Portfolio. Drittstärkste Gruppe war die Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit 3,2 Milliarden Euro oder knapp 18 Prozent.

Der Portfolioanteil ist im vergangenen Jahr deutlich angestiegen. Insgesamt wurden rund 10,4 Milliarden Euro oder fast 58 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens im Rahmen von Paketkäufen investiert. Im Vorjahr waren es knapp vier Milliarden Euro oder 44 Prozent. Insbesondere internationale Investoren haben Pakete mit deutschen Einzelhandelsimmobilien erworben.

Spitzenrenditen weiter rückläufig
Die hohe Nachfrage bei einem sich verknappenden Angebot sorgt insbesondere im großflächigen Einzelhandelssegment für weiter steigenden Druck auf die Anfangsrenditen. Für erstklassige Shopping-Center in den Top-Märkten liegt diese bei 4,10 Prozent und damit 20 Basispunkte unter dem Vorquartalswert. Vergleichbare Produkte in den prosperierenden Regionalzentren notieren bei 4,80 Prozent und damit ebenfalls 20 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals. Die Spitzenrendite für moderne Fachmarktzentren gab gegenüber dem Vorquartal um 15 Basispunkte nach und beträgt nun 5,25 Prozent. Demgegenüber blieb die Spitzenrendite für Fach- und Supermärkte mit 6,25 Prozent sowie SB-Warenhäuser mit 5,70 Prozent gegenüber dem Vorquartal stabil. Auch Geschäftshäuser in besten Innenstadtlagen der Top 6-Standorte blieben gegenüber dem Vorquartal vorerst noch stabil bei einer durchschnittlichen Nettoanfangsrendite von weiterhin 3,87 Prozent. Dabei variiert die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen zwischen 3,50 Prozent (München) und 4,00 Prozent (Düsseldorf und Köln).

Eine Manage-to-Core-Strategie macht Value Add-Produkte auch für eher konservative Investoren interessant, bietet sie doch die Chance an der Aufwertung und Neupositionierung einer Handelsimmobilie zu profitieren. „Dies sowie die derzeit auf dem Markt befindlichen Portfolios lassen eine fortgesetzte Dynamik für das Jahr 2016 erwarten, sodass wir für das Gesamtjahr von einem Investitionsvolumen etwa auf Vorjahresniveau ausgehen“, so Poppinga.

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

*: Nettoanfangsrendite

**: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Quelle: CBRE Research 2016

Ansprechpartner:
Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Head of Retail Investment
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jan.poppinga@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com