• Höchster Umsatz seit mehr als 15 Jahren von 982.600 Quadratmetern

• Leerstand sinkt auf 3,1 Prozent im Marktgebiet – niedrigster Wert seit 15 Jahren

• Spitzenmiete steigt um mehr als vier Prozent auf 36,50 Euro pro Quadratmeter

• Investmentvolumen von sechs Milliarden Euro – München verbucht die meisten Großtransaktionen der Top-5-Märkte

Ein historisch umsatzstarkes Schlussquartal sorgte am Münchner Bürovermietungsmarkt im Gesamtjahr 2017 für einen Büroflächenumsatz von 982.600 Quadratmetern. Damit wurde die Millionen-Quadratmeter-Marke nur knapp verfehlt. Dies entspricht dem höchsten Jahresergebnis in der Isarmetropole seit 2001. Im Vergleich mit dem Vorjahr betrug das Umsatzplus 24 Prozent. 2017 war zudem mit einem Umsatz von sechs Milliarden Euro das zweitstärkste Investmentjahr in München – acht Prozent unter dem Rekordniveau von 2007. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Starkes Schlussquartal

Allein auf die vergangenen drei Monate entfielen 384.400 Quadratmeter, respektive 39 Prozent des Jahresumsatzes. Verantwortlich hierfür war neben der allgemein guten Vermietungsleistung vor allem die hohe Eigennutzerbeteiligung von 45 Prozent, die hauptsächlich auf die beiden Projektentwicklungen „FIZ Future“ und „Zentrum III“ der BMW Group, mit zusammen über 150.000 Quadratmeter Bürofläche, zurückzuführen war.

Entsprechend dominierten im Branchenvergleich Industrie- und Bauunternehmen mit einem Anteil von 29 Prozent am Jahresumsatz. Der ebenfalls hohe Anteil des TMT-Sektors (25 Prozent) unterstreicht Münchens Stellenwert als Tech- und Innovations-Hochburg. Auch die aktuell stark expandierenden Flexible-Office-Space-Anbieter waren ein wichtiger Umsatztreiber im vergangenen Jahr. So zeichnete beispielsweise kurz vor Jahresende ein führendes US-amerikanisches Coworking-Unternehmen für die Anmietung von über 8.000 Quadratmeter Bürofläche im Objekt OSKAR verantwortlich. Darüber hinaus wurden 2017 weitere Mietverträge diverser Coworking-Anbieter in München unterzeichnet.

Die starke Nutzernachfrage nach Büroflächen sowie der im gesamten Marktgebiet und in allen Flächensegmenten stark ausgeprägte Angebotsmangel sorgte über das gesamte Jahr hinweg für hohe Flächenumsätze in Projektentwicklungen. Diese machten insgesamt mehr als ein Drittel des Jahresumsatzes aus.

Leerstandsrate sinkt – Mieten steigen

Der Leerstandsabbau im Marktgebiet München verschärfte sich 2017 weiter nachhaltig. Zum Jahresende stand mit 660.400 Quadratmetern rund ein Viertel weniger Bürofläche leer als zum Vorjahreszeitpunkt. Die Leerstandsrate lag Ende Dezember 2017 im gesamten Marktgebiet München bei 3,1 Prozent und somit auf dem niedrigsten Stand seit 15 Jahren. Das Stadtgebiet München ist mit einer Leerstandsrate von lediglich 1,9 Prozent annähernd voll vermietet. Im – auch angebotsbedingt – mieterseitig ebenfalls stark nachgefragten Münchner Umland wurde mit acht Prozent die Zehn-Prozent-Marke inzwischen deutlich unterschritten.

Die extrem angespannte Angebotssituation ließ zudem die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um über vier Prozent auf 36,50 Euro pro Quadratmeter und Monat ansteigen. Speziell in den Premiumflächen ist derzeit ein in diesem Ausmaß nie dagewesenes, strukturelles Mietwachstum festzustellen. Dies unterstreicht auch das im Teilmarktvergleich höchste Vorjahres-Plus der gewichteten Durchschnittsmiete in der zentralen Innenstadt, die einen Anstieg um 20 Prozent auf 29,43 Euro pro Quadratmeter pro Monat verzeichnete. Am Gesamtmarkt durchbrach die Durchschnittsmiete zum Jahresende erstmals die 17-Euro-Marke und lag mit 17,32 Euro pro Quadratmeter pro Monat knapp neun Prozent über dem Vorjahresniveau.

