• Flächenumsatz stieg 2021 um 21,2 Prozent auf 2.629.500 Quadratmeter
• Durchschnittliche Leerstandsrate der Top-5-Märkte stieg im Vorjahresvergleich leicht auf 4,4 Prozent
• Öffentliche Hand verzeichnete den größten Büroflächenumsatz

2021 erreichten die Top-5-Bürovermietungsmärkte Deutschlands einen Flächenumsatz von 2.629.500 Quadratmetern. Damit wurde das Ergebnis von 2020 um 21,2 Prozent übertroffen. Zwar wurden in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt neun Prozent mehr Umsatz erzielt, dies ist jedoch vorrangig auf das schwächere erste Halbjahr 2021 zurückzuführen. Im Vergleich der jeweils zweiten Jahreshälften wurden im zweiten Halbjahr 2021 etwa zwei Prozent mehr Umsatz als im Durchschnitt der Vorjahre erzielt. Vergleicht man lediglich das vierte Quartal 2021 mit dem Vorjahreszeitraum, stieg der Flächenumsatz in den Top-5-Märkten um 51 Prozent. Zudem lag der Umsatz des vierten Quartals 2021 zwölf Prozent über dem Durchschnitt der Schlussquartale der vorherigen zehn Jahre. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Zwar ist aktuell wieder mehr Unsicherheit aufgrund der Pandemie merkbar, viele Unternehmen haben sich in den fast zwei Jahren der Pandemie jedoch mit der Situation entsprechend ihrer Anfordernisse flexibel arrangiert. Die momentan zu beobachtende leichte Verzögerung bei den Normalisierungstendenzen geht nicht auf ein allgemeines Hinterfragen der Sinnhaftigkeit von Büroflächen zurück, sondern es handelt sich vielmehr um eine Unsicherheit hinsichtlich der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Lage.“

Umsatzprägend waren 2021 vor allem die 42 Großabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern. Diese machten in Summe ein Viertel des Jahresumsatzes aus. Auffällig war auch der hohe Anteil von Abschlüssen in Projektentwicklungen von insgesamt 36 Prozent des Gesamtumsatzes. 

„Das Ausrichten von Büroflächen an ESG-Kriterien war auch 2021 eher investoren- denn nutzergetrieben. Mittelfristig ist aber ein zunehmendes Bewusstsein auch bei den Büronutzern zu erwarten, was dann auch Auswirkungen auf die Mietpreise haben dürfte“, teilt Ape mit. 

Der Leerstand an den Top-5-Büromärkten erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 17 Prozent auf 3,4 Millionen Quadratmeter. Die durchschnittliche Leerstandsrate lag zum Jahresende bei 4,4 Prozent und somit 0,6 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. „Zwar ist dies ein spürbarer Anstieg der Leerstandsrate, sie befindet sich aber noch immer auf einem niedrigen Niveau. Zudem sehen wir gerade in den zentralen und bei vielen Unternehmen sehr begehrten Lagen noch einmal deutlich niedrigere Leerstände“, führt Linsin aus. 

Entwicklung in den Top-Märkten

Aktivster deutscher Büromarkt des vergangenen Jahres ist Berlin mit einem Flächenumsatz von 817.000 Quadratmetern und damit 22 Prozent mehr als 2020. Es folgt München mit 643.900 Quadratmetern (plus 15 Prozent). Die höchsten jährlichen Wachstumsraten hingegen verbuchten Hamburg mit plus 35 Prozent auf 430.300 Quadratmeter sowie Frankfurt mit einem Plus von 32 Prozent auf 436.800 Quadratmeter. Düsseldorf verzeichnete ein leichtes Vorjahresplus von drei Prozent auf 301.500 Quadratmeter. 

„Der Fokus der Nachfrage konzentrierte sich 2021 weiterhin auf Premiumbüroflächen in den Top-CBD-Lagen“, sagt Ape. Entsprechend hat sich in vier der fünf Büromärkte die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich erhöht. Der deutlichste Anstieg von sechs Prozent auf 41,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat wurde in Berlin nachgewiesen. In München erhöhte sich der Wert um fünf Prozent auf 41,50 Euro und in Frankfurt am Main um drei Prozent auf 45,50 Euro. In Hamburg und Düsseldorf blieb die Spitzenmiete gegenüber Ende 2020 stabil bei 32,50 Euro beziehungsweise bei 28,50 Euro. 

