• Anhaltende Investmentdynamik auf dem deutschen Logistikinvestmentmarkt – Transaktionsvolumen steigt zum vierten Mal in Folge

• Investmentumsatz mit 1,5 Milliarden Euro alleine in den letzten drei Monaten 2015 – Stärkstes Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn

• Nachfrage nach Distributionshallen dominierten den Logistikinvestmentmarkt

• Überdurchschnittliche Nachfrage ausländischer Akteure nach deutschen Logistikimmobilien – Anteil steigt auf 62 Prozent

Auf dem Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE rund 3,9 Milliarden Euro investiert. Im Vergleich zum Ergebnis des Jahres 2014 mit knapp 3,3 Milliarden Euro hat das Transaktionsvolumen um knapp ein Fünftel zugelegt. Damit wurde 2015 ein neues Rekordergebnis im deutschen Logistikinvestmentmarkt erreicht und das letztjährige Spitzenergebnis abermals übertroffen. Nach dem schwachen Jahresauftakt hat sich die anbahnende Aufholjagd auf dem Investmentmarkt der deutschen Lager- und Logistikimmobilien unvermindert bis zum Jahresende fortgesetzt. Während in der ersten Jahreshälfte knapp 1,5 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert wurde, steigerte sich das allokierte Transaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte im Vergleich zu den ersten sechs Monaten um 75 Prozent. Insbesondere die letzten drei Monate haben zu diesem herausragenden Gesamtergebnis beigetragen, in welchem 1,5 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert wurden und das zugleich das beste Quartalsergebnis der letzten Jahre darstellt.

Logistikimmobilien sind viertstärkstes Allokationsziel

Im Vergleich zum dritten Quartal 2015 konnte die Assetklasse Logistik anteilig um 0,8 Prozentpunkte weiter zulegen. „Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien brummt im Niedrigzinsumfeld und angesichts der hierzulande sehr robusten Konjunktur, sodass sich deutsche Logistikimmobilien einem großem Interesse nationaler und vor allem internationaler Investoren erfreuen, die auf der Suche nach Anlageobjekten sind“, sagt Oulds.

Anteil von internationalen Investoren wächst weiter
Entsprechend dominierten internationale Investoren mit einem Investitionsvolumen in Höhe von 2,4 Milliarden Euro oder einem Anteil von 62 Prozent am Gesamtvolumen den hiesigen Investmentmarkt, sodass sie ihren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um weitere drei Prozentpunkte steigerten. Damit wird das Logistiksegment noch deutlicher von ausländischen Investoren geprägt als der Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt insgesamt. Hier entstammt „nur“ die Hälfte des Transaktionsvolumens aus ausländischen Quellen. Stärkste Investorengruppe am Logistikinvestmentmarkt 2015 waren Anleger aus den Vereinigten Staaten, welche von den Wechselkurseffekten im Hinblick auf den schwächer tendierenden Euro profitierten und mit Investitionen von gut einer Milliarde Euro ein Viertel des Transaktionsumsatzes beitrugen. Als zweitstärkste Käufergruppe zeigten sich Investoren aus dem Vereinigten Königreich mit 485 Millionen Euro oder einem Anteil von zwölf Prozent verantwortlich. Auf den weiteren Plätzen folgten Südkorea (238 Millionen Euro oder sechs Prozent) sowie Malaysia (198 Millionen Euro oder fünf Prozent). „Wir beobachten, dass Logistikimmobilien gerade für Investoren aus dem asiatischen Raum zunehmend eine größere Rolle bei der Portfoliozusammenstellung spielen. Dank der robusten Fundamentaldaten und der Stellung Deutschlands als einer der führenden Produktionsstandorte weltweit mit zahlreichen globalen Marktführern sowie der herausragenden Infrastruktur zählen deutsche Logistikimmobilien zu beliebten Anlageobjekten. Als relativ sichere Wertanlage mit geringem Risikoexposure ist das Logistiksegment somit ein geschätzter Faktor bei der Portfoliodiversifikation institutioneller Investoren“, erklärt Oulds.

Distributionshallen bleibt die gefragteste Nutzungsart
Der größte Anteil des Investmentvolumens im Logistiksektor entfiel wie im Vorjahr auch auf Distributionshallen, in die in den vergangenen 12 Monaten 2,4 Milliarden Euro oder 61 Prozent investiert wurden, welche insbesondere im Rahmen von Einzeltransaktionen den Eigentümer wechselten. Neben den großvolumigen Transaktionen des H&M Logistikzentrums in Hamburg durch die ADF Asset Management, des in Bau befindlichen Hermes Logistikzentrums in Löhne durch die Tilad Investment Company sowie des Robert Bosch Zentrallagers in Worms durch die südkoreanische Samsung SRA Asset Management, hat auch der Kauf einer der größten Logistikneubauprojekte in Deutschland im Rahmen eines Forward-Deals durch Standard Life zu dem wiederholt guten Ergebnis beigetragen. „Ähnlich wie in anderen Immobiliensektoren sehen wir auch bei Logistik den Trend zu Investments in Projektentwicklungen in Form eines Forward Fundings oder einer Forward Purchase“, stellt Linsin fest. „Eine Entwicklung, der sich zunehmend auch klassische Core-Investoren zuwenden, zumal sie so ihre Investitionsziele erfüllen und gleichzeitig teilweise eine höhere risiko-adjustierte Rendite erwarten können.“