Projektentwicklungen schnell vom Markt absorbiert

Das Fertigstellungsvolumen (Neubauten und Kernsanierungen) erhöhte sich im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahreswert um 53 Prozent auf 238.200 Quadratmeter und lag damit knapp über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. „Die dem Markt neu zugeführten Flächen wurden dringend benötigt, um die hohe Nachfrage nach neuwertigen Büroräumen zumindest teilweise bedienen zu können und hatten angesichts hoher Vorvermietungsquoten so gut wie keine Auswirkungen auf den Büroleerstand”, sagt Knapek.

Für 2018 umfasst die Projektpipeline Fertigstellungen von rund 302.000 Quadratmetern. Hiervon sind aktuell noch 45 Prozent verfügbar. Mehrere größere Projekte, wie zum Beispiel die Bavaria Towers am Vogelweideplatz oder das NEWTON in der Ridlerstraße, werden im Jahresverlauf fertiggestellt.

Für 2019 sind nach aktuellem Kenntnisstand Fertigstellungen mit einem Gesamtvolumen von rund 443.800 Quadratmetern projektiert. Ein großer Anteil von 39 Prozent entfällt auf Eigennutzungen. Der spekulative Anteil der Flächen liegt derzeit bei 39 Prozent. Die Fertigstellungsprognose für 2020 beläuft sich auf 291.200 Quadratmeter, von denen heute noch gut 76 Prozent verfügbar sind.

Münchener Investmentmarkt verbucht die meisten Großtransaktionen der Top-5-Standorte

Die bayerische Landeshauptstadt verbuchte 2017 gut zehn Prozent des bundesweiten Transaktionsvolumens respektive knapp ein Viertel (23 Prozent) des Wertes für die deutschen Top-5-Standorte. Insgesamt wurden in den vergangenen zwölf Monaten 14 großvolumige Transaktionen mit jeweils 100 Millionen Euro und mehr registriert, die zusammen 2,7 Milliarden Euro oder 45 Prozent des Jahresvolumens ausmachten. Damit wurden in München vor Berlin und Frankfurt die meisten Großtransaktionen abgewickelt. Zu den größten Immobiliendeals im Jahr 2017 zählte der durch die österreichische Signa Holding erworbene 50-Prozent-Anteil der RFR Holding am Karstadt München Bahnhofplatz im Rahmen des zum Jahresende veräußerten bundesweiten Primus-Portfolios.

„Die geringe Leerstandsquote und die steigenden Mieten am Bürovermietungsmarkt haben gemeinsam mit der Produktknappheit am Investmentmarkt für Core-Immobilien dazu geführt, dass 2017 das Interesse von Investoren an Immobilien mit value-add Charakter stark gestiegen ist”, sagt Tomas. Hierzu zählten beispielsweise die Verkäufe des Pallas Haus in der Leopoldstraße sowie des Kustermannparks in der aufstrebenden Ostbahnhofregion.

Auch zahlreiche Forward Deals, wie zum Beispiel der des Kap West im Quartier Hirschgarten oder des HighriseOne im Werksviertel, reihten sich 2017 in die Liste der abgeschlossenen Transaktionen ein und unterstreichen die Zuversicht der Anleger hinsichtlich einer weiterhin positiven Entwicklung der Nachfragesituation am Münchner Immobilienmarkt.

Büroimmobilien im Fokus der Investoren

Büroimmobilien waren auch im Jahr 2017, wie für München charakteristisch, mit 65 Prozent des Investmentvolumens die mit Abstand meist gehandelte Assetklasse. Lediglich drei der insgesamt 14 Transaktionen über 100 Millionen Euro entstammten nicht dem Bürosegment. Maßgeblich begünstigt durch den Verkauf des Karstadt am Bahnhofplatz folgten Einzelhandelsimmobilien und Hotels mit jeweils anteiligen 15 Prozent. Das Volumen aus dem Verkauf von Hotelimmobilien erhöhte sich im Vorjahresvergleich um mehr als das 1,5-fache. „Dies unterstreicht den Stellenwert alternativer Assetklassen in den Anlagestrategien der Investoren, die auf den Produktengpass im Core-Office-Segment mit dem Ausweichen auf weniger angebotslimitierte Nutzungsarten oder auf infrastrukturell gut angebundene Standrandlagen mit möglichst attraktivem Risiko-Rendite-Verhältnis reagieren”, kommentiert Tomas.

