Stärkstes Auftaktquartal am Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt
Transaktionsvolumen stieg um 67 Prozent auf 790 Millionen Euro
Spitzenrendite für Pflegeheime sank im Vorjahresvergleich auf vier Prozent
Portfolio-Transaktionen mit 68 Prozent Marktanteil
Marktanteil internationaler Investoren bei 50 Prozent
Im ersten Quartal 2021 stieg das Transaktionsvolumen am Gesundheitsimmobilienmarkt im Vorjahresvergleich um 67 Prozent auf 790 Millionen Euro und verzeichnete damit das stärkste Auftaktquartal seit Beginn der Aufzeichnungen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Gesundheitsimmobilien waren die einzige Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt, die hinsichtlich des Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2021 verglichen mit dem ersten Quartal 2020 zulegen konnte. Dieser Anstieg entspricht auch dem Investoreninteresse und der damit einhergehenden massiven Nachfrage des vom Produktmangel geprägten Marktes. Aufgrund des vergleichsweise geringen absoluten Investitionsvolumens und der hohen Portfolioquote kann das Investitionsvolumen bei Gesundheitsimmobilien in einzelnen Quartalen immer noch starken Schwankungen unterliegen.
So betrug die Portfolioquote im ersten Quartal 2021 68 Prozent (plus 16 Prozentpunkte). Maßgeblich verantwortlich dafür war insbesondere der Kauf eines Portfolios von Aedifica, das aus 19 Pflegeheimen und einem Investitionsvolumen von circa 245 Millionen Euro bestand.
Dementsprechend dominierten erneut Pflegeheime den Investmentmarkt für Gesundheits-immobilien mit einem Anteil von 57 Prozent am Investmentvolumen, gefolgt von einem deutlich gestiegenen Marktanteil von betreutem Wohnen von 32 Prozent, 22 Prozentpunkte mehr als noch im Vorjahreszeitraum. An dritter Stelle stehen Ärztehäuser mit einem Anteil von rund elf Prozent.
Nicht zuletzt aufgrund der eingeschränkten internationalen Reisetätigkeiten und Vor-Ort-Besichtigungen waren deutsche Investoren für die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich, ein Plus von knapp 16 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dennoch hatten Marktteilnehmer aus den Benelux-Staaten immer noch einen Anteil von rund 37 Prozent – anteilsmäßig zwar ein Rückgang, jedoch, bezogen auf das absolute Investmentvolumen, ein Anstieg von 18 Prozent.
Die Spitzenrendite für Pflegeheime lag im ersten Quartal 2021 weiterhin bei vier Prozent – ein Niveau, das bereits Ende 2020 erreicht wurde. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stellt dies jedoch eine Renditekompression um 0,25 Prozentpunkte dar.
Diese Renditekompression setzt sich seit einigen Jahren fort. Sie ist nicht nur eine Folge das Anlagedrucks der Investoren und des Niedrigzinsumfelds, sondern geht auch auf eine Neuadjustierung der Risikobewertung der Assetklasse durch die Investoren zurück. Hier schlagen die fortschreitende Professionalisierung und Konsolidierung des Betreiberumfelds positiv zu Buche. Und auch die verlässlichen Cashflows, die sich in der aktuellen Krise erneut bewiesen haben, sind ein wichtiger Faktor.
Zu den größten Herausforderungen des Gesundheitsimmobilienmarkts zählt weiterhin die niedrige Neubauaktivität. Dabei mangelt es weder an Kapital noch an der gesellschaftlichen Nachfrage, vielmehr müssen neben bezahlbarem Bauland auch bonitätsstarke Betreiber für die Objekte gefunden werden. Und deren Erfolg hängt maßgeblich von der finanziellen Tragkraft ihrer Konzepte sowie der Verfügbarkeit potenzieller Pflegekräfte ab. Wenn die Ankaufs- und Baukosten zu hoch sind, wird die spätere Miete oder Pacht für die Betreiber oft nicht attraktiv.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Für eine Prognose des gesamten Transaktionsvolumens am Gesundheitsimmobilienmarkt in diesem Jahr ist es aktuell noch zu früh. Es zeichnet sich jedoch ein weiterhin reges Marktgeschehen ab, dass durch einen starken Nachfrageüberhang einer immer breiteren Investorenschaft geprägt wird“, sagt Richolt.
„Die Spitzenrendite für Pflegeheime dürfte bis zum Jahresende weiter nachgeben und damit erstmals eine Drei vor dem Komma haben“, erwartet Schulte.
Ansprechpartner:
Dirk Richolt
CBRE GmbH
Head of Real Estate Finance
+49 69 17 00 77 628
dirk.richolt@cbre.com
Tim Schulte
CBRE GmbH
Director Valuation Advisory Services
+49 30 72 61 54 176
tim.schulte@cbre.com
Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com
Über CBRE
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