• Im ersten Quartal 2016 wurden 133.900 Quadratmeter Büroflächenumsatz registriert - gut ein Drittel mehr als im Vorjahreszeitraum
• Leerstandsrate reduzierte sich auf aktuell 11,8 Prozent
• Erzielbare Spitzenmiete mit 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat weiterhin auf hohem Niveau
• Für das laufende Jahr stecken rund 199.000 Quadratmeter neu erstellte beziehungsweise sanierte Büroflächen in der Fertigstellungspipeline - davon stehen dem Markt nur noch 27 Prozent zur Verfügung
• Fertigstellungsvolumen für die Jahre 2017 und 2018 im Vergleich zu 2015 rückläufig

Im ersten Quartal 2016 wurde in Frankfurt ein Büroflächenumsatz von 133.900 Quadratmetern registriert. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Bisher größter Vertragsabschluss des Jahres 2016 ist die Anmietung der Europäischen Zentralbank (EZB) von rund 17.600 Quadratmetern Bürofläche im Japan-Center.

Bei der Betrachtung des Büroflächenumsatzes nach Teilmärkten ist die Bankenlage unangefochten auf Platz Eins - unter anderem bedingt durch den großflächigen Abschluss der EZB. Auch in den beiden Bürotürmen Kastor und Pollux wurden im ersten Quartal zusammen fast 10.000 Quadratmeter Bürofläche an Banken und Berater vermietet. Mit 17.700 Quadratmetern konnte ungewöhnlich viel Flächenumsatz für ein Quartal in der Bürostadt/Niederrad registriert werden. Dort wurden im Durchschnitt der letzten 20 Quartale nur rund 5.500 Quadratmeter vermittelt. Vor allem bereits im Teilmarkt ansässige Bestandsmieter haben hier fleißig expandiert (zum Beispiel Steigenberger, Deutsche Bahn und Atos Worldline). In Eschborn schlug ein 10.000 Quadratmeter umfassender Vermietungsdeal der SAP AG in der Frankfurter Straße stark zu Buche, sodass sich dieser Teilmarkt nach Bankenlage und Bürostadt/Niederrad auf Platz drei unter den 20 Teilmärkten Frankfurts positionieren konnte. "Die Anmietung durch die SAP AG verdeutlicht einen Trend", sagt Riegel. "Neben den im Finanzzentrum Frankfurt klassischen Mietern aus den Bereichen der Banken/Finanzdienstleister (20 Prozent) und Berater (15 Prozent) nimmt der TMT-Sektor mit knapp 15 Prozent einen immer höheren Stellenwert ein.

Spitzenmiete steigt leicht
Die erzielbare Spitzenmiete hat sich im Vorjahresvergleich leicht um ein Prozent erhöht und liegt mit 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat auf einem hohen Niveau. Die realisierte Spitzenmiete, die sich gemäß Definition aus dem teuersten dreiprozentigen Volumen der Vermietungstransaktionen der letzten zwölf Monate errechnet, lag mit 40,00 Euro pro Quadratmeter auf dem gleich hohen Niveau wie bereits im ersten Quartal 2015. Vor allem Vermietungen in Topobjekten wie Opernplatz XIV, Taunusturm und Opernturm führten zu dieser hohen Spitzenmiete, welche die zunehmende Angebotsknappheit an hochwertigen Büroflächen mit bester Ausstattung in zentraler Lage widerspiegelt. Die gewichtete Durchschnittsmiete reduzierte sich im Vergleich zum ersten Quartal 2015 um sechs Prozent. "Dieser Rückgang ist aufgrund großflächiger Vermietungen im Größenbereich über 5.000 Quadratmeter, von denen 62 Prozent in peripheren Lagen stattfanden und aufgrund der dort aufgerufenen niedrigeren Mieten, die den Schnitt nach unten zogen, zustande gekommen", so Linsin.