Bei der gewichteten Durchschnittsmiete war die Entwicklung an den einzelnen Standorten unterschiedlich. In München wurde mit einem Plus von zwölf Prozent auf 23,95 Euro pro Quadratmeter pro Monat der höchste Jahresanstieg gemessen. In Düsseldorf stieg der Wert um sieben Prozent auf 16,30 Euro und in Hamburg um fünf Prozent auf 18,52 Euro. In Berlin blieb die gewichtete Durchschnittsmiete mit 27,99 Euro annähernd stabil, während in Frankfurt am Main ein Rückgang um sieben Prozent verzeichnet wurde. 

In allen Top-5-Märkten außer Hamburg (minus 0,2 Prozentpunkte auf 2,4 Prozent) stieg der anteilige Leerstand im Vergleich zum Jahresende 2020 an: in Düsseldorf um 1,2 Prozentpunkte auf 8,2 Prozent, in Frankfurt am Main um 1,1 Prozentpunkte auf 7,5 Prozent, in München um 0,6 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent und in Berlin um 0,5 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent. 

Öffentliche Hand mit dem größten Büroflächenumsatz

Die Branchen mit dem stärksten Büroflächenumsatz 2021 waren die öffentliche Hand und der TMT-Sektor (jeweils 13 Prozent), der Finanzsektor (zwölf Prozent) sowie das produzierende Gewerbe (zehn Prozent). Darüber hinaus gab es vor allem im vierten Quartal zahlreiche größere Anmietungen innerhalb der aktuell stark expandierenden Bereiche Biotechnologie und Pharmaindustrie. „Dieser Trend, der auch einen enormen Anstieg der Nachfrage nach Laborflächen mit sich bringt, dürfte sich vor dem Hintergrund des aufstrebenden Life-Science-Real-Estate-Marktes künftig noch weiter verstärken“, sagt Linsin. 

Auch im Bereich Flex-Office gab es im Jahr 2021 zahlreiche Anmietungen mit einem Gesamtvolumen von 36.600 Quadratmetern, was einem Vorjahresplus von 40 Prozent entspricht. 

Untervermietungen und Verlängerungen

Zusätzlich zum regulären Flächenumsatz wurden an den Top-5-Märkten Mietvertragsverlängerungen von insgesamt 428.000 Quadratmetern registriert – vor allem in Frankfurt am Main und München mit 257.000 Quadratmetern beziehungsweise mit 108.800 Quadratmetern. „Diese Verlängerungen signalisieren einerseits die hohe Standorttreue der ansässigen Unternehmen, sie spiegeln zum Teil aber auch das fehlende Angebot an geeigneten Flächenalternativen wider, sodass die Unternehmen dazu veranlasst werden, in ihren bisherigen Räumlichkeiten verbleiben“, erklärt Ape. 

2021 stieg zudem das Volumen an verfügbaren Untermietflächen im Vergleich zu 2020 aufgrund der Tatsache, dass viele Unternehmen vorübergehend weniger Flächen benötigten, um zehn Prozent an. Vom dritten auf das vierte Quartal allerdings wurde ein Rückgang um acht Prozent gemessen. „Inzwischen gehen wir von einer nachhaltigen Trendumkehr aus und erwarten einen weiteren Rückgang der verfügbaren Untermietflächen“, sagt Linsin. 

Ausblick auf 2022

„Wir erwarten für 2022 eine weitere Erholung des Bürovermietungsmarkts – inklusive der Nachholeffekte“, sagt Ape. „Die Büroflächenpipeline ist nach wie vor gut gefüllt und die Projektentwickler blicken optimistisch auf die künftige Entwicklung der Flächennachfrage.“ Bis Ende 2024 sind circa 6,9 Millionen Quadratmeter an Fertigstellungen beziehungsweise Sanierungsabschlüssen projektiert. Davon sind aktuell bereits 36 Prozent vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben. Im nächsten Jahr kommen voraussichtlich zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche auf den Markt, bei einer Vorvermietungsquote von aktuell 48 Prozent. „Aufgrund des knappen Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage werden Entwicklungsflächen in gut angebundenen Lagen weiterhin stark im Fokus der Büromieter stehen“, resümiert Linsin. Schwerer vermietbar sind hingegen Developments in peripheren Lagen, da es aufgrund der veränderten Marktsituation vorübergehend wieder etwas mehr Angebotsreserven in besseren Bürolagen gibt.