• Investitionsvolumen von knapp zwei Milliarden Euro im ersten Halbjahr
• Nettoanfangsrendite erreicht mit 3,60 Prozent niedrigsten je gemessenen Wert
• Renditerückgang in allen Assetklassen aufgrund begrenzter Produktverfügbarkeit

Das Transaktionsvolumen am Münchner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien lag im ersten Halbjahr 2016 mit knapp zwei Milliarden Euro rund 32 Prozent unter dem herausragenden Resultat des Vorjahreszeitraums. Der durchschnittliche Halbjahreswert der vergangenen fünf Jahre hingegen wurde um zwölf Prozent überschritten. Im zweiten Quartal wurde in der Isarmetropole mit 903 Millionen Euro rund 14 Prozent weniger investiert als im Jahresauftaktquartal. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Mehr als zwei Drittel des Gesamtinvestitionsvolumens entfallen auf Büroimmobilien
Büroimmobilien waren im ersten Halbjahr mit 1,3 Milliarden Euro respektive mehr als zwei Drittel des Gesamtvolumens die mit Abstand meist gehandelte Assetklasse. Beflügelt durch den dynamischen Bürovermietungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt, der aktuell von hohen Flächenumsätzen (393.700 Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016) und steigenden Mietpreisen (Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um acht Prozent) gekennzeichnet ist, sind Investments in Büroimmobilien nach wie vor die erste Wahl bei Immobilienanlegern.In diesem dynamischen Marktumfeld rücken zunehmend auch Developments in den Fokus des Anlegerinteresses, wie beispielsweise der Verkauf eines ehemaligen Verwaltungsgebäudes am Arabellapark an einen institutionellen Anleger zeigt. Jedoch ist auch deren Verfügbarkeit – speziell innerhalb des Mittleren Rings, wo der anteilige Büroleerstand aufgrund der hohen nutzerseitigen Nachfrage nach infrastrukturell gut angebundenen, zentral gelegenen Flächen unter der 2,0 Prozent-Marke liegt – ebenfalls stark limitiert.Das Einzelhandelssegment am bedeutenden Retailstandort München verbuchte einen Anteil am Halbjahresvolumen von 18 Prozent, wobei investmentfähige Retailprodukte in München nach wie vor stark limitiert sind. Darüber hinaus entfielen elf Prozent des Investmentvolumens auf das Lager- und Logistiksegment, das als alternative Assetklasse ein attraktiveres Risiko-Rendite-Verhältnis bietet als beispielsweise Büroimmobilien, da hier der Produktmangel nicht so stark ausgeprägt ist. Im ersten Halbjahr wurde unter anderem der Multipark Olching zu einem mittleren zweistelligen Millionenbetrag an einen internationalen Investmentmanager veräußert.

Geschlossene Immobilienfonds stärkste Käufergruppe
Als umsatzstärkste Käufergruppe verbuchten geschlossene Immobilienfonds den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen der ersten Jahreshälfte von 19 Prozent. Entscheidend hierfür war vorrangig der großvolumige Verkauf des BayWa Headquarters im Arabellapark zu Jahresbeginn. Es folgten Spezialfonds und die in München traditionell umsatzstarken Privatinvestoren, die für jeweils 18 Prozent des Halbjahresvolumens verantwortlich waren. Speziell Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke – via direkten oder indirekten Investments über Spezialfonds – sehen sich aktuell einem sehr hohen Anlagedruck gegenüber, da sie in Zeiten niedriger oder gar negativer Zinsen bei Bundesanleihen sowohl ihre Renditeanforderungen erreichen als auch ihre Mittelzuflüsse risikoadjustiert steuern müssen. Zu den an Spezialfonds veräußerten Immobilien zählten beispielsweise ein Büroobjekt im Quartier Hirschgarten sowie das Atlas im Entwicklungsareal Werksviertel.Ausländische Investoren investierten mit lediglich knapp einem Fünftel des Halbjahresvolumens deutlich weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum, als deren Anteil noch bei knapp 50 Prozent lag. Nichtsdestotrotz steht München nach wie vor stark im Fokus internationaler Käufergruppen. Das niedrige Transaktionsvolumen begründet sich vielmehr ausschließlich im stark limitierten Angebot an großvolumigem Core-Produkt, dem primären Investitionsziel institutioneller Investoren aus dem Ausland.

Nettoanfangsrendite bei 3,60 Prozent
Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Premium-Immobilien bei gleichzeitig stark begrenzter Produktverfügbarkeit führte zu weiterem Renditerückgang in allen Assetklassen. Mit 3,60 Prozent liegt die Nettoanfangsrendite für Core-Büroimmobilien in München aktuell 0,4 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert und damit auf dem niedrigsten je gemessenen Niveau in der bayerischen Landeshauptstadt. Für Geschäftshäuser in Münchens innerstädtischen Top-Retaillagen sank die Spitzenrendite im gleichen Zeitraum um 0,35 Prozentpunkte auf 3,25 Prozent, für moderne Logistikimmobilien sind es 60 Basispunkte weniger als noch vor einem Jahr. Hier beträgt die Nettoanfangsrendite nunmehr 5,00 Prozent und liegt damit auf dem Niveau von erstklassigen Hotelimmobilien.

Ausblick: Weitere Produktverknappung im Core-Bürosegment zwingt Investoren, auf andere Lagen und Assetklassen auszuweichen
Für einen andauernd lebhaften Immobilieninvestmentmarkt im weiteren Jahresverlauf sprechen die nach wie vor positiven makroökonomischen Rahmenbedingungen in der Isarmetropole sowie die Tatsache, dass im Vergleich zu den volatilen Aktien- und schwachen Anleihemärkten Investitionen in Gewerbeimmobilien aktuell über ein deutlich attraktiveres Risiko-/Renditeprofil verfügen. Anlagegelder, vor allem in Form von risikoaversem Eigenkapital, sind in Zeiten der ultraniedrigen Zinsphase, die nach den jüngsten Ereignissen in Großbritannien noch sehr viel länger andauern wird, mehr als reichlich vorhanden.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite und Rendite 10-jährige Bundesanleihe

Quelle: CBRE Research, Q2 2016

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