Frankfurt am Main,
05
April
2018
|
14:21
Europe/Amsterdam

Rekordumsatz an den Top-5-Bürovermietungsmärkten

  • Flächenumsatz erreicht hohes Niveau von 781.900 Quadratmetern

  • München mit 241.100 Quadratmetern umsatzstärkster Vermietungsmarkt

  • Leerstände sinken in allen Topmärkten

  • Büroflächenpipeline bis Ende 2018 bereits zu mehr als zwei Drittel belegt

  • Berliner Spitzenmiete legt gegenüber dem Vorjahr um fast 13 Prozent zu

  • Gewichtete Durchschnittsmieten steigen fast ausnahmslos

Auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt wurden im ersten Quartal in den fünf Topstandorten insgesamt 781.900 Quadratmeter umgesetzt. Damit wurde das zehnjährige Mittel der ersten Quartale um gut 24 Prozent übertroffen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany
Die Nachfrage nach Büroflächen in den Top-5-Standorten ist weiterhin sehr groß. Die Mieten steigen, die Leerstände sind historisch niedrig und Projektentwicklungen sind bereits frühzeitig vorvermietet – was für Eigentümer von Büroimmobilien sehr angenehm ist, stellt für Nutzer auf Büroraumsuche zunehmend eine Herausforderung dar.
Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany

München trotz leichtem Rückgang Nummer Eins

Unter den Topstandorten erzielte München mit 241.000 Quadratmetern das beste Ergebnis, das allerdings acht Prozent hinter dem Vorjahresquartal zurücklag. Berlin konnte mit starken 210.400 Quadratmetern das Vorjahresergebnis sogar um fünf Prozent übertreffen. „Die stärkste Veränderung im Vorjahresvergleich verbuchte Frankfurt mit einem Plus von fast 27 Prozent (146.300 Quadratmeter). Entscheidend für dieses herausragende Ergebnis war die Vorvermietung einer Projektentwicklung an der Europa-Allee an die Frankfurter Allgemeine Zeitung“, sagt Ape. Das 24.000 Quadratmeter umfassende Projekt soll nach derzeitigem Planungsstand im Herbst 2020 bezugsfertig sein.

Auch München konnte mit einem der insgesamt zwei Großdeals über 20.000 Quadratmeter in den Top-5-Standorten aufwarten. Der IT-Dienstleister der bayerischen Landeshauptstadt mietete 23.000 Quadratmeter in der sich schon im Bau befindlichen Projektentwicklung QUBES, die Anfang 2020 bezugsfertig sein soll. CBRE war bei dieser Vermietung beratend tätig.

Die aktivste Nutzergruppe waren Banken und Finanzdienstleister mit einem Umsatzanteil von knapp elf Prozent. In Berlin und Frankfurt wurden jeweils über 25.000 Quadratmeter umgesetzt, in München insgesamt sogar über 26.000 Quadratmeter. Eine ähnlich starke Büroflächennachfrage stammt aus der Branche Industrie und Bau mit zehn Prozent des Umsatzes.


Leerstände sinken kontinuierlich

Der Leerstandsabbau schreitet in allen Topmärkten weiter voran. Gemittelt über die Top-5-Märkte lag die Leerstandsrate bei 4,8 Prozent, beziehungsweise 3,54 Millionen Quadratmeter (minus 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert). Der anhaltend hohe Nachfragedruck führte in Berlin dazu, dass der Leerstand erstmalig seit Aufzeichnungsbeginn unter die Drei-Prozent-Marke gefallen ist, München lag mit 3,1 Prozent nur knapp darüber. In Hamburg sank der Leerstand um sechs Basispunkte auf 4,7 Prozent. „Berlin hat die niedrigste Leerstandsquote der deutschen Topstandorte. In den zentralen Lagen muss praktisch von einer Vollvermietung gesprochen werden“, sagt Ape. „Auch die fertiggestellten Flächen konnten keine Entlastung bringen“, ergänzt Ape. Zum Ende des ersten Quartals sind 178.600 Quadratmeter neue, beziehungsweise kernsanierte und damit modernisierte Fläche fertiggestellt worden. Dies ist ein Rückgang von über 17 Prozent (Q1 2017: 216.200 Quadratmeter) und bei Weitem nicht ausreichend, um die sehr hohe Nachfrage zu befriedigen und die Leerstandsrate zu stabilisieren. Den größten Flächenzuwachs verzeichnete Berlin mit 69.800 Quadratmetern (minus zehn Prozent) durch größtenteils kleinteilige Projekte. In Hamburg wurde mit 41.700 Quadratmetern mehr als doppelt so viel Fläche fertiggestellt als noch vor einem Jahr.


