Starker Aufwärtstrend auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt setzt sich im ersten Halbjahr 2016 weiter fort
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Höchstes Investitionsvolumen im ersten Halbjahr seit Aufzeichnungsbeginn
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Portfoliodeals tragen zum deutlichen Anstieg bei
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Renditen weiterhin rückläufig
Am deutschen Hotelinvestmentmarkt wurden im zweiten Quartal mit 1,27 Milliarden Euro gut 69 Prozent mehr investiert als in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres. Damit summiert sich das in der ersten Jahreshälfte in deutsche Hotelimmobilien allokierte Transaktionsvolumen insgesamt auf 2,02 Milliarden Euro. Dies entspricht einer satten Steigerung von 39 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 (1,45 Milliarden Euro). Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
Ein so hohes Quartals- wie auch Halbjahresergebnis hat es seit Auszeichnungsbeginn nicht gegeben. Ermöglicht wurde dieses Ergebnis aufgrund von großvolumigen Einzeltransaktionen im abgelaufenen ersten Quartal in Kombination mit dem Verkauf des Interhotel Portfolios im zweiten Quartal. Die Nachfrage nach Hotelimmobilien übersteigt derzeit gerade im Core-Segment das knapper werdende Produkt. Trotz des anhaltend hohen Interesses von deutschen und internationalen Investoren am deutschen Hotelimmobilienmarkt ist davon auszugehen, dass sich das Rekordergebnis des Vorjahres in Höhe von 4,39 Milliarden Euro nur wiederholen wird, wenn im zweiten Halbjahr genügend Produkte zur Verfügung stehen.
Portfoliodeals lassen das Transaktionsvolumen nach oben klettern
Im Gegensatz zum ersten Quartal 2016, in dem Einzeltransaktionen überwogen, trugen im zweiten Quartal 2016 lediglich zwei Portfoliotransaktionen zum deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen bei. So erwarb Foncière des Murs das Interhotel Portfolio von einem Konsortium aus Brookfield Asset Management und Starwood Capital. Das Portfolio umfasst neun ostdeutsche Mittelklasse- und Luxus-Hotels mit insgesamt 4.131 Zimmern, darunter das Park Inn und das Westin Grand in Berlin sowie weitere Hotels in Dresden und Leipzig. CBRE Hotels war käuferseitig beratend tätig.
Darüber hinaus erwarb Motel One die beiden selbst geführten Häuser Motel One Berlin Tiergarten sowie Motel One Nürnberg City. Der Verkäufer Lloyd Fonds hatte beide Hotels 2008 für einen Kaufpreis von 36 Millionen Euro, dem 14,6-fachen Faktor der Jahresnettomiete, vom Entwickler GBI erworben. Bei der aktuellen Transaktion soll der Kaufpreisfaktor nach Unternehmensangaben bei rund 19,8 gelegen haben, was einem Verkaufspreis von circa 50 Millionen Euro entspricht.
Die durchschnittliche Dealgröße steigt stark an
Im ersten Halbjahr wechselten insgesamt 63 Hotelobjekte die Eigentümer, davon 51 Hotels im Rahmen von Einzeltransaktionen. Das Rekordvolumen in Höhe von 2,02 Milliarden Euro ist insofern beachtlich, dass im ersten Halbjahr 2015 insgesamt 114 Hotelimmobilien verkauft wurden. Demnach kletterte auch die durchschnittliche Transaktionsgröße von 13 Millionen Euro auf beachtliche 32 Millionen Euro. Dies entspricht einer Steigerung um rund 150 Prozent. Die zehn größten Einzeltransaktionen im ersten Halbjahr machten insgesamt circa 650 Millionen Euro aus. Darunter fällt der durch CBRE gesteuerte Verkauf des Maritim Hotels in Dresden an den Frasers Hospitality Trust in Höhe von 58,4 Millionen Euro im Auftrag von Internos Global Investors. Drüber hinaus wurde das Holiday Inn Projekt am Hamburger Lohsepark durch die ECE an Union Investment sowie das Holiday Inn Express Projekt am Kölner Perlengraben durch die GBI an Deka veräußert.
Immobilienaktiengesellschaften/REITs waren mit 16 Deals und 977 Millionen Euro die mit Abstand aktivste Käufergruppe, gefolgt von offenen Immobilienfonds/Spezialfonds (17 Deals, 537 Millionen Euro) und vermögenden Privatpersonen (12 Deals, 133 Millionen Euro).
Gemessen an der Gesamtzahl der Transaktionen (Einzelassets und Portfolios) sind bis zur Jahresmitte rund 60 Prozent (38 Transaktionen) auf das Konto von deutschen Anlegern gegangen. Sie machten insgesamt 889 Millionen Euro aus. Investoren aus Frankreich waren an 14 Transaktionen mit insgesamt rund 879 Millionen Euro beteiligt, aus den USA waren es vier Transaktionen mit etwa 115 Millionen Euro.
Renditen weiter unter Druck
Die gestiegene durchschnittliche Dealgröße sowie der gesamte Anstieg des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr verdeutlicht das anhaltend starke Interesse in- und ausländischer Investoren an deutschen Hotelimmobilien. Aufgrund der anhaltend hohen Kapitalkraft und einem limitierten Angebot ist die Spitzenrendite für Hotelimmobilien weiter unter Druck geraten und beträgt nun 4,75 Prozent für erstklassige Hotelimmobilien.
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