Stärkste Käufergruppe im vergangenen Jahr waren offene Immobilien- und Spezialfonds, die für 28 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich waren und damit sieben Prozent mehr investierten als 2016. Es folgten Asset- und Fondsmanager mit anteiligen 21 Prozent, vor den in München traditionell starken Privatinvestoren mit 19 Prozent.

Internationale Investoren waren 2017 mit 36 Prozent des Transaktionsvolumens knapp vier Prozentpunkte weniger stark beteiligt als im Vorjahr. Nichtsdestotrotz zeigten ausländische Käufergruppen insbesondere bei mehreren hochpreisigen Abschlüssen Präsenz, neben dem Karstadt am Bahnhofplatz beispielsweise auch beim Ankauf des Büroobjekts Loopsite durch Amundi oder des Kustermannparks durch Blackrock.

Spitzenrendite bei drei Prozent

Die Bürospitzenrendite für Premium-Immobilien hat sich im letzten Quartal 2017 nicht weiter verringert und verbleibt auf dem historischen Tiefstand des Vorquartals von 3,00 Prozent. Damit liegt sie 20 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. Durch die angebotsbedingt gestiegene Nachfrage nach Produkten außerhalb der Core-Lagen setzte sich insbesondere in der Münchner Cityrandregion (innerhalb des Mittleren Rings) sowie für gute Immobilien Peripheriestandorten die Renditekompression deutlich fort. Hier sind aktuell Nettoanfangsrenditen von 3,50 Prozent (Cityrand) beziehungsweise 5,25 Prozent (Peripherie) marktüblich.

Ausblick: Flächenmangel am Vermietungs- und Investmentmarkt

„Der Ausblick auf das Marktgeschehen im Jahr 2018 bleibt positiv. Es ist allerdings absehbar, dass ein neuer Rekordumsatz unwahrscheinlich ist, da dem Flächenbedarf nach Büroraum gerade bei größeren Gesuchen aufgrund des niedrigen Leerstandes derzeit nicht immer entsprochen werden kann“, so Knapek. Nach aktueller Einschätzung sind rund 700.000 Quadratmeter als realistischer Jahresumsatz zu sehen. Die Nachfrage nach Büroflächen wird im Zuge der anhaltend guten Wirtschaftsprognosen für die Isarmetropole, die auch weiterhin zahlreiche Expansionen und Neuansiedlungen erwarten lässt, nicht abreißen und den Druck auf die Mieten weiter erhöhen. Gleichzeitig wird auch der Stellenwert von Projektentwicklungen sowie von Immobilien mit schwächerem Ausstattungsstandard – auch an weniger zentralen Standorten – weiter zunehmen und sich der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen am Markt weiter verschärfen.

„Auch im kommenden Jahr ist davon auszugehen, dass die Investorennachfrage am für seine geringe Volatilität weltweit geschätzten Münchner Investmentmarkt weiterhin hoch bleiben und für eine rege Transaktionsdynamik sorgen wird. Der Anlagefokus bei Büroimmobilien wird sich weiter auf Objekte in den Cityrandlagen und der Peripherie sowie auf Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial verlagern. Darüber hinaus werden auch Projektentwicklungen, für die angesichts der hohen mieterseitigen Nachfrage nach Neubauflächen auch künftig hohe Vorvermietungsquoten absehbar sind, zunehmend auf dem Investorenradar stehen. Folglich wird sich die Renditekompression speziell innerhalb dieser Segmente weiter fortsetzen”, ergänzt Tomas. Allein die stark limitierte Verfügbarkeit an Premium-Produkten, die neben Büroimmobilien zunehmend auch andere Assetklassen wie zum Beispiel Hotels betrifft, könnte leicht rückläufige Transaktionsvolumina bedingen, so dass es fraglich bleibt, ob ein ähnlich hohes Jahresergebnis wie 2017 im nächsten Jahr wiederholt werden kann.

Büromarkt München: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Peter Tomas
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 33
peter.tomas@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com