Frankfurt,
04
Oktober
2017
|
11:47
Europe/Amsterdam

Top 5-Bürovermietungsmärkte mit neuem Rekord

  • Flächenumsatz steigt im Vorjahresvergleich um gut sieben Prozent auf rund 2,5 Millionen Quadratmeter
  • Berlin mit über 700.000 Quadratmetern umsatzstärkster Markt
  • Angebotsverknappung in den Innenstadtlagen verschärft sich – Leerstandsrate im Durchschnitt bei 5,5 Prozent
  • Durchschnittsmieten in Berlin und Frankfurt legen im zweistelligen Bereich zu
  • Neue Büroflächenpipeline bis Ende 2019 bereits zu 60 Prozent vom Markt absorbiert

Auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt wurden auf den fünf Topstandorten insgesamt knapp 2,5 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Das entspricht einem Zuwachs von 7,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit erzielten die ersten drei Monate des laufenden Jahres das umsatzstärkste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany
Den wichtigsten deutschen Büromärkten geht es sehr gut. Getragen von der dynamischen deutschen Wirtschaft und steigenden Büroarbeitsplatzzahlen beobachten wir eine große Nutzernachfrage nach Büroflächen. Gleichzeitig sinken die Leerstände und die Projektentwicklungspipeline bleibt moderat.
Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany

Berlin war mit 707.500 Quadratmetern und einem Plus von fast 5,5 Prozent im Vorjahresvergleich der umsatzstärkste deutsche Markt. Auf Platz zwei folgte München mit 597.900 Quadratmetern (plus 5,6 Prozent). Den größten Zuwachs im Vorjahresvergleich erlangte Frankfurt mit einem Plus von 19,2 Prozent auf 425.300 Quadratmeter, gefolgt von Hamburg mit einem Zuwachs der Vermietungsleistung um 11,4 Prozent auf 464.000 Quadratmeter. Einzig Düsseldorf blieb mit 299.300 Quadratmetern (minus sechs Prozent) hinter dem Ergebnis des Vorjahres zurück.

TMT-Sektor weiterhin dominierende Nachfragegruppe
Mit über einem Viertel (653.000 Quadratmeter) des Gesamtumsatzes war der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie) abermals der Umsatztreiber auf den Büromärkten der deutschen Topstandorte. In Berlin kam die Tech-Branche auf einen Anteil von über 35 Prozent (250.600 Quadratmeter), nicht zuletzt durch den hohen Büroflächenbedarf des schnell wachsenden E-Commerce-Unternehmens Zalando. Auch für München ist der TMT-Sektor mit einem Anteil von 30 Prozent (179.000 Quadratmeter) des Gesamtumsatzes von großer Bedeutung. Entgegengesetzt zu Deutschlands Start-up-Hauptstadt Berlin spielen in der bayerischen Landeshauptstadt klassische Technologieunternehmen die Hauptrolle. Mit 107.500 Quadratmetern beziehungsweise fast einem Viertel des Umsatzes ist der TMT-Sektor auch in Hamburg ein wichtiger Branchenmix.

Coworking-Konzepte nehmen Fahrt auf
Eng mit der Tech-Branche verbunden ist die immer stärker wachsende Bedeutung von Coworking Spaces. Hier haben junge Unternehmen die Möglichkeit, Arbeitsplätze zu flexiblen Konditionen und auf ihre Unternehmensstrategie abgestimmt anzumieten und Synergieeffekte mit anderen jungen Unternehmen zu nutzen. Unter den 70 größten Vermietungs- und Eigennutzertransaktionen (5.000 Quadratmeter und mehr) der ersten neun Monaten erreichte der Anteil der Coworker gut acht Prozent. Vor allem in Berlin, München und Hamburg, zuletzt aber auch in Frankfurt siedeln sich Coworking-Betreiber in zentralen Innenstadtlagen zunehmend an.

Weitere wichtige Akteure der Topstandorte waren die klassische Finanz- und Versicherungswirtschaft mit einem Umsatz von 279.100 Quadratmetern beziehungsweise einem Anteil von elf Prozent. In etwa gleichauf lag die Summe der Anmietungen des öffentlichen Dienstes sowie die von Industrie und Bau mit jeweils anteilig neuen Prozent

Leerstandsabbau und geringe Fertigstellungspipeline sorgen für Angebotsverknappung bei Expansions- und Umzugsentscheidungen
Der Leerstandsabbau setzt sich über alle Topstandorte hinweg fort. Am Ende des dritten Quartals des laufenden Jahres betrug der summierte Leerstand mit 3,85 Millionen Quadratmetern über 950.000 Quadratmeter weniger als noch vor einem Jahr (minus 20 Prozent). Die stärkste Veränderung verzeichnete Berlin. Hier wurde der Leerstand im Jahresverlauf um 36 Prozent abgebaut, sodass die Leerstandsrate nur noch 3,5 Prozent betrug. München verzeichnete ebenfalls einen signifikanten Leerstandsabbau um gut 25 Prozent auf eine Leerstandsrate von nunmehr 3,2 Prozent. Auch in Hamburg setzte sich der Rückgang der Leerstandsrate weiter fort und lag zum Ende des Quartals bei 4,9 Prozent (minus 0,4 Prozentpunkte). Auf einem höheren Leerstandsniveau, bei sinkender Tendenz, befinden sich Düsseldorf mit 7,3 Prozent Leerstand (minus 1,1 Prozentpunkte) und Frankfurt mit 10,2 Prozent (minus 1,5 Prozentpunkte).

