Flächenumsatz stieg in den ersten drei Quartalen um 21 Prozent auf 2,092 Millionen Quadratmeter

Spitzen- und Durchschnittsmieten legten zum Teil deutlich zu

Leerstandsrate stieg im Vorjahresvergleich um 0,4 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2022 erreichten die Top-5-Bürovermietungsmärkte Deutschlands einen Flächenumsatz von rund 2,1 Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stellt dies einen Anstieg um 21 Prozent dar. Mit 724.400 Quadratmetern allein im dritten Quartal lag der Umsatz der vergangenen drei Monate sieben Prozent über dem Vorjahreszeitraum und entsprach nahezu dem Fünfjahresdurchschnitt der dritten Quartale seit 2017 (715.200 Quadratmeter). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Starke Anstiege des kumulierten Flächenumsatzes waren vor allem in München (589.800 Quadratmeter, Anstieg um 38 Prozent zum Vorjahreszeitraum), Hamburg (418.000 Quadratmeter, plus 25 Prozent), Frankfurt (288.300 Quadratmeter, plus 16 Prozent) und Berlin (586.000 Quadratmeter, plus 14 Prozent) zu beobachten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 legten besonders Berlin (256.200 Quadratmeter, Anstieg um plus 30 Prozent) und Frankfurt (99.000 Quadratmeter, plus 21 Prozent) zu. Das Volumen in München (194.900 Quadratmeter, minus drei Prozent) blieb nahezu stabil, während Düsseldorf (39.200 Quadratmeter, minus 59 Prozent) und Hamburg (135.100 Quadratmeter, minus 18 Prozent) die stärkeren Vorquartalsergebnisse mangels größerer Abschlüsse nicht bestätigen konnten. Die Nachfrage konzentrierte sich dabei vor allem auf hochwertige Büroimmobilien in den zentralen, gut angebundenen Teilmärkten in den Central Business Districts.

Bei den nachfragenden Wirtschaftszweigen seit Jahresbeginn führten Unternehmen der TMT-Branche (Technologie, Medien und Telekommunikation) mit 22 Prozent Marktanteil – was gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg um sechs Prozentpunkte markiert. Auf den Plätzen zwei und drei folgen der Industriesektor (mit einem Anteil von elf Prozent) und die Immobilienbranche (zehn Prozent). Daneben erreichte kein Sektor einen Anteil von mehr als zehn Prozent, was die hohe Branchenvielfalt und Nachfragebreite in den deutschen Top-5-Märkten unterstreicht. „Corporates, zuletzt besonders aus dem Industriesektor, legen bei ihrer Immobilienstrategie einen gesteigerten Fokus auf die Umsetzung zeitgemäßer Workplace-Konzepte zur Schaffung hybrider Arbeitswelten, der Sicherung von Fachkräften und der Erfüllung der ESG-Agenda“, sagt Linsin.

Deutliche Anstiege bei den Mieten

„Vor dem Hintergrund der robusten Nachfrage und der relativ niedrigen Leerstände in den zentralen Lagen stiegen die Mieten vor allem für die modernen und nachgefragten Flächen weiter an. Dementsprechend blieben auch Incentive-Pakete in Form von Mieterausbauten und mietfreien Zeiten insbesondere in den Central Business Districts auf unverändert niedrigem Niveau“, sagt Ape. Besonders stark stieg die Spitzenmiete in München (plus neun Prozent auf 44,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat), Berlin (plus acht Prozent auf 43,00 Euro) und Düsseldorf (plus fünf Prozent auf 30,00 Euro). Aber auch in Hamburg (plus zwei Prozent auf 33,00 Euro) und Frankfurt (plus ein Prozent auf 45,50 Euro) stiegen die Spitzenmieten. Vereinzelte Abschlüsse über diesen Werten in Trophy-Assets in den Central Business Districts deuten auf weiteres Mietpreiswachstum im Spitzensegment hin. Auch die gewichteten Durchschnittsmieten sind im Vorjahresvergleich gestiegen: in Hamburg um 19 Prozent, in Düsseldorf um elf Prozent, in München um neun Prozent und in Berlin um drei Prozent. Lediglich Frankfurt verzeichnete einen Rückgang um vier Prozent. Die höchste Zahlungsbereitschaft bei den Nutzern weisen weiterhin Banken und Finanzdienstleister auf. Diese verzeichneten im Schnitt über die Top-5-Märkte hinweg Abschlussmieten von durchschnittlich 29,54 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Beratern (27,80 Euro) sowie Media-Unternehmen (27,61 Euro) und IT (26,37 Euro). Hochwertige Flächen erzielten wenig überraschend höhere Mieten. Flächen mit moderner Ausstattung (Kategorie A) haben im dritten Quartal 2022 im Schnitt 37 Prozent höhere Abschlussmieten als durchschnittliche Flächen (Kategorie B) erzielt. „Für laufende Projektentwicklungen erwarten wir einen Anstieg der Angebotsmieten im Zuge weiter steigenden Baupreise und damit steigenden Gestehungskosten gepaart mit einer sich abzeichnenden Angebotsverknappung im Premiumbereich“, erläutert Linsin. Dies spiegelt sich bereits in den gewichteten Durchschnittsmieten bei Vorvermietungen in Projektentwicklungen wider. In Berlin lagen sie mit 31,74 Euro pro Quadratmeter 21 Prozent höher als die Mieten von Bestandsflächen und in Frankfurt und München gar 40 Prozent beziehungsweise 41 Prozent.

