• Zyklischer Rekordwert seit den Boomjahren 2006/2007

• Anstieg des Transaktionsumsatzes um zwölf Prozent gegenüber 2014

• Anteil ausländischer Investoren über 50 Prozent

• Core-/Core Plus-Investmentstrategien dominierten das Marktgeschehen

• Renditekompression setzt sich fort – Value-Add und alternative Assetklassen werden attraktiver

Der Investmentmarkt Hamburg erreichte im abgelaufenen Jahr 2015 einen neuen zyklischen Rekordwert seit dem Boomjahr 2007. Auf dem Hamburger Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden 2015 knapp über vier Milliarden Euro umgesetzt. Damit liegt der Transaktionsumsatz mit zwölf Prozent erneut deutlich über dem Vorjahresvolumen. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Das Investmentvolumen lag in dieser Assetklasse bei etwa 2,7 Milliarden Euro. „Dies allein entspricht rund 67 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aller Assetklassen im Jahr 2015.“ Hoteltransaktionen nahmen um etwa 50 Prozent auf rund 465 Millionen zu. Mit 255 Millionen Euro Transaktionsvolumen wurden auch Lager- und Logistikimmobilien stärker nachgefragt als noch 2014.  

Produktmangel bei Einzelhandelsimmobilien
Rückläufig, sowohl absolut als auch relativ, waren hingegen Investments in Einzelhandelsimmobilien. So wurden 2014 noch rund 460 Millionen Euro in dieser Assetklasse investiert, was einen Marktanteil von rund 13 Prozent entsprach. Im Jahr 2015 waren dies lediglich 191 Millionen Euro beziehungsweise fünf Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. „Das Interesse der Investoren an Einzelhandelsimmobilien ist nach wie vor hoch, doch der Produktmangel am Hamburger Markt hat einen limitierenden Einfluss auf das gehandelte Volumen“, erklärt Mikulicz.

Hohe Aktivität internationaler Investoren
Die wachsende Nachfrage ausländischer Investoren sorgte für eine hohe Wettbewerbsdynamik in der Hansestadt. Eine signifikante Transaktion war der Kauf des Radisson Blu Hotels mit einem Transaktionsvolumen von 150 Millionen Euro durch den britischen Investmentfonds Azure Property von Invesco Real Estate. Die Zurich Versicherung erwarb das Berliner Tor Center (BTC) aus einem von Morgan Stanley Real Estate Investing verwalteten Fonds. Dieser Einzelinvestmentdeal, der bisher größte Hamburgs, hatte ein Volumen von rund 270 Millionen Euro. Im Jahresvergleich haben internationale Investoren ihr Engagement um knapp 370 Millionen Euro auf 2,1 Milliarden Euro gesteigert und hatten damit einen Anteil von rund 52 Prozent am Gesamtvolumen. „Hamburg ist mit seinen hervorragenden ökonomischen Rahmenbedingungen und einem stabilen Büromarkt hochattraktiv für ausländische Investoren“, erläutert Mikulicz.

Ein deutlicher Anstieg war bei Portfoliotransaktionen zu verzeichnen. Im Rahmen des Lilli-Portfolios kaufte Standard Life die Objekte Hansa-Carée, Hanse-Forum und das Deichtor Center. Orion Capital erweiterte sein Portfolio um drei Büroimmobilien aus einem Fonds der Credit Suisse. Der schwedische Fonds Norrporten verkaufte drei Assets seines Hamburger Northgate-Portfolios an den US-amerikanischen Investor Pembroke Real Estate für zusammen rund 140 Millionen Euro. CBRE beriet exklusiv auf der Seite des Verkäufers. Insgesamt wurden im Rahmen von Portfoliotransaktionen Büroimmobilien mit einem Volumen von rund 871 Millionen Euro gehandelt. Portfoliotransaktionen aller Assetklassen machten mit etwa einer Milliarde Euro 26 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens aus.