Das Segment der Lagerhallen konnte im Vergleich zum Vorjahr mit einem Transaktionsvolumen von 965 Millionen Euro rund ein Viertel zum gesamten Logistikinvestmentvolumen beisteuern. Gegenüber dem Vorjahreswert hat sich das investierte Volumen damit um 440 Millionen Euro oder 84 Prozent fast verdoppelt. Neben einer Vielzahl von kleinvolumigen Einzelkäufen trugen vor allem diverse Portfoliotransaktionen zu dem hohen Transaktionsvolumen bei. Hierunter fällt auch das für den geschlossenen Immobilienfonds Garbe Unternehmensimmobilien Fonds 1 erworbene Portfolio, für den Lagerimmobilien im Wert von 225 Millionen Euro von der Doblinger Unternehmensgruppe erworben wurden.

Der Handel mit Produktionshallen belegt den dritten Platz und konnte mit insgesamt 549 Millionen Euro rund 14 Prozent zum Investmentvolumen des Logistiksegments beitragen (plus 24 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert). Die Objekte wechselten überwiegend im Rahmen von Einzeltransaktionen den Eigentümer, so beispielsweise die im vierten Quartal von dem niederländischen börsennotierten Immobilienunternehmen Geneba erworbenen Immobilien in Mülheim und Gottmadingen.

Asset- und Fondsmanager sind stärkste Käufergruppe
Zur stärksten Käufergruppe zählten wie im vergangenen Jahr Asset- und Fondsmanager mit einem Investmentvolumen von 1,6 Milliarden Euro beziehungsweise 42 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr konnte das Anlagevolumen dieser Käufergruppe um 70 Prozent zulegen. Daneben zeigte sich vor allem die Gruppe der Offenen Immobilien- und Spezialfonds in den vergangenen zwölf Monaten sehr aktiv und investierte überwiegend in Einzeltransaktionen rund 675 Millionen Euro in deutsche Logistikimmobilien. Gegenüber dem Vorjahr ist hier ein Plus von 221 Millionen Euro oder 48 Prozent festzustellen. An dritter Stelle folgte die Gruppe der Immobilienaktiengesellschaften und REITs, die mit 575 Millionen Euro ein ähnlich hohes Anlagevolumen wie im Vorjahr aufwiesen.

Einzelkäufe dominieren den Logistikinvestmentmarkt
Im vergangenen Jahr wurden 2,3 Milliarden Euro oder fast 58 Prozent des Logistikinvestmentvolumens durch Einzeltransaktionen umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreswert mit einem Anteil von 50 Prozent am Investmentvolumen entspricht dies einer deutlichen Steigerung „Zu diesem Ergebnis haben besonders internationale Investoren beigetragen, die für rund 59 Prozent am Investmentvolumen von Einzeltransaktionen verantwortlich waren. Dies verdeutlicht einmal mehr die Beliebtheit der renditestarken Assetklasse Logistik für ausländische Käufergruppen“, sagt Linsin. Vor allem die im Vergleich zu den traditionellen Immobilienanlageklassen hochattraktive Rendite, die hierzulande mit Logistikimmobilien erzielt werden kann, lockt ausländisches Kapital.

Die durchschnittliche Spitzenrendite für langfristig vermietete Logistikobjekte mit moderner Ausstattungsqualität blieb über alle Topstandorte im Vergleich zum Vorquartalswert vorerst noch stabil bei 5,20 Prozent. „Trotz einer weiteren Renditekompression um 80 Basispunkte gegenüber dem Vorjahreswert liegen die Netto-Spitzenrendite für Toplogistikobjekte an etablierten Standorten in Relation zu Topobjekten aus den traditionellen Immobilienanlageklassen Büro und Einzelhandel etwa in München um bis 170 Basispunkte höher, sodass deutsche Logistikobjekte als Anlageobjekte nach wie vor hochattraktiv sind“, erläutert Oulds.

Ausblick: Investitionsdynamik hält an
In Anbetracht der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Logistikimmobilien bei nationalen und internationalen Investoren, der positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie der anhaltenden wachsenden Bedeutung des E-Commerce, sind die Voraussetzungen für eine Fortsetzung der Dynamik am deutschen Logistikinvestmentmarkt günstig. „Darüber hinaus befinden sich derzeit auf dem Markt aktuell einige großvolumige Portfolios in der Investmentpipeline“, sagt Oulds. „Angesichts dessen erscheint uns für das kommende Jahr eine Investitionsdynamik für Lager- und Logistikimmobilien auf Vorjahresniveau nicht unrealistisch, wobei die Produktverfügbarkeit zu einem limitierenden Faktor wird“, erklärt Linsin.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Logistikimmobilien)

Quelle: CBRE Research, 2016

Logistikinvestmentmarkt Deutschland – Jahresvergleich

Quelle: CBRE Research 2016

Ansprechpartner:
Kai F. Oulds 
CBRE GmbH 
Head of Logistics Investment 
+49 69 17 00 77 33 
kai.oulds@cbre.com 

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com