Top-5-Bürovermietungsmärkte spürten 2019 den Flächenmangel
-
Flächenumsatz sinkt leicht um 1,7 Prozent auf 3,35 Millionen Quadratmeter; dennoch drittbestes Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn
-
Leerstandsrate sinkt um 0,8 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent
-
Fertigstellungen steigen um 5,3 Prozent auf 923.800 Quadratmeter
Im Gesamtjahr 2019 ging das Vermietungsvolumen an den deutschen Top-5-Büromärkten leicht um 1,7 Prozentpunkte auf 3,35 Millionen Quadratmeter zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Die starke Nachfrage nach Büroflächen in den deutschen Top-5-Städten lässt nicht nach. Da die Leerstände jedoch konstant zurückgehen, gibt es immer weniger geeignete Flächen, was den Flächenumsatz 2019 leicht gedrückt hat. Die 3,35 Millionen Quadratmeter stellen jedoch noch immer ein hohes Umsatzniveau dar, zumal der langfristige Durchschnittswert um 21 Prozent überboten wurde.
Getragen wurde dieses Ergebnis vor allem von Unternehmen aus der Technologie-, Medien und Telekommunikationsindustrie (vor allem in München, Berlin und Düsseldorf), der öffentlichen Hand (Berlin und Düsseldorf), der Immobilienbranche – zu der auch die Flexible-Workplace-Betreiber zählen – und die Banken sowie Finanzdienstleister, die sich alleine in Frankfurt am Main für gut ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich zeichneten.
Nach dem leichten Tief vor einigen Monaten zeigt sich die Stimmung in den deutschen Unternehmen wieder verbessert – während die Bürobeschäftigtenzahlen durchgehend eine positive Entwicklung aufzeigten. Das wirkt sich auf die Nachfrage nach Büroflächen natürlich positiv aus.
Kein Ende der Flächenknappheit in Sicht
Der Leerstand ging 2019 über alle Quartale hinweg konstant zurück – mittlerweile beträgt er in den Top-5-Märkten durchschnittlich 3,4 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt ist dies ein Rückgang um 0,8 Prozentpunkte.
Eine Ende dieser Entwicklung zeichnet sich nicht ab.
Mit 923.800 Quadratmetern nahm der Büroneubau 2019 zwar um 5,3 Prozent zu, im letzten Quartal ging er mit 206.500 Quadratmetern jedoch um 32,4 Prozent zurück. Zudem ist ein Großteil der im Bau befindlichen Flächen bereits vorvermietet. Für die 2020 fertig werdenden Flächen beträgt die Vorvermietungsquote sogar 75 Prozent. Für 2021 sind es 47 Prozent und selbst für 2022 bereits 28 Prozent.
Berlin und Düsseldorf mit Rekordumsätzen
Mit einem Wachstum um 18,9 Prozent auf einen Büroflächenumsatz von 998.900 Quadratmetern verfehlte Berlin 2019 nur knapp die Eine-Million-Quadratmeter-Marke. Dennoch stellt dies den bis dato höchsten jemals registrierten Flächenumsatz in der Bundeshauptstadt dar. Düsseldorf verzeichnete mit einem Anstieg um 28,8 Prozent das stärkste Wachstum – mit einem Rekordwert von 514.500 Quadratmeter. In allen anderen Top-5-Märkten ging der Büroflächenumsatz zurück: In München um 22,4 Prozent auf 763.500 Quadratmeter, in Frankfurt um 10,9 Prozent auf 552.500 Quadratmeter und in Hamburg um 7,9 Prozent auf 520.500 Quadratmeter. Der Nachfrageüberhang hatte in allen Top-5-Städten steigende Büromieten zur Folge – sowohl mit Blick auf die erzielbaren Spitzenmieten als auch bezüglich der gewichteten Durchschnittsmieten. Am stärksten stieg die Spitzenmiete in Berlin (plus 11,9 Prozent auf 37,50 Euro pro Quadratmeter) und in Hamburg (plus 10,5 Prozent auf 31,50 Euro pro Quadratmeter). Der hohe Bedarf nach modernen Büroflächen ließ auch die Spitzenmieten in den innerstädtischen Lagen der Banken- und Finanzmetropole kräftig steigen: Mit einem Zuwachs um 7,3 Prozent in den zurückliegenden zwölf Monaten auf nunmehr 44 Euro pro Quadratmeter wird die höchste Spitzenmiete weiterhin in Frankfurt erzielt. Die Durchschnittsmiete verzeichnete mit 22,1 Prozent auf 25,96 Euro pro Quadratmeter ihr stärkstes Wachstum in Berlin, gefolgt von plus 10,4 Prozent auf 16,71 Euro pro Quadratmeter in Düsseldorf.
Gerade die gestiegenen Durchschnittsmieten zeigen, dass die Unternehmen bereit sind, in moderne, hochwertige Flächen zu gehen, die darüber hinaus auch infrastrukturell gut angebunden sind. Vor dem Hintergrund des in manchen Branchen sehr ausgeprägten Fachkräftemangels werden moderne Arbeitswelten in für die Mitarbeiter attraktiven Objekten und Lagen für die Unternehmen mehr und mehr zum strategischen Asset, um die Talente von Morgen zu gewinnen und den vorhandenen Mitarbeiterstamm langfristig an sich zu binden.
Ausblick auf 2020
Auch wenn die Nachfrage 2020 weiterhin ihr hohes Niveau behalten dürfte, wird der Flächenmangel eine signifikante Steigerung des Umsatzvolumens erschweren. Dennoch sollten wir auch 2020 erneut einen Flächenumsatz jenseits der Drei-Millionen-Marke und damit über dem langfristigen Mittel sehen. Da sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzen wird und die Pipeline der kommenden drei Jahre zum Großteil schon absorbiert ist, empfehlen wir den Büronutzern, sich rechtzeitig strategisch auszurichten, um auch den weiter wachsenden Ansprüchen der Mitarbeiter an den Büroarbeitsplatz von morgen gerecht zu werden.
Top-5-Bürovermietungsmärkte
Quelle: CBRE Research, Q4/2019.
Quelle: CBRE Research, Q4/2019.
Quelle: CBRE Research, Q4/2019.
Quelle: CBRE Research, Q4/2019.
Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 11
carsten.ape@cbre.com
Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com
Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2018 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 90.000 Mitarbeitern in über 480 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P-500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de