Leerstand geht auf 11,8 Prozent zurück
Durch vermehrte Umwidmung von Büroflächen in Wohn- oder Hotelnutzung und gleichzeitig fehlender nennenswerter Büroflächenfertigstellungen reduzierte sich der Büroflächenbestand leicht. Mit einem Volumen von 1,35 Millionen Quadratmetern leerstehender Bürofläche ergibt sich im Vorjahresvergleich ein Rückgang um rund vier Prozent oder knapp 50.000 Quadratmeter. Die Leerstandsrate beläuft sich aktuell auf 11,8 Prozent. Da die Leerstandsvolumina seit Ende 2011 insgesamt stark gesunken sind und die Finanzierungsbedingungen für Projektentwicklungen nach wie vor positiv sind, könnte es zu einer verstärkten Bautätigkeit in den nächsten Jahren kommen. Aktuell stehen für das Gesamtjahr 2016 rund 186.000 Quadratmeter in der Fertigstellungspipeline und damit sieben Prozent mehr als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Jedoch ist Frankfurt weit entfernt von einem übertriebenen Bauboom bei Büroobjekten, zumal in den Jahren 2017 und 2018 aus heutiger Sicht die Fertigstellungsvolumina rund 48 beziehungsweise 42 Prozent unter dem langjährigen Mittel liegen. Entsprechend ist davon auszugehen, dass sich der Leerstand in den kommenden Jahren weiter abbauen wird, zumal weniger attraktive Flächen vom Markt genommen oder anderen Nutzungen zugeführt werden, da die Büronutzer vermehrt in modern ausgestattete (Neubau-)Flächen ziehen.

Fortsetzung der Dynamik in Frankfurt
"Sollte sich der gelungene Jahresauftakt auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt fortsetzen, so ist ein Büroflächenumsatz von 400.000 bis 450.000 Quadratmetern für das gesamte Jahr 2016 nicht unrealistisch", sagt Riegel.

"Wir beobachten, dass die positive Wirtschaftslage und Marktentwicklung die Entwickler ermuntert", sagt Linsin. "Eine Vielzahl interessanter Objekte befinden sich in der Pipeline", erklärt Riegel. Größtes, derzeit noch unvermietetes Projekt ist die Neuentwicklung des früheren Metzler-Areals an der Großen Gallusstraße. Hier entwickelt Tishman Speyer bis 2018 rund 42.000 Quadratmeter Bürofläche im Herzen der Bankenlage. Diese auch unter dem Arbeitstitel "Tessuto" geplante Entwicklung wird neben der Büronutzung auch Wohnen beinhalten und mit 185 Meter der höchste Büro- und Wohnturm in Deutschland sein. In unmittelbarer Nachbarschaft davon werden durch den Projektentwickler Groß & Partner ab 2017 auf dem ehemaligen Deutsche Bank Areal bis zu vier Hochhäuser mit gemischter Nutzung (Büro, Wohnen, Hotel, Einzelhandel) entstehen. Auch das Westend Sky in der Ulmenstraße mit rund 15.000 Quadratmetern Bürofläche wird saniert, ohne dass der künftige Nutzer bereits heute feststeht. Der spekulative Anteil der Fertigstellungen 2016 liegt derzeit nur bei 27 Prozent. Für die Jahre 2017 und 2018 beträgt dieser 37 beziehungsweise 76 Prozent. "Aufgrund weiterer Vorvermietungen wird dieser Anteil bis zur Vollendung der Projekte noch weiter zurückgehen", erklärt Riegel.

"In Betrachtung des gesamten Zeitraums 2016 bis 2018 werden die meisten Projektentwicklungen in zentralen Teilmärkten wie Bankenlage, City und Westend realisiert", sagt Riegel. "Aber auch in angrenzenden Teilmärkten wie Bahnhofsviertel, Frankfurt Ost, und Messe/Europaviertel tut sich was. Diese Teilmärkte umfassen bereits 90 Prozent der gesamten Pipeline und verdeutlichen den zunehmenden Trend der innenstadtnahen Verschmelzung von Arbeiten, Einkaufen und Leben den vor allem die jüngeren Büronutzer von ihren Arbeitgebern erwarten", erklärt Riegel. „Aber auch in angrenzenden Teilmärkten wie Bahnhofsviertel, Frankfurt Ost, und Messe/Europaviertel tut sich was. Diese Teilmärkte umfassen bereits 90 Prozent der gesamten Pipeline und verdeutlichen den zunehmenden Trend der innenstadtnahen Verschmelzung von Arbeiten, Einkaufen und Leben, den vor allem die jüngeren Büronutzer von ihren Arbeitgebern erwarten", erklärt Riegel.

Ansprechpartner:

Alexander Riegel
CBRE GmbH
Co-Head of Agency
Frankfurt
+49 69 17 00 77 675
alexander.riegel@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com