• Büroflächenumsatz ging im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 38 Prozent auf 114.800 Quadratmeter zurück
• Bürospitzenmiete stieg um acht Prozent auf 45,50 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Leerstandsquote sank in den vergangenen zwölf Monaten um 0,3 Prozentpunkte auf 3,7 Prozent
• Investitionsvolumen ging im Vorjahresvergleich um 44 Prozent auf fast 700 Millionen Euro zurück
• Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg auf 3,75 Prozent

Im ersten Quartal 2023 verzeichnete der Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 114.800 Quadratmetern, wovon 79.100 Quadratmeter auf das Stadtgebiet und 35.700 Quadratmeter auf das Umland entfielen. Verglichen mit dem ersten Quartal 2022 ist das ein Rückgang um 38 Prozent. Das Transaktionsvolumen am Immobilieninvestmentmarkt München summierte sich im ersten Quartal 2023 auf knapp 700 Millionen Euro, 44 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

allgemeinwirtschaftlich getrübtes Klima. Dadurch wurden Expansionspläne in fast allen Sektoren zurückgestellt und Prüfungs- und Entscheidungsprozesse haben sich deutlich verlängert.“

Entsprechend war der Flächenumsatz in allen Sektoren rückläufig. Dennoch zeigte sich die traditionell diversifizierte Nachfragestruktur in München auch erneut im ersten Quartal 2023: stärkste Branchen waren Industrie/Bau (19 Prozent), Immobilien (15 Prozent), IT (13 Prozent) und Banken/Finanzdienstleister (zehn Prozent).

Die Leerstandsrate ist seit dem vierten Quartal 2022 leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 3,7 Prozent gestiegen – im Vergleich zum ersten Quartal 2022 wurde jedoch ein Rückgang um 0,3 Prozentpunkte registriert. „Der Leerstand befindet sich noch immer auf einem historisch sehr niedrigen Niveau“, ordnet Illichmann ein. Da vor allem moderne Flächen in guten Lagen nachgefragt werden, liegt der anteilige Leerstand innerhalb des Mittleren Rings sogar nur bei lediglich 1,7 Prozent. Als Beleg für die hohe bestehende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen lag der Anteil von Flächen der Ausstattungskategorie A am Gesamtleerstand im ersten Quartal 2023 bei lediglich 20 Prozent – damit hat sich der kontinuierliche Abbau des A-Leerstandes seit dem dritten Quartal 2021 (damals waren es 30 Prozent) fortgesetzt. „Bei ‚Stay vs. Go‘-Prozessen kann deshalb die Entscheidung oftmals auf Verlängerungen der Mietverträge in den Bestandsflächen entfallen, da es in den gefragten Lagen kaum adäquate Flächenalternativen gibt“, so Illichmann.

Eine Polarisierung des Marktes nach Qualität und Lagen spiegelt sich in der Mietpreisentwicklung wider: Während die Spitzenmiete in den sehr guten Objekten und Lagen gestiegen sind, stagnierten die Durchschnittsmieten. Im Vorjahresvergleich sind die Abschlussmieten für Kategorie-A-Flächen um neun Prozent gestiegen auf 28,74 Euro pro Quadratmeter und Monat, für B-Flächen lediglich um zwei Prozent auf 19,82 Euro. In den Innenstadtmärkten innerhalb des mittleren Rings legte die gewichtete Durchschnittsmiete um neun Prozent zu auf 32,52 Euro, in den Lagen im Stadtgebiet lediglich um drei Prozent auf 20,69 Euro. „Der Trend ist eindeutig – die Nachfrage fokussiert sich auf die besten Lagen und Flächen, sodass wir eine noch stärkere Differenzierung erwarten, was sich auch in den erzielten Mieten und Angebotsmieten widerspiegelt“, sagt Illichmann.

Aufgrund der Zinswende – aber auch bedingt durch die Baukosteninflation – haben sich die Rahmenbedingungen für Projektentwickler verändert. „Laufende Bauprojekte werden zwar größtenteils noch finalisiert, die spekulative Pipeline für die kommenden zwei bis drei Jahre wird hingegen deutlich reduziert“, ergänzt Illichmann. Aktuell befinden sich bis Ende 2025 rund 781.500 Quadratmeter spekulativer, also noch nicht vorvermieteter, Bürofläche in Bau und Planung – noch vor einem Jahr wurden für den gleichen Betrachtungszeitraum 1,1 Millionen Quadratmeter erwartet. „Wenngleich die aktuell im Bau befindliche Pipeline noch gut gefüllt ist, erwarten wir vor dem Hintergrund der aktuellen Vorsicht bei Investoren und Entwicklern langfristig eine Fortsetzung der strukturellen Angebotsknappheit, besonders in den nachgefragten Lagen. Kurz- bis mittelfristig verbessert sich die Verhandlungsposition für die Nutzerseite bei Objekten in schwächeren Lagen und älterem Bestand“, so Illichmann weiter.

„Vor dem Hintergrund des volatilen Finanzierungsumfeldes und mangels Transaktionsevidenz gestaltete sich der Preisfindungsprozess weiterhin anspruchsvoll, wenngleich sich die Bid-Ask-Spreads im Vergleich zum Herbst 2022 mittlerweile wieder deutlich annähern.“

Von den fast 700 Millionen Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2023 entfielen gut 480 Millionen Euro auf Gewerbeimmobilien (minus 59 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2022) und knapp 220 Millionen auf Wohnimmobilien (plus 200 Prozent). Sowohl der Anteil internationaler Investoren stieg (plus 23 Prozentpunkte auf 40 Prozent), als auch der Portfolioanteil (plus 15 Prozentpunkte auf 23 Prozent).

Die Spitzenrendite im Bürosektor legte in den vergangenen zwölf Monaten um 1,25 Prozentpunkte auf 3,75 Prozent zu – davon 0,2 Prozentpunkte im Verlauf des ersten Quartals 2023. Der wie bei Nutzern auch bei Investoren zu beobachtende “Flight to Quality“ sorgt für einen Anstieg der Unterschiede der Nettoanfangsrenditen zwischen Innenstadt, Stadtgebiet und Umland – sowie zwischen den unterschiedlichen Objektqualitäten und ESG-Kriterien.

„Investoren folgen der Polarisierung am Vermietungsmarkt. Folglich beobachten wir eine Konzentration der Investorennachfrage auf die fungiblen Produkte in zentralen und gut angebundenen Lagen mit guter Objektqualität “, erläutert Tomas. Aus dem gleichen Grund suchen Projektentwickler und opportunistisches Kapital nach aktuell nicht ESG-fähigem Produkt, um mittelfristig wieder neues Core-Produkt zu schaffen (Built-to-/Manage-to-ESG).

Ausblick

„Nicht nur deutet sich eine Verbesserung der konjunkturellen Rahmenbedingungen an, auch die Neuanfragen nach Büroflächen sind im ersten Quartal gegenüber dem zweiten Halbjahr 2022 wieder angestiegen. Deswegen erwarten wir eine verhalten optimistische, sukzessive Belebung der Vermietungsaktivitäten in den kommenden sechs Monaten, zumindest jedoch in der zweiten Jahreshälfte“, prognostiziert Illichmann.

„Am Investmentmarkt wurden einige Prozesse angestoßen, die im zweiten Halbjahr in neuen Preisevidenzen und höheren Transaktionsvolumen enden könnten“, erwartet Tomas. „Insgesamt sehen wir ein unvermindert hohes Vertrauen der Investoren in die fundamentalen Stärken und langfristige Stabilität des Wirtschaftsstandortes München sowie in die Performance unserer Vermietungsmärkte.“