• Der Büroflächenumsatz lag im ersten Halbjahr 2023 mit einer Million Quadratmetern 26 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum
• Die Leerstandsrate stieg im Vorjahresvergleich um 0,5 Prozentpunkte auf 5,8 Prozent
• Höhere Anforderungen der Nutzer bei Lage und Qualität der Flächen sorgten für eine weitere Polarisierung und steigende Spitzen- und Durchschnittsmieten

Die Top-5-Bürovermietungsmärkte in Deutschland erreichten im ersten Halbjahr 2023 einen Flächenumsatz von einer Million Quadratmeter – ein Rückgang um 26 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Hinzukommen Mietvertragsverlängerungen im Bestand, wenn sich die Nutzer aufgrund eines Mangels hochwertiger Alternativen im Rahmen eines „Stay-vs-Go-Prozesses“ zu einem Verbleiben in ihren bisherigen Flächen entscheiden. Dennoch handelte es sich um das schwächste erste Halbjahr seit 2009, welche damit 25 Prozent unter dem Durchschnitt der ersten Halbjahre der letzten zehn Jahre lag. Sowohl im ersten als auch zweiten Quartal 2023 bewegte sich das Marktgeschehen um die Marke von jeweils 500.000 Quadratmetern. Berlin konnte mit 140.300 Quadratmetern (minus 27 Prozent im Vorjahresvergleich) das höchste Umsatzvolumen im zweiten Quartal verzeichnen, gefolgt von München (123.700 Quadratmeter, minus 39 Prozent), Hamburg (113.000 Quadratmeter, minus 35 Prozent), Frankfurt (90.500 Quadratmeter, plus elf Prozent) und Düsseldorf (33.900 Quadratmeter, minus 64 Prozent). Branchenseitig war die Umsatzstruktur erneut durch eine sehr hohe Diversifikation geprägt. Kein Sektor konnte einen relativen Anteil am Umsatzvolumen von mehr als zehn Prozent erreichen. Für die meiste Bewegung im zweiten Quartal sorgten erneut dabei die IT-Branche, der Industriesektor und Beratungsunternehmen (alle jeweils neun Prozent am Gesamtumsatz), öffentliche Dienste (acht Prozent) und Verlage, Medien (sieben Prozent). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Auch wenn das zweite Quartal nicht die erhoffte Erholung gebracht hat, ist ebenfalls keine signifikante Verschlechterung der Nachfragedynamik eingetreten und bleibt mit Blick auf das kommende Halbjahr auch weiter unwahrscheinlich. Das Ergebnis ist im Kontext der technischen Rezession, des zuletzt nur gedämpften Geschäftsklimas und der gestiegenen Unsicherheiten in den deutschen Schlüsselindustrien zu sehen.“

„Sobald sich die konjunkturellen Unsicherheiten auflösen, ist mit einer weitergehenden Wiederbelebung der Vermietungsaktivitäten zu rechnen. Die Nachfrage verändert sich zudem durch strukturelle Effekte: Hybrides Arbeiten, „Activity Based Working-Konzepte“ und ESG-Kriterien erfahren nicht nur bei den Corporates steigende Akzeptanz. Dieser Prozess wird die Märkte angesichts der nach wie vor niedrigen Flächenverfügbarkeiten noch Jahre prägen.“

Leerstandanstieg setzte sich fort

Die Angebotssituation an den Top-5-Märkten folgte weiterhin der zyklischen Entwicklung. Die Leerstandsrate der Top-5 lag Ende des zweiten Quartals 2023 bei 5,2 Prozent und stieg damit um 0,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr an. Den stärksten Anstieg verzeichnete Berlin (plus 0,9 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent), gefolgt von Düsseldorf (plus 0,7 Prozentpunkte auf 9,5 Prozent), München (plus 0,4 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent), Frankfurt (plus 0,1 Prozentpunkte auf acht Prozent) und Hamburg (plus 0,1 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent).

