Hamburg,
07
Januar
2016
|
14:23
Europe/Amsterdam

Starkes Jahresergebnis am Hamburger Büromarkt

  • Höchster Flächenumsatz seit 2011
  • City ist erneut attraktivster Büroteilmarkt
  • Mieten leicht angezogen
  • Positiver Ausblick für 2016

 

Der Büroimmobilienmarkt der Hansestadt Hamburg entwickelte sich 2015 mit einem Gesamtergebnis von 535.000 Quadratmetern sehr positiv. Der moderate Anstieg von rund zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr wurde dabei maßgeblich von einem starken vierten Quartal begünstigt. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Sehr gutes viertes Quartal - Mehrere Großabschlüsse
Im Jahresendspurt 2015 wurden insgesamt 172.700 Quadratmeter umgesetzt, wobei hierbei insbesondere drei Großabschlüsse ins Gewicht fielen: Die Commerzbank verlässt ihre Flächen in der Altstadt und bezieht die ehemalige Philips-Zentrale in St. Georg mit rund 20.000 Quadratmetern. Zudem schloss das Einwohnermeldeamt der Freien und Hansestadt Hamburg einen Vertrag über rund 16.000 Quadratmeter in der ehemaligen Imtech-Zentrale in Wandsbek ab. Darüber hinaus bezieht Euler Hermes mit dem größten Abschluss im Jahr 2015 in unmittelbarer Nähe zum bisherigen Euler-Hermes-Hochhaus rund 39.000 Quadratmeter Neubaufläche, welche durch den Entwickler Quantum projektiert wird. CBRE war hier für den Mieter beratend tätig.

City ist erneut attraktivster Büroteilmarkt
Auf das Gesamtjahr betrachtet machten größere Abschlüsse (5.000 Quadratmeter und mehr) mit insgesamt 177.900 Quadratmetern ein Drittel des Gesamtumsatzes aus. Die Nachfrage konzentrierte sich auch 2015 auf die zentralen Teilmärkte rund um die Alster sowie den Hafen und die HafenCity. Die City war mit einem Vermietungsumsatz von insgesamt 144.300 Quadratmetern beziehungsweise 27 Prozent des Gesamtumsatzes erneut der attraktivste Büroteilmarkt in Hamburg. Es folgten Hamburg-West mit gut 16 Prozent (86.700 Quadratmeter) und die City-Süd mit zwölf Prozent (63.200 Quadratmeter).

Abschlüsse im vierten Quartal waren unter anderem Gruner + Jahr, die rund 3.000 Quadratmeter in der Kehrwiederspitze in der HafenCity beziehen werden, sowie die XING AG, die in der Kaisergalerie in der City rund 2.600 Quadratmeter arrondierte. Beide Unternehmen wurden durch CBRE beraten.

Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg
Moderne Arbeitgeber stehen vor der Herausforderung, ihren Mitarbeitern ein attraktives Umfeld anzubieten. Großer Flächenbedarf muss jedoch gleichzeitig auch effizient gestaltet werden. Ein Ausweichen in Projektentwicklungen und in die zentrumsnahen Teilmärkte oder eine Nachverhandlung bestehender Mietverträge wird dabei verstärkt als Option gesehen.
Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg

Anteil von Transaktionen im mittleren Größenbereich bei über 50 Prozent
Für das Gros der Nachfrage sorgten jedoch Transaktionen im mittleren Größenbereich (500 bis 2.500 Quadratmeter), deren Anteil an der Gesamtnachfrage mit 235.800 Quadratmetern bei rund 44 Prozent lag. Die Nachfragestruktur in der Hansestadt war 2015 insgesamt äußerst diversifiziert, was auch bei der Branchenverteilung deutlich wurde. Neben dem öffentlichen Dienst, dessen Abschlüsse rund 17 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachten, waren es Beratungsdienstleister und Rechtsanwaltskanzleien (rund zehn Prozent), mittelständische Unternehmen aus Industrie und Bau (acht Prozent) sowie Handel als auch Verlage/Medienagenturen (mit jeweils sechs Prozent), welche zusammen für knapp die Hälfte der Nachfrage am Hamburger Büromarkt sorgten. Banken und Finanzdienstleister machten mit zusammen 84.200 Quadratmetern rund 16 Prozent des Gesamtumsatzes in der Hansestadt aus. Für Dynamik im kleinen bis mittleren Segment sorgte indes der aufstrebende TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation), dessen Anteil gemessen an der Anzahl der Abschlüsse bereits bei knapp einem Fünftel lag.