Hohe Vorvermietungsquoten bei Projektentwicklungen

Aufgrund des geringen Leerstands, insbesondere moderner Büroflächen, in den Topmärkten besteht bei Projektflächen derzeitig eine ausgesprochen hohe Nachfrage. Für 2018 ist in den Topstandorten nach derzeitigem Kenntnisstand mit 746.000 Quadratmetern neuer Bürofläche zu rechnen, wovon allerdings nur noch 30 Prozent frei verfügbar ist. „Am angespanntesten ist die Lage in Düsseldorf, Frankfurt und Berlin“, sagt Ape. Hier sind von den für 2018 erwarteten 86.500 Quadratmetern nur noch 18 Prozent verfügbar (Düsseldorf), beziehungsweise 20 Prozent von 114.800 Quadratmetern (Frankfurt) und 21 Prozent von 199.500 Quadratmetern (Berlin). Bezogen auf die Topmärkte wird sich dieses Bild 2019 nur leicht ändern. Von 1,52 Millionen Quadratmetern sind zum jetzigen Zeitpunkt nur noch 44 Prozent frei verfügbar. Ebenso sind von den 2,09 Millionen Quadratmetern, die bis zum Jahresende 2020 fertiggestellt werden sollen, etwas mehr als 44 Prozent verfügbar. „Bei anhaltend hoher Nachfrage wird auch dieser, noch verfügbare Anteil, schnell schrumpfen, je näher das prognostizierte Fertigstellungsdatum rückt“, so Ape.


Durchschnittsmieten steigen rasant – Spitzenmieten nur in Berlin

Die gewichteten Durchschnittsmieten stiegen in den Top-5-Standorten mit Ausnahme von Düsseldorf und erreichten ihr höchstes Niveau seit dem Aufzeichnungsbeginn 2009. Dabei gab es zwei erste Plätze. Frankfurt erreichte mit einer Durchschnittsmiete von 21,13 Euro pro Quadratmeter (plus 14 Prozent) den höchsten Wert der Topstandorte, Berlin mit einem Anstieg von fast 22 Prozent auf 19,58 Euro pro Quadratmeter den größten Zuwachs. „Um die wenigen verfügbaren Flächen gibt es einen regelrechten Nutzer-Wettbewerb – was die Durchschnittsmieten rasant steigen lässt“, erklärt Ape.

Die höchste Spitzenmiete, mit zum Vorquartal unveränderten 40,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, war nach wie vor in Frankfurt zu finden – im Vergleich zum ersten Quartal 2017 ist dies dennoch ein Anstieg um 1,3 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal konnte einzig Berlin die Spitzenmiete erneut steigern. Hier lag der Preis für Topflächen in Toplagen zuletzt bei 31,00 Euro pro Quadratmeter und legte damit im Vorjahresvergleich sogar um fast 13 Prozent zu.


Ausblick: Dynamische Wirtschaft treibt Büromärkte weiter an

Zum Ende des ersten Quartals lag der ifo Geschäftsklimaindex auf hohem Niveau und auch die Wachstumsprognose des Bruttoinlandsproduktes von 2,4 Prozent sieht einen anhaltenden Aufschwung für 2018 vor. Im Zuge des wachsenden Arbeitsmarktes wird für die deutschen Topmärkte infolge dessen bis 2022 ein Bürobeschäftigtenwachstum von zwei Prozent erwartet. Aufgrund dieser positiven Aussichten ist mit einer anhaltend hohen Nachfrage zu rechnen. „Angesichts des extrem knappen Leerstandes sind Nutzer derzeit gezwungen, bei einem Wunsch nach Vergrößerung oder einer Standortverlagerung lange im Voraus zu planen, beziehungsweise moderne Workplace-Strategien in Betracht zu ziehen, die unter anderem eine größere Flächeneffizienz ermöglichen“, sagt Ape.

„Einem ausgezeichneten Jahresendergebnis steht nur die sich weiter verschärfende Angebotssituation entgegen, die sich in einigen Märkten limitierend auf das am Jahresende erreichbare Umsatzergebnis auswirken wird. Aus diesem Grund erwarten wir am Bürovermietungsmarkt auch für das Gesamtjahr 2018 ein hervorragendes Ergebnis“, prognostiziert Ape.


Top-5-Bürovermietungsmärkte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

 

Ansprechpartner:

Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 11
carsten.ape@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Senior Analyst
+49 69 17 00 77 150
Jan.schwarze@cbre.com

 

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Weitere Informationen zu CBRE:

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