• Transaktionsvolumen von deutschen Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr mit 9,8 Milliarden Euro mehr als verdoppelt
• Ausländische Akteure investieren mehr als zwei Drittel des Gesamtvolumens
• Deutliche Zunahme von Paketverkäufen auf knapp 65 Prozent des gesamten Investitionsvolumens
• 1A-Handeslimmobilien stärkste Anlageklasse, gefolgt von Shopping-Centern
• Investments in Regionalzentren und B-Standorten steigen merklich
• Spitzenrenditen im Handelssegment geben weiter nach - Renditerückgang erfasst insbesondere innerstädtische Geschäftshäuser und Shopping-Center
• Transaktionsvolumen von mindestens 15 Milliarden Euro für das Gesamtjahr erwartet

Im ersten Halbjahr 2015 stieg das Investitionsvolumen von deutschen Einzelhandelsimmobilien auf rund 9,8 Milliarden Euro an. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat das Transaktionsvolumen um knapp fünf Milliarden Euro zugenommen und sich damit mehr als verdoppelt. Zu diesem Ergebnis kommt das Immobilienberatungsunternehmen CBRE in einer aktuellen Analyse. Großvolumige Immobilienübernahmen im Rahmen von Unternehmenstransaktionen haben maßgeblich zu diesem starken Halbjahresergebnis beigetragen.

Sehr hoher Anteil außerhalb der Top 5-Städte
In den Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München hat das Transaktionsvolumen mit insgesamt knapp 670 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 57 Prozent auf gut 1,8 Milliarden Euro zugenommen. Gleichzeitig hat sich auch das Investitionsvolumen außerhalb der Top-Standorte wesentlich erhöht.

Insgesamt wurden hier fast acht Milliarden Euro in Handelsimmobilien allokiert, was einem Anteil von 81 Prozent am Gesamtvolumen entspricht. Der Portfolioanteil stieg merklich an und lag in den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 bei knapp 65 Prozent – im entsprechenden Vorjahreszeitraum waren es rund 36 Prozent. Insbesondere ausländische Akteure haben im großen Umfang Handelsobjekte im Rahmen von Paketverkäufen in Deutschland erworben.

Galeria Kaufhof Deal dominiert
Der Handel mit innerstädtischen Geschäftshäusern in 1A-Lagen konnte im ersten Halbjahr 2015 deutlich zulegen und dominierte das Investmentgeschehen. Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 rund 3,7 Milliarden Euro in diese Assetklasse investiert, was einem Anteil von knapp 38 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Diese bemerkenswerte Steigerung des Investitionsvolumens um rund 2,6 Milliarden Euro gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres ist wesentlich durch die Übernahme der Warenhauskette Galeria Kaufhof durch die Kanadische Hudson’s Bay Company beeinflusst. „Diese positioniert sich durch die strategische Übernahme der Kaufhof-Warenhäuser und den damit verbundenen Immobilienwerten im deutschen Einzelhandelsmarkt“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. Im Rahmen der Übernahme wurden 43 deutsche Kaufhausimmobilien der Vertriebslinien Galeria Kaufhof und Sportarena in ein Joint Venture von Hudson’s Bay Company und dem US-Unternehmen Simon Property Group eingebracht. Darüber hinaus ist auf den Kauf eines Pakets von 35 Einzelhandelsimmobilien in den Top-Lagen deutscher Mittelstädte durch Corestate hinzuweisen. „Diese Transaktion spiegelt den Trend wider, dass sich Investoren – auch mangels Verfügbarkeit geeigneter Produkte in den Investmentzentren – zunehmend in B-Städten mit höheren risikoadjustierten Renditen engagieren“, erklärt Poppinga. „Durch ein aktives Asset Management bieten Value-add-Produkte Wertsteigerungspotenziale, weshalb nicht nur das Angebot sondern auch die Nachfrage nach entsprechenden Produkten am Markt beständig zunimmt.“

Shopping-Center – Konsolidierungsprozess in der Branche
Darüber hinaus hat sich auch das in Shopping-Center investierte Volumen im ersten Halbjahr 2015 deutlich auf knapp 2,9 Milliarden Euro erhöht. Mit 29 Prozent des gesamten Investmentvolumens waren Einkaufszentren damit die zweitstärkste Assetklasse. Wesentlichen Anteil an diesem hohen Gesamtergebnis hatte auch hier eine Unternehmensübernahme. Für fast eine Milliarde Euro hat das französische Unternehmen Klépierre den Wettbewerber Corio sowie dessen fünf deutsche Shopping-Center übernommen. Zum anderen hat der kanadische Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) in einer großvolumigen Transaktion 46,1 Prozent der Anteile am Shopping-Center-Entwickler und -Betreiber mfi von Unibail-Rodamco erworben. „Die diversen Übernahmen und Fusionen unter den Betreibern von Einkaufszentren in der jüngeren Vergangenheit deuten auf einen weitergehenden Konsolidierungsprozess in der Branche hin“, sagt Poppinga. Vor dem Hintergrund einer inzwischen begrenzten Anzahl geeigneter Standorte für neue Centerprojekte und teils langwieriger Entwicklungsphasen stellt die Übernahme eines Wettbewerbers eine alternative Expansionsmöglichkeit für Centerbetreiber dar, um gerade auch im lukrativen deutschen Einzelhandelsmarkt Marktanteile hinzuzugewinnen.

