• Transaktionsvolumen außerhalb der Top-7-Städte lag im ersten Halbjahr 2022 bei 2,9 Milliarden Euro
• Neun B-Städte mit Transaktionsvolumen von mehr als 100 Millionen Euro
• Spitzenrendite stieg um 0,15 Prozentpunkte

Der Investmentmarkt für Büroimmobilien außerhalb der Top-7-Standorte erreichte im ersten Halbjahr 2022 ein Transaktionsvolumen von knapp 2,9 Milliarden Euro. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist das ein Anstieg um 15 Prozent. Neun Märkte erreichten ein Transaktionsvolumen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, allen voran Bonn, Darmstadt, Essen, Nürnberg, und Wiesbaden. Insgesamt erreichten die B-Standorte und Regionalzentren einen Anteil am gesamten Büroinvestmentmarkt von 21 Prozent. Wie auch am Gesamtmarkt fiel dabei das zweite Quartal aufgrund der gestiegenen Unsicherheit infolge des Kriegs in der Ukraine, weiterhin gestörter Lieferketten, rekordhohen Inflationsraten und zuletzt gestiegenen Finanzierungskosten deutlich schwächer aus als die ersten drei Monate des Jahres – mit knapp 800 Millionen Euro lag das Ergebnis des zweiten Jahresviertels 62 Prozent unter dem des ersten Quartals. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Der Portfolioanteil lag bei rund 34 Prozent und damit signifikant über dem Vorjahreswert (23 Prozent). 

Rund 67 Prozent der Investments entfielen auf das Core- und Core-Plus-Segment, leicht weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum (73 Prozent). Dennoch erhöhte sich das absolute Volumen in diesen Segmenten um zwölf Prozent. Deutlich mehr als im Vorjahr wurde in Value-add- und opportunistische Anlageobjekte investiert; auf diese entfiel rund ein Drittel des Gesamtvolumens, während es im ersten Halbjahr 2021 nur knapp ein Fünftel war.

Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und Spezialfonds, die gut 500 Millionen Euro mehr investierten als sie verkauften, gefolgt von Immobiliengesellschaften mit einem Saldo von rund 300 Millionen Euro sowie Asset- und Fondsmanager mit um 150 Millionen Euro höheren Investments als Verkäufen. Internationale Anleger verstärkten im Vorjahresvergleich ihr Engagement in den B-Standorten und Regionalzentren. Sie erreichten einen Anteil von 40 Prozent am Transaktionsvolumen, während es im Vorjahr 35 Prozent waren. Absolut erhöhte sich das von ausländischen Investoren allokierte Kapital um 28 Prozent. Neben nordamerikanischen Akteuren – wobei hier der hohe Anteil kanadischer Investoren in Form von Brookfield aus der großvolumigen Übernahme der alstria office REIT-AG im ersten Quartal resultiert – waren vor allem europäische Investoren am Markt aktiv.

Infolge der wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklungen stiegen die Spitzenrenditen für erstklassige Büroimmobilien auch in den B-Standorten und Regionalzentren zur Jahresmitte an – im Gleichklang mit denen der Top-Standorte im Mittel um 0,15 Prozentpunkte. Für die Top-3-Regionalzentren Bonn, Hannover und Nürnberg liegt die Nettoanfangsrendite nun im Mittel bei 3,30 Prozent, über die wichtigsten 16 Märkte bei 3,60 Prozent. Zu der Spitzenrendite im Durchschnitt der Top-7-Märkte, die zur Jahresmitte 2022 bei 2,80 Prozent lag, ergibt sich somit ein Spread von 0,5 beziehungsweise 0,8 Prozentpunkten. Gegenüber dem Referenzwert der 10-jährigen Bundesanleihe beträgt der Spread sogar 1,79 beziehungsweise 2,09 Prozentpunkte.

Prognose für das Gesamtjahr 2022
„Aufgrund der Unsicherheiten divergieren aktuell die Preisvorstellungen von Verkäufern und potenziellen Käufern sehr häufig und deutlich – das verzögert und verhindert Transaktionen, die wir ansonsten sehen würden”, sagt Keller. „Sobald die Unsicherheit aus Sicht der Investoren zurückgeht und ein stabiles Zinsniveau erreicht ist, wird die Dynamik wieder anziehen – denn Büroimmobilien mit indexierten Mietverträgen sind gerade angesichts der hohen Inflationsraten ein grundsätzlich attraktives Investment – speziell für institutionelle Investoren mit anhaltendem Anlagedruck.“