Sinkende Mietpreise in fast allen Städten; Frankfurt am Main und Mailand bilden Ausnahme

Die schlechten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen machen sich auch auf den europäischen Vermietungsmärkten verstärkt bemerkbar. Vermieter geraten unter größeren Druck und Mieter beginnen damit, die Mietvertragskonditionen nachzuverhandeln. Dies ist das Ergebnis des aktuell vom Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) vorgestellten Reports EMEA Office Market View für das erste Quartal 2009.

Daraus geht hervor, dass sich die Marktbedingungen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten im ersten Quartal dieses Jahres aus Vermietersicht weiter verschlechtert haben. Die Flächenumsätze gingen weiter zurück, der CB Richard Ellis Office Rent Index für die 27 Märkte der Europäischen Union reduzierte sich um 3,6 Prozent. Damit lagen die Mietpreise im Schnitt um 6,5 Prozent unter den Höchstwerten des Vorjahres. Diese gingen auf fast allen untersuchten Märkten zurück. Nur einige Metropolen – darunter Mailand und Frankfurt am Main – bildeten eine Ausnahme. Hier blieben die Mieten stabil.

Die Leerstände stiegen in ganz Europa als Resultat einer gesunkenen Nachfrage nach Büroflächen und neu auf den Markt kommenden Flächen. Im Schnitt stieg der Leestand EU-27-weit im Verglich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um über einen Prozentpunkt. Deshalb werden laut CBRE für die kommenden Quartale weiter sinkende Mietpreise erwartet. Bei den Neubauten ist allerdings eine gewisse Entspannung zu erwarten, viele Projekte wurden der aktuellen Situation bereits angepasst oder werden erst zeitversetzt realisiert. Dies wird sich zwar erst mittelfristig auswirken. Jedoch ist davon auszugehen, dass sich – bei einer gesamtwirtschaftlichen Belebung und einer damit einhergehenden stärkeren Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien – die Mietpreise dann wieder schneller erholen werden.

Jan Linsin, Head of Research bei CB Richard Ellis in Deutschland: „Aufgrund der aktuellen Gesamtmarktsituation wird es für Vermieter zunehmend schwieriger gegenwärtig freistehende Flächen zu vermieten. Diejenigen Interessenten, die noch einen erhöhten Flächenbedarf haben, sind in einer sehr guten Verhandlungsposition. Vor dem Hintergrund weiter sinkender Mietpreise stellen wir eine erhöhte Bereitschaft auf Vermieterseite fest, sich auf so genannte Incentives einzulassen.“

Zugleich eröffnen sich für Nutzer neue Möglichkeiten, wenngleich deren Verhalten aufgrund einer geringeren Nachfrage nach ihren Produkten und Dienstleistungen eher durch eine abwartende Haltung bestimmt ist. Aufgrund von Kostenreduktionsmaßnahmen wird auf die aktuelle Marktsituation mit Nachverhandlungen und Flächenoptimierung reagiert.

Investoren sind zurzeit an zwei Faktoren interessiert. Neben der Sicherheit der Zahlungsflüsse ist vor allen deren Länge entscheidend. Diese beiden Faktoren haben entscheidend Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Deshalb werden Mietverträge mit Incentives vorzeitig verlängert oder grundsätzliche Vertragsbestanteile neu verhandelt, auch wenn der Mietvertrag nicht in naher Zukunft ausläuft.

Linsin: „Die meisten unternehmerischen Expansionsprogramme sind derzeit erst einmal ausgesetzt. Dies senkt die Nachfrage nach Flächen und erhöht die Verhandlungsmacht von Mietern. Besonders Mieter, deren Verträge derzeit auslaufen oder die mit geringem organisatorischem Aufwand umziehen können, haben aktuell eine exzellente Verhandlungsposition. So sind momentan nicht nur sehr gute Flächen in exzellenten Lagen zu haben, insgesamt sind Auswahl und Optionen aus Mietersicht so groß wie schon lange nicht mehr.“

„Die Möglichkeit, sich wirklich bessere Vertragskonditionen zu sichern, hängt von einer Reihe von Faktoren ab. Neben der grundsätzlichen Struktur des Vertrages und den aktuellen Bedingungen auf den jeweiligen Märkten, ist die tatsächliche Position des Vermieters zu berücksichtigen. Dies macht die Beratung im aktuellen Marktumfeld besonders wichtig“, so Linsin abschließend.

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CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2008 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 30.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Investment, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Public Advisory Services. CB Richard Ellis wird vom Wirtschaftsmagazin „BusinessWeek“ im dritten Jahr in Folge zu den so genannten „50 Elite Companies“ weltweit gezählt. Zudem zählt CBRE laut „Fortune“ zu den 100 am schnellsten wachsenden Unternehmen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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EMEA OFFICE MV 1.Quartal 2009



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