„Wir erwarten weiterhin einen ‚Flight to Quality‘ seitens der Mieter, was sich in einer Polarisierung des Markts in Richtung der sehr guten und zukunftsfähigen Flächen in den angebundenen Lagen – im besten Fall mit ESG-Profil – widerspiegelt. Diese erzielen höhere Mieten und weisen ein überdurchschnittliches Mietwachstum auf, wohingegen die Mietpreisdynamik älterer Flächen in schwächeren Lagen deutlich gedämpfter ausfallen wird“, erläutert Linsin.

Leerstandsrate stieg nur leicht

Ende des dritten Quartals 2022 lag die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top-5-Märkten bei 4,5 Prozent. Im Vorjahresvergleich ist dies zwar ein Anstieg von 0,4 Prozentpunkten, im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 jedoch wieder ein Rückgang um 0,2 Prozentpunkte. Während die Leerstandsraten im Vergleich zum dritten Quartal 2021 in Düsseldorf (plus 1,1 Prozentpunkte), Frankfurt (plus 1,1 Prozentpunkte) und Berlin (plus 0,7 Prozentpunkte) stiegen, gingen sie in München und Hamburg jeweils um 0,3 Prozentpunkte) zurück.

„Die Angebotssituation in den nachgefragten Innenstadtlagen ist weiter angespannt“, sagt Ape. Die anhaltend niedrigen Leerstandsraten in den Central Business Districts in München (0,3 Prozent), Hamburg (2,4 Prozent), Berlin (3,1 Prozent), Düsseldorf (5,5 Prozent) und Frankfurt (5,7 Prozent) verdeutlichen die strukturelle Angebotsknappheit. Hingegen bestehen rund zwei Drittel des Leerstandsvolumens aus Flächen mit geringer Qualität, die kaum oder nicht mehr auf die Nachfrage seitens der Nutzer treffen. „Wir sehen ein erhebliches Potenzial für die Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung im Umgang mit der steigenden Zahl veralteter Flächenbestände. Für Umnutzungen, zum Beispiel zu in den Metropolen dringend benötigten Wohnraum, bedarf es dabei B-Plan-Änderungen und dem politischen und gesellschaftlichen Willen hierzu. Dies gilt auch in Hinblick auf den klimaschonenden Umbau von Altbestand, für den kreative Alternativen nötig sind“, erklärt Linsin.

Mit 798.600 Quadratmetern lag das Fertigstellungsvolumen neuer Büroflächen knapp sieben Prozent unter dem Vorjahresniveau. Zugleich wird die Pipeline weiterhin gut von der Nachfrage absorbiert. Für noch 2022 fertig werdende Objekte liegen die Vorvermietungsquoten bei 66 Prozent, für 2023 bei 49 Prozent und für 2024 bei 33 Prozent. „Einhergehend mit dem zunehmenden Stellenwert von Projektanmietungen werden auch die zeitlichen Abstände zwischen Anmietentscheidungen sowie Fertigstellung und Bezug der Flächen länger – potenzielle Mieter müssen sich früher mit der Suche nach Büroflächen beschäftigen“, sagt Ape.

Prognose für das Gesamtjahr 2022

„Mit Blick auf das aktuelle Vermietungsgeschehen dürfte der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2022 die Niveaus der beiden Vorjahre 2021 und 2020 mit 2,5 Millionen Quadratmetern beziehungsweise zwei Millionen Quadratmetern übertreffen. An die weit höheren Niveaus der Jahre 2016 bis 2019 von jeweils mehr als drei Millionen Quadratmetern wird der Markt jedoch nicht anknüpfen können“, erwartet Ape.

„Wir sehen angesichts der robusten Nachfrageentwicklung weiterhin kein signifikant hohes Risiko einer zu schnellen Angebotserweiterung. Wir nehmen aber gleichzeitig zunehmend Bauzeitverzögerungen bei laufenden Projekten im Bau wahr. Vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Situation, gestiegener Baukosten, Materialengpässen und Risiken in Ausführung und Fertigstellung steigen die Herausforderungen für Projektentwickler. Für zukünftig geplante Projekte nehmen wir bereits zahlreiche Verschiebungen wahr, was insbesondere dem veränderten Finanzierungsumfelds geschuldet ist. Für Eigentümer und Investoren können in diesem Marktumfeld wieder verstärkt von aktivem Asset Management profitieren, um die Werthaltigkeit ihrer Objekte langfristig zu sichern oder sogar zu erhöhen“, sagt Linsin.