„Der Markt ist von einer zunehmenden Polarisierung zwischen ESG-konformen beziehungsweise gut gelegenen Objekten, und Objekten, die ESG-Kriterien nicht erfüllen oder dezentral liegen, geprägt, sagt Ape. Während das Leerstandsvolumen in den CBD-Lagen im Vergleich zum Vorquartal erneut zurückging (minus drei Prozent), stieg es in den Cityrand-Lagen leicht (plus ein Prozent) und in den Peripherie-Teilmärkten sogar deutlich (plus zwölf Prozent) an.

Im zweiten Quartal wurden 356.400 Quadratmeter an neuen Büroflächen in den Top-5 fertiggestellt – ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2023. Wenngleich 2023 damit bereits zusammen rund 650.000 Quadratmeter fertigstellt wurden (ein Plus von 46 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2022), schrumpfte die spekulative Pipeline spürbar. Aktuell befinden sich bis 2025 insgesamt noch 4,4 Millionen Quadratmeter Büroflächen in Bau oder Planung, davon 2,3, Millionen Quadratmeter spekulativ.

„Aktuell werden kaum noch neue Projekte angeschoben, sodass wir kurz- bis mittelfristig von einem zyklischen Abschmelzen der Pipeline ausgehen. Gleichzeitig liegt die Vorvermietungsquote bis 2025 mit rund 47 Prozent weiter im grünen Bereich. Die Vermietungszeiträume werden zwar tendenziell länger, einen größeren Impact der Pipeline auf die Leerstandsvolumen halten wir jedoch aufgrund der hohen Nachfrage nach Neubauflächen für unwahrscheinlich“, erklärt Ape.

Mieten stiegen weiter

Die Spitzenmieten legten in allen Standorten im Vorjahresvergleich zu. Auf die Spitzenreiter Düsseldorf (plus 27 Prozent auf 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat) und München (plus sechs Prozent auf 46,00 Euro) folgten Hamburg (plus fünf Prozent auf 34,50 Euro), Berlin (plus zwei Prozent auf 43,50 Euro) und Frankfurt (plus zwei Prozent auf 46,50 Euro). Die Durchschnittsmiete auf Basis des gleitenden Durchschnitts der letzten zwölf Monate lag im Schnitt der Top-5 bei 24,80 Euro (plus fünf Prozent).

„Die weiter positive Mietpreisentwicklung verdeutlicht den anhaltenden Nachfrageüberhang nach gutem Produkt, wobei die Spreizung den ‚Flight-to-Quality‘ der Nutzer abbildet“, sagt Ape. Das Mietpreispremium in den Top-5 für CBD-Lagen gegenüber Peripherie-Teilmärkten lag zum Ende des zweiten Quartals 2023 zwischen 79 Prozent in Frankfurt und bis zu über 100 Prozent in Düsseldorf.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Wir erwarten trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen eine gewisse Belebung der Aktivitäten, insbesondere durch Corporates, denen sich dank der etwas verbesserten Angebotssituation wieder mehr Optionen bieten. Neue Nachfragemuster in Bezug auf hybride Arbeitsplatzstrategien werden sich dabei genauso fortsetzen wie die Polarisierung zwischen sehr guten Objekten und Flächen sowie einer zunehmenden Zahl nicht marktgängigen Altbestands“, erwartet Ape.

„Für Vermieter und Investoren werden die Themen ESG und Asset Management immer wichtiger. Sie senken etwaige Vermietungsrisiken und ermöglichen es, die teilweise sehr attraktiven Upside-Potentiale bei Mieten und Nettoerträgen zu heben und sich damit für den Start des neuen Zyklus zu positionieren. Denn die Fundamentaldaten am deutschen Vermietungsmarkt zeigen sich trotz der aktuellen zyklischen Schwächephase weiter sehr robust und lassen langfristig einen positiven Ausblick zu“, erläutert Linsin.