Leerstand weiter fallend
Der Leerstand entwickelte sich vor dem Hintergrund der hohen Flächennachfrage auch im vierten Quartal stark rückläufig auf nunmehr 816.300 Quadratmeter. Hieraus ergibt sich eine Leerstandsquote von 6,0 Prozent, was einen Rückgang von 1,5 Prozentpunkten seit 2014 bedeutet. "In den zentralen Teilmärkten lässt sich bereits eine Quote unterhalb der Fünf-Prozent-Marke feststellen. Wir erwarten einen weiteren Leerstandsabbau für das gesamte Marktgebiet. Besonders der Druck auf die zentralen Teilmärkte ist äußerst hoch", so Fischer. Markttrends, wie die Konversion von nicht marktfähigen Büroflächen in andere Nutzungsarten, meist als Hotels oder Apartments, sowie auch zu Flüchtlingsunterkünften trugen zur weiteren Reduzierung des Leerstandes bei.

Büromieten steigen
Die Entwicklung der Mietpreisindikatoren spiegelt diese Entwicklung am Markt wider. Der langfristige Preisanstieg wird zudem durch steigende Grundstückspreise und höhere Baukosten angetrieben. Hieraus ergeben sich höhere Investitions- und Ausbaukosten für Eigentümer und Projektentwickler. Im hochpreisigen Segment und in City-Lage stieg die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete um zwei Prozent auf 25,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. Die gewichtete Durchschnittsmiete verzeichnete vor diesem Hintergrund einen Aufwärtstrend und stieg um 2,7 Prozent auf 14,70 Euro pro Quadratmeter. "In absoluten Topobjekten und Projekten in den gefragten Lagen können wir bereits deutlich höhere Mieten verzeichnen. Die Spitzenmiete wird mittel- bis langfristig weiter ansteigen", stellt Fischer fest.

Projektpipeline füllt sich langsam wieder
Im vierten Quartal wurden dem Markt lediglich rund 26.300 Quadratmeter neue Flächen zur Verfügung gestellt. Für das gesamte Jahr 2015 beläuft sich die Zahl damit auf insgesamt rund 97.600 Quadratmeter, was deutlich unter dem Niveau des Durchschnitts in den letzten zehn Jahren (204.000 Quadratmeter) liegt. Die zügige Absorption neuer Bürogebäude, zum Teil bereits vor deren Fertigstellung, wie dem BoaVista, dem Alten Klöpperhaus oder dem abc cube, verdeutlichen das limitierte Angebot neuer Flächen. Die Pipeline füllt sich vor diesem Hintergrund jedoch wieder langsam. Für den Zeitraum 2016 bis Ende 2018 lässt sich eine sukzessive Entspannung absehen, wenn dem Markt gemäß aktuellem Kenntnisstand rund 206.000 Quadratmeter spekulativ errichtete Büroflächen zur Verfügung gestellt werden. Der Anteil spekulativer Flächen an der gesamten Fertigstellungspipeline liegt damit für die kommenden Jahre bei rund 42 Prozent. Größtes, noch unvermietetes Projekt in prominenter Lage ist dabei neben der Projektierung der Stadthöfe durch Quantum das Projekt am Alten Wall durch Art-Invest. "Um dem dynamischen Marktumfeld gerecht zu werden, ist die Bereitstellung neuer Büroflächen, besonders im großvolumigen und hochwertigen Bereich, erforderlich", sagt Fischer.

Positiver Ausblick für 2016
"Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Hansestadt stimmen positiv. Wir blicken sehr optimistisch auf das Jahr 2016. Lediglich das knappe Angebot könnte die Nachfrage limitieren, derzeit erwarten wir einen Flächenumsatz von erneut rund 500.000 Quadratmetern", so Fischer.

Ansprechpartner:
Heiko Fischer
CBRE GmbH
Head of Agency Hamburg
+49 40 80 80 20 16
heiko.fischer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

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Weitere Informationen zu CBRE
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