Eigenkapitalstarke Investoren dominieren den Markt
Das Marktgeschehen wurde dominiert von eigenkapitalstarken Investoren. Versicherungen und Pensionskassen sowie Offene Immobilienfonds/Spezialfonds trugen mit zusammen rund 1,4 Milliarden Euro zu einem Drittel zum Gesamttransaktionsvolumen bei. Für die hohe Umsatzdynamik, sowohl auf der Käufer-, als auch auf der Verkäuferseite sorgten die Asset-/Fondsmanager. Diese veräußerten Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von insgesamt rund 1,6 Milliarden Euro, beziehungsweise 39 Prozent des Gesamtvolumens. Gleichzeitig erweiterten diese ihre Portfolios mit Ankäufen, deren Volumen sich auf knapp 1,1 Milliarden Euro summiert. Dies entspricht 27 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.

Offene Immobilienfonds hingegen fuhren ihre Aktivitäten 2015 leicht zurück. Lag ihr relativer Anteil 2014 noch bei rund 27 Prozent (975 Millionen Euro), so ging dieser 2015 auf 18 Prozent (742 Millionen Euro) zurück. Die für den Hamburger Markt traditionell bedeutenden Engagements von Privatinvestoren nahmen wieder zu auf knapp 540 Millionen Euro und stabilisierten sich somit auf rund 13 Prozent des Gesamtvolumens, nachdem diese 2014 deutlich rückläufig waren.

Renditekompression setzt sich fort
Die Aktivitäten von Investoren am Hamburger Markt konzentrierten sich auf Core- und Core Plus-Investitionen, und somit auf die traditionellen City- und wassernahen Lagen. Der Nachfrageüberhang in diesen Lagen sorgte für eine weitere leichte Kompression der Bürospitzenrendite um zehn Basispunkte auf nunmehr 4,00 Prozent. „Die starke Renditekompression bei Core-Immobilien lässt Investoren vermehrt auf alternative Lagen in den Cityrand- und peripheren Lagen ausweichen“, erklärt Mikulicz. In den Cityrandlagen reduzierte sich die Nettoanfangsrendite zum Vorjahr um 40 Basispunkte und beträgt nunmehr 5,10 Prozent. „Investoren signalisieren ein deutlich höheres Interesse an den Cityrandlagen. Dies hat sich in einigen Transaktionen konkretisiert, sodass sich der Druck auf die Renditen auch in diesen Lagen erhöht“, so Mikulicz.

Ausblick: Die Risikodiversifikation nimmt zu
Der positive Trend am Hamburger Investmentmarkt wird sich nach Einschätzung von CBRE auch 2016 weiter fortsetzen. „Die Attraktivität Hamburgs als einer der Topmärkte in Deutschland steht für sich. Das niedrige Zinsniveau und das stabile Marktumfeld sorgen dafür, dass Immobilieninvestments in Hamburg weiter hoch im Kurs stehen. Insbesondere die Nachfrage ausländischer Investoren könnte noch weiter zunehmen, wenngleich der Mangel an verfügbaren Produkten im Markt das Volumen limitieren wird“, erwartet Mikulicz.

Aufgrund des knappen Angebots an Core- und Core Plus-Immobilien wird sich der Nachfrageüberhang weiter verschärfen. Projektentwicklungen und risikoreichere Assetklassen wie Hotel- oder Logistikimmobilien rücken damit in den Fokus der Investoren, welche ihre Strategien gemäß der Marktentwicklung adjustieren. „Vor dem Hintergrund des stabilen Hamburger Büromarktes rechnen wir damit, dass Investoren auch vermehrt Chancen in spekulativen Büroprojekten oder Value Add-Beständen mit aktivem und kapitalintensivem Asset Management suchen werden“, so Mikulicz. Der Renditespread zwischen CBD- und Cityrandlagen ist mit 110 Basispunkten noch immer größer als seit dem letzten Investmentboom. Daraus ergibt sich somit zusätzliches Potenzial für Investments in den Cityrandlagen des Hamburger Marktes.

Investmenttransaktionsvolumen Gewerbeimmobilien Hamburg

Quelle: CBRE Research 2016

Ansprechpartner:
Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com