Frankfurt,
20
Januar
2016
|
11:32
Europe/Amsterdam

Rekordvolumen auf dem Frankfurter Investmentmarkt - Das beste Ergebnis seit historischem Allzeithoch

  • Starker Zufluss ausländischen Kapitals – internationale Investoren für mehr als die Hälfte des Investmentvolumens verantwortlich

  • Büroimmobilien mit deutlichem Abstand stärkste Assetklasse

  • Einzeltransaktionen dominieren das Marktgeschehen

  • Spitzenrendite für Premium-Büroimmobilien gegenüber Vorquartal vorerst noch stabil, aber im Trend weiter rückläufig

  • Investitionsdynamik setzt sich auch 2016 weiter fort

 

Das Investmentjahr 2015 verlief an Deutschlands größtem Finanzplatz überaus erfolgreich. Das Transaktionsvolumen bei gewerblich genutzten Immobilien in der Mainmetropole ist zum sechsten Mal in Folge gestiegen und betrug am Jahresende 2015 rund 5,6 Milliarden Euro. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Damit wurde in Frankfurt das zweitbeste Ergebnis seit Beginn der Erfassung im Jahr 2002 erzielt. Einzig im Boomjahr 2007 wurde ein noch höheres Investmentvolumen registriert. Entsprechend wurde nicht nur das bereits sehr gute Vorjahresergebnis von 5,1 Milliarden Euro um knapp zehn Prozent übertroffen, auch der zehnjährige Durchschnittswert von 3,5 Milliarden Euro konnte mit 61 Prozent deutlich überboten werden. Insgesamt entfielen auf die Mainmetropole rund zehn Prozent aller in Deutschland im Jahr 2015 getätigten Investments in Gewerbeimmobilien.  

Frankfurter Markt bei internationalen Investoren stark gefragt

Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt
Dieses sehr gute Ergebnis demonstriert eindrucksvoll die hohe Attraktivität des Frankfurter Immobilienmarktes sowohl bei einheimischen sowie insbesondere auch bei ausländischen Investoren.
Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt

Mit knapp 3,3 Milliarden Euro trugen internationale Investoren zu 59 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens bei und konnten ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr mit 1,7 Milliarden Euro oder 34 Prozent deutlich ausbauen. Stärkste Investorengruppe waren Anleger aus den USA, die 1,1 Milliarden Euro investierten und somit zu 20 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens beitrugen.

Dr. Jan Linsin, Head of Research
Vor allem Investoren aus dem nordamerikanischen Raum profitieren derzeit von positiven Wechselkurseffekten gegenüber dem Euro.
Dr. Jan Linsin, Head of Research

Auf Platz zwei folgen Investoren aus Großbritannien mit einem Transaktionsvolumen von rund 538 Millionen Euro oder einem Anteil von knapp zehn Prozent. Darüber hinaus haben sich Anleger aus Südkorea stark in Frankfurt engagiert und im Jahresverlauf 385 Millionen Euro investiert, was einem Anteil von etwa sieben Prozent entspricht.

Spitzenposition bei großvolumigen Transaktionen
Zahlreiche großvolumige Transaktionen haben zu diesem guten Jahresendergebnis beigetragen. Über drei Viertel des Investmentvolumens kamen durch Ankäufe in den Größenklassen oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke zustande. Mehr als die Hälfte des gesamten investierten Kapitals ist der Größenordnung von über 100 Millionen Euro zuzuordnen, was eindrucksvoll die Bedeutung Frankfurts für großvolumige Immobilientransaktionen unterstreicht. Insgesamt wurden 16 Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro erfasst, die sich auf ein Volumen von 3,2 Milliarden Euro summierten. Damit wurden in der Mainmetropole bundesweit die meisten Großtransaktionen abgewickelt. Größte Transaktion des vergangenen Jahres war im zweiten Quartal der von CBRE begleitete Verkauf des Trianon von Morgan Stanley und Madison International an North Star für rund 540 Millionen Euro. Die durchschnittliche Losgröße hat sich gegenüber dem Vorjahr erheblich erhöht. Wurden im Jahr 2014 Objekte in einer Größenordnung von 38 Millionen Euro pro Transaktion gehandelt stiegt das Volumen 2015 auf 47 Millionen Euro pro Transaktion an.

Portfolioquote bleibt gering
Einzeltransaktionen dominierten im Jahr 2015 das Marktgeschehen mit einem Anteil von über 83 Prozent und einem Investmentvolumen von 4,7 Milliarden Euro. Der Portfolioanteil sank auf 944 Millionen Euro oder 17 Prozent gegenüber einem Anteil von 32 Prozent im Vorjahr. Erklärbar ist dieser Rückgang durch den höheren Anteil der Portfoliotransaktionen im Jahr 2014, der damals vor allem durch den Paketverkauf des Palais Quartier zustande kam.

Büroimmobilien mit Abstand wichtigste Anlageklasse
Das Gros des investierten Kapitals entfiel wie in den Vorjahren auf Büroimmobilien. Insgesamt wurden in der Bankenmetropole Bürogebäude im Wert von rund 4,7 Milliarden Euro gehandelt, was einem Anteil von 84 Prozent entspricht. Damit hat sich der Anteil der Büroimmobilien gegenüber dem Vorjahr mit 77 Prozent noch einmal deutlich erhöht und verdeutlicht so die hohe Nachfrage nationaler und internationaler Investoren nach dieser Assetklasse. Als großvolumige Investments seien hier – neben dem Trianon – beispielhaft die von CBRE auf Käufer- oder Verkäuferseite begleiteten Transaktionen des Garden Towers, des im Bau befindlichen Büro- und Geschäftshauses ma’ro sowie des Main Airport Centers (MAC) am Flughafen genannt.