Der sehr geringe Leerstand ist für Büronutzer mit hohem Flächenbedarf eine zunehmend große Herausforderung. Vor allem in den Bürozentren Berlin und München ist mit ihren sehr geringen Leerständen eine Anmietung von großen, zusammenhängenden Flächen nur mit einem Vorlauf von mindestens zwei Jahren sowie in Projektentwicklungen realisierbar. Für kurzfristige Gesuche muss tendenziell auf periphere Lagen beziehungsweise auf nicht zusammenhängende Interimsflächen ausgewichen werden.

Büroflächenpipeline dünnt sich aus
In den ersten drei Quartalen sind dem Markt insgesamt etwa eine halbe Million Quadratmeter neue beziehungsweise kernsanierte und damit modernisierte Flächen hinzugefügt worden, ein Rückgang um 35 Prozent im Vorjahresvergleich. Die meisten Flächen sind mit fast 150.000 Quadratmetern (minus 40 Prozent) in Berlin fertiggestellt worden, wovon zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur noch 24 Prozent verfügbar waren. In den drei Büromärkten Hamburg (112.000 Quadratmeter), München (105.200 Quadratmeter) und Frankfurt (90.700 Quadratmeter) wurde vergleichbar viel Bürofläche fertiggestellt. Düsseldorf verzeichnete als einziger Topstandort einen Zuwachs von sechs Prozent (47.900 Quadratmeter) gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Aufgrund der geringen Fertigstellungszahlen und der dynamischen Nachfrage ist eine Trendwende der Angebotssituation nicht absehbar.

Für das letzte Quartal werden für die Topmärkte noch schätzungsweise 350.000 Quadratmeter neue Bürofläche erwartet, wovon zum Ende des dritten Quartals keine 18 Prozent mehr frei sind. Das gezeichnete Bild verändert sich für das Jahr 2018 nur marginal, wonach bis zum Ende des kommenden Jahres von prognostizierten 1,14 Millionen Quadratmeter nur noch 36 Prozent verfügbar sind. Von den 1,38 Millionen Quadratmetern, deren Fertigstellung innerhalb 2019 liegt, sind noch etwa die Hälfte zur Vorvermietung verfügbar. „Vor allem in den Innenstadtlagen in Berlin und München hat der Leerstand die für Fluktuation eigentlich notwendige Leerstandsquote bereits unterschritten“, erklärt Ape. „Der verbleibende Leerstand, dies gilt vor allem für Frankfurt, setzt sich zum großen Teil aus älteren und nicht mehr marktfähigen Flächen zusammen.“

Druck auf die Bürospitzenmieten – Durchschnittsmieten in Berlin holen gegenüber Frankfurt stark auf
„Das knappe Flächenangebot und die aufgrund des ausgezeichneten wirtschaftlichen Umfelds ungebrochen hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen führen zu weiter steigenden Mietpreisen“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Die teuersten Büroflächen mit einer unveränderten nachhaltig realisierbaren Spitzenmiete von 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat befinden sich nach wie vor in der Premiumlage der Bankenmetropole Frankfurt, gefolgt von 35,50 Euro pro Quadratmeter (plus drei Prozent) in München. Den stärksten Anstieg verzeichnete Berlin mit einem Plus von über sieben Prozent im Vorjahresvergleich auf 29,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Düsseldorfer Spitzenmiete bleibt unverändert auf 26,50 Euro pro Quadratmeter und die Hamburger Spitzenmiete konnte sich auf 26,00 Euro pro Quadratmeter um zwei Prozent steigern.

Das Mietpreiswachstum äußerte sich nicht nur im Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete, sondern auch in der gewichteten Durchschnittsmiete. Hier zeigte Berlin abermals die dynamischste Entwicklung mit einem Zuwachs von fast 19 Prozent innerhalb eines Jahres auf 18,33 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Die enorme Steigerung in Berlin ist vor allem auf sehr großflächige und hochpreisige Anmietungen in Projektentwicklungen zurückzuführen“, erklärt Ape. Einen ebenfalls beträchtlichen Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete um zehn Prozent verzeichnete Frankfurt, das zum Ende des dritten Quartals bei 19,86 Euro pro Quadratmeter lag. Moderate Anstiege erfuhren München mit 1,4 Prozent auf 16,53 Euro pro Quadratmeter und Düsseldorf auf 14,74 Euro pro Quadratmeter (plus drei Prozent). Hamburg blieb im Vorjahresvergleich fast konstant bei 15,06 Euro pro Quadratmeter.

Prognose: Neues Rekordergebnis zeichnet sich auch im Gesamtjahr ab
Anschließend an die fulminanten drei Quartale im bisherigen Jahresverlauf ist auf dem Büromarkt der deutschen Topstandorte mit einer Fortsetzung der Vermietungstätigkeit im verbleibenden vierten Quartal zu rechnen. „Nach dem Rekordergebnis der ersten drei Quartale erscheint ein Jahresendergebnis von 3,4 Millionen Quadratmetern als realistisch. In Berlin ist nach dem erzielten Topergebnis sogar das Erreichen der 1-Million-Quadratmeter-Marke in erreichbare Nähe gerückt, die Vermietungsleistung wird nur durch das limitierte Angebot begrenzt, das sich auch weiterhin preistreibend auf die Mieten auswirken wird“, prognostiziert Ape. „Auch in München und Hamburg erwarten wir eine sehr dynamische Entwicklung – in der Hansestadt könnte ein neuer Rekord von 600.000 Quadratmetern erzielt werden.“

„Dank robuster Fundamentaldaten ist von einer weiterhin sehr gesunden Entwicklung auf den deutschen Büroimmobilienmärkten auszugehen – dies gilt für die Vermietungs- wie auch für die Investmentmärkte“, sagt Linsin.

Top 5-Bürovermietungsmärkte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

 

Ansprechpartner:

Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 – das größte globale Immobiliendienstleistungsunternehmen. Mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de