Fachmarktzentren stabil mit Anteil von 29 Prozent am Investitionsvolumen
Auf die im Vorjahreszeitraum dominierenden Fachmärkte und Fachmarktzentren entfiel im ersten Halbjahr des Jahres 2015 ein Anteil von 29 Prozent, bei einem Investitionsvolumen von 2,8 Milliarden Euro. Die Objekte befinden sich überwiegend außerhalb der Top-Standorte und wurden insbesondere in Paketverkäufen gehandelt. Gerade der Erwerb von Portfolien ist bei institutionellen Anlegern beliebt, bietet sich hier doch die Möglichkeit einer Streuung des Risikos auf mehrere Standorte. Große Paketverkäufe waren bis dato der Erwerb der drei Portfolios Superstella, Tannenberg und Turret, bestehend aus 107 Supermärkten, Discountern und Fachmarktzentren für 286 Millionen Euro durch Patrizia Immobilien von der Fortress-Tochter Eurocastle, der Erwerb des Multiplex-Portfolio mit 61 Discountern und Supermärkten durch Marathon Asset Management von Brookfield Asset Management sowie der Kauf von 56 Nahversorgungszentren und SB-Warenhäuser durch Redefine International/Redefine Properties.

Immobilien-AGs und REITs sind stärkste Käufergruppe
Immobilienaktiengesellschaften und REITs waren im ersten Halbjahr 2015 die stärkste Käufergruppe, unter anderem beeinflusst durch die Kaufhof-Übernahme und den Zusammenschluss des Shopping-Center-Betreibers Corio mit Klépierre. Mit knapp 4,6 Milliarden Euro investierten sie fast 47 Prozent des Gesamtvolumens in deutsche Handelsimmobilien und waren für einen Großteil der Investitionen in den Top-Standorten verantwortlich. An zweiter Stelle folgte die Anlegergruppe der Asset- und Fondsmanager die im ersten Halbjahr Handelsimmobilien für 2,8 Milliarden Euro erwarben und somit 29 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens beitrugen. Mit einigem Abstand folgten die Offenen Immobilien- und Spezialfonds, die mit rund einer Milliarde Euro oder elf Prozent das dritthöchste Volumen im Markt für Einzelhandelsimmobilien investierten.

Internationale Investoren bestimmen den Markt
Mit Investitionen in Höhe von über sieben Milliarden Euro hatten internationale Anleger mit 72 Prozent einen deutlich höheren Anteil am Gesamtvolumen als im Vorjahreszeitraum (47 Prozent). Infolge der großvolumigen Unternehmensübernahmen zeigten sich insbesondere kanadische und französische Anleger aktiv auf dem deutschen Markt. Auf den weiteren Plätzen folgten britische Investoren sowie Anleger aus der Schweiz. „Neben klassischen Immobilientransaktionen stellen wir vor allem bei ausländischen Investoren zunehmend einen Trend hin zu Unternehmensübernahmen und -beteiligungen fest, um so an die begehrten Handelsimmobilien zu kommen und ihre Agenda im Hinblick auf die angestrebte Immobilienquote zu erfüllen“, sagt Linsin.

Spitzenrenditen sind weiter rückläufig
Die beständig hohe Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien sorgt für weiter steigenden Druck auf die Anfangsrenditen. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2014 haben die Spitzenrenditen auf breiter Front weiter nachgegeben und liegen für erstklassige Shopping-Center in den Top-Märkten nun bei 4,3 Prozent (-20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal beziehungsweise unter dem Vorjahresquartal). Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für innerstädtische Geschäftshäuser in den Top 5-Standorten gab ebenfalls deutlich nach und liegt mit durchschnittlich 3,86 Prozent insgesamt 26 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres. Die Ausweichstrategie auf gute Objekte in B-Lagen oder auf alternative Anlageobjekte wie Fachmärkte und Fachmarktzentren in prosperierenden Regionalzentren führte auch hier zu einer weiteren Renditekompression. So ging die Spitzenrendite für Shopping-Center in Sekundärlagen weiter zurück und liegt zur Jahresmitte 2015 bei 5,0 Prozent. Die Renditen für moderne Fachmarktzentren gingen bundesweit auf 5,4 Prozent zurück.

Erwartetes Transaktionsvolumen von mindestens 15 Milliarden Euro zum Jahresende
Deutschland unterstreicht mit dem hohen Transaktionsvolumen einmal mehr seine Rolle als einer der wichtigsten Anlagehäfen für Immobilieninvestoren weltweit. „Als einer der größten Einzelhandelsmärkte Europas mit attraktiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einem stabilen Immobilienmarkt stellt Deutschland ein lohnendes Ziel sowohl für einheimische als insbesondere auch für internationale Investoren dar“, so Poppinga. Entsprechend dürfte sich das hohe Engagement der Investoren auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien auch in der zweiten Jahreshälfte weiter fortsetzen. „Trotz eines sich in allen Segmenten verknappenden Angebots erwarten wir für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von mindestens 15 Milliarden Euro“, blickt Poppinga voraus.

Ansprechpartner:
Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com