Zweitstärkste Assetklasse stellten mit knapp fünf Prozent am gesamten Investitionsvolumen oder 256 Millionen Euro Entwicklungsgrundstücke dar. Maßgeblich hierfür waren der Erwerb einer innenstadtnahen Entwicklungsfläche zwischen Junghofstraße und Große Gallusstraße durch Groß & Partner sowie der Verkauf des ehemaligen Sitzes der Metzler Bank an Tishman Speyer im ersten Quartal. Der US-amerikanische Projektentwickler wird auf dem inzwischen geräumten Areal das erste gemischt genutzte Hochhaus der Bankenmetropole realisieren. Auf Hotelimmobilien entfiel mit rund 254 Millionen Euro und ebenfalls knapp fünf Prozent des Transaktionsvolumens der dritthöchste Anteil. Im zweiten Halbjahr waren es unter anderem der Verkauf des Macrander Best Western in Offenbach Kaiserlei sowie zwei Frankfurter Hotels aus dem Leonardo-Portfolio, eines Pakets von 18 deutschen Hotelimmobilien, das durch den schwedischen Investor Pandox erworben wurden, die zu dem Gesamtergebnis beitrugen. Darüber hinaus wurde mit dem Areal des ehemaligen AfE-Turms der Baugrund für ein projektiertes Meliá Hotel gehandelt.

„Nach wie vor stehen Core-Büroimmobilien in etablierten Lagen des Frankfurter CBD mit den Teilmärkten Bankenlage, City und Westend in der Gunst der Investoren ganz oben“, so Neiser. Darüber hinaus sind auch opportunistische Objekte im CBD stark nachgefragt. Beispielhaft sei hier auf den Verkauf des leerstehenden Bürohauses VAU, dem ehemaligen Sitz der Hypo Vereinsbank, in bester Bankenlage hingewiesen. Mit rund 2,7 Milliarden Euro wurde mehr als die Hälfte des Investmentvolumens in den letzten zwölf Monaten im Frankfurter CBD allokiert. „Nicht zuletzt aufgrund des Mangels geeigneter Objekte in den Toplagen rücken aber auch etablierte Standortlagen in den verschiedenen Frankfurter Teilmärkten in den Fokus der Investoren“, sagt Neiser. So hat beispielsweise das Unternehmen WCM im vierten Quartal eine nahezu vollständig vermietete Büroimmobilie in Eschborn für knapp 50 Millionen Euro erworben.

Eigenkapitalstarke Investoren dominieren den Markt
Käuferseitig wurde das Marktgeschehen von eigenkapitalstarken Investoren dominiert. Asset- und Fondsmanager waren mit einem Anteil von 29 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens die dominierende Investorengruppe im vergangenen Jahr, gefolgt von Immobilienaktiengesellschaften/REITs, die zu 24 Prozent des Investmentvolumens beitrugen. Ebenfalls sehr aktiv zeigte sich die Gruppe der Offenen Immobilien- und Spezialfonds, die Objekte im Wert von 990 Millionen Euro erwarben und hierüber zu 18 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens beitrugen. Auch auf Verkäuferseite standen Asset- und Fondsmanager an der Spitze. Sie veräußerten Immobilien für 1,6 Milliarden Euro, was 29 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Projektentwickler und Bauträger sowie die Gruppe der Corporates, die Gewerbeimmobilien im Wert von jeweils über eine Milliarde Euro verkauften und damit zu jeweils rund 19 Prozent des Gesamtvolumens beitrugen.

Spitzenrendite weiter unter Druck
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien im Core- und Core Plus-Segment bei einem gleichzeitig limitierten Produktangebot stehen die Nettoanfangsrenditen auf dem Frankfurter Büromarkt weiter unter Druck. Zwar blieben die Renditen im vierten Quartal 2015 gegenüber dem Vorquartal noch stabil, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch gab die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien in Toplage um 20 Basispunkte auf 4,40 Prozent nach. Auch in sekundären Lagen sank die Nettoanfangsrendite um 15 Basispunkte auf 5,10 Prozent. Demgegenüber blieben die Renditen für Bürogebäude in peripheren Lagen vorerst stabil bei 6,30 Prozent. Ebenfalls rückläufig zeigte sich die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser. Waren hier zum Ende des Jahres 2014 noch 4,10 Prozent erzielbar, sank die Nettoanfangsrendite in den vergangenen zwölf Monaten um 20 Basispunkte auf 3,90 Prozent.

Fortsetzung der Investitionsdynamik erwartet
Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien auf dem Frankfurter Investmentmarkt bei in- und ausländischen Investoren wird sich auch im Jahr 2016 fortsetzen. Dabei wird die Höhe des Transaktionsvolumens maßgeblich von der Verfügbarkeit an Core-Immobilien in den Toplagen bestimmt, auf die sich die Nachfrage auch weiterhin konzentriert. Gleichzeitig führen die guten Fundamentaldaten des Frankfurter Immobilienmarktes auf der einen und eine gestiegene Risikobereitschaft auch eher konservativer Investoren auf der anderen Seite dazu, dass Anleger zunehmend auf Value-Add-Produkte auch in Nebenlagen ausweichen. „Diese bieten die Chance, die nachhaltigen Standortvorteile der Mainmetropole zu nutzen und an den positiven Wachstumsperspektiven zu partizipieren. Insgesamt rechnen wir für 2016 wieder mit einem sehr guten Ergebnis auf dem Frankfurter Investmentmarkt sowie einem anhaltenden Druck auf die Spitzenrenditen“, erwartet Neiser.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundesanleihe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research 2016

 

Ansprechpartner:
Peer Nikolai Neiser
CBRE GmbH
Head of Investment Frankfurt
+49 69 17 00 77 44
peer.neiser@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2014 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Köln, Hamburg, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de