• Transaktionsvolumen mit 1,5 Milliarden Euro durch limitierte Verfügbarkeit von Core-Objekten deutlich unter Vorjahreszeitraum
• Deutsche Investoren bestimmen das Marktgeschehen im ersten Quartal - Anteil steigt auf 70 Prozent
• Einzeltransaktionen dominieren - Portfolioquote bei 17 Prozent
• Handel mit Lebensmittelmärkten, Fachmärkten und Fachmarktzentren prägen den Investmentmarkt zum Jahresbeginn
• Nettoanfangsrenditen nahezu stabil auf Vorquartalsniveau, aber im Trend weiter rückläufig

In den ersten drei Monaten des Jahres 2016 wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE mit 1,5 Milliarden Euro rund 59 Prozent weniger in Einzelhandelsimmobilien investiert als im Vorjahreszeitraum.

Zudem war das Vorjahresquartal durch eine vergleichsweise hohe Zahl an großvolumigen Portfoliotransaktionen geprägt sowie die Übernahme der fünf deutschen Shopping-Center des Unternehmens Corio im Rahmen der Fusion mit dem französischen Centerbetreiber Klépierre mit einem geschätzten Immobilienwert von rund einer Milliarde Euro. Die Portfolioquote sank im Jahresvergleich um 37 Prozentpunkte auf einen Anteil von 17 Prozent.

Regionalzentren und B-Standorte im Fokus
Das limitierte Angebot macht sich insbesondere in den Top 5-Standorten bemerkbar. Wie schon im Vorjahresquartal floss rund ein Fünftel (19 Prozent) des gesamten Einzelhandelstransaktionsvolumens in Handelsobjekte in den Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Hier standen Fachmärkte und Fachmarktzentren sowie Lebensmittelmärkte ganz oben in der Gunst der Investoren mit einem Anteil von 34 Prozent. Das Gros des Transaktionsvolumens wurde mit 1,2 Milliarden Euro oder 81 Prozent aber in Regionalzentren und B-Standorten mit günstigeren Renditeprofilen allokiert.

Nationale Investoren besonders aktiv
Auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte dominierten im vergangenen Quartal deutlich die nationalen Investoren. Sie erwarben bundesweit Handelsimmobilien im Wert von über einer Milliarde Euro und trugen so zu 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens bei, während internationale Akteure 436 Millionen Euro oder 30 Prozent anlegten. Im Vorjahr entfiel aufgrund diverser Großtransaktionen noch mehr als die Hälfte aller Investments (56 Prozent) auf ausländische Investoren. Auch auf Verkäuferseite entfiel mit 24 Prozent ein wesentlich kleinerer Teil des Transaktionsvolumens auf internationale Investoren, nachdem deren Anteil im Vorjahreszeitraum noch bei 77 Prozent lag.

Offene Immobilien- und Spezialfonds investierten in den ersten drei Monaten des Jahres 2016 rund 670 Millionen Euro oder 45 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens und waren damit die mit deutlichem Abstand stärkste Käufergruppe. An zweiter Stelle standen Asset- und Fondsmanager mit 383 Millionen Euro beziehungsweise 26 Prozent, gefolgt von Privatinvestoren, die Handelsimmobilien im Wert von 154 Millionen Euro erwarben, was einem Anteil von zehn Prozent entspricht. Auf Verkäuferseite zeigte sich die Gruppe der Projektentwickler und Bauträger besonders aktiv. Mit bundesweit 492 Millionen Euro waren sie für ein Drittel (33 Prozent) aller Verkäufe im Segment der Einzelhandelsimmobilien verantwortlich. Privatinvestoren verkauften Objekte im Wert von 297 Millionen Euro (20 Prozent), gefolgt von Offenen Immobilien- und Spezialfonds, die sich von Handelsobjekten im Wert von 284 Millionen Euro (19 Prozent) trennten.

Fachmärkte, Fachmarktzentren und Lebensmittelmärkte dominieren
Investments in Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter dominierten nicht nur in den Topstandorten sondern auch bundesweit das Jahresauftaktquartal. Mit 676 Millionen Euro wurden fast 46 Prozent aller Einzelhandelsinvestments in dieser Assetklasse getätigt, die damit das Niveau des Vorjahres - mit einem Anteil von 45 Prozent - noch einmal leicht steigern konnte. Wurden die Objekte im Vorjahr verstärkt im Rahmen von Pakettransaktionen gehandelt, überwogen in den ersten drei Monaten Einzeltransaktionen. In Shopping-Center wurde ein Volumen von rund 388 Millionen Euro investiert. Dies entspricht einem Anteil von 26 Prozent des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens. Im Vorjahreszeitraum lag der Anteil der Shopping-Center mit 36 Prozent noch deutlich höher. Das Segment der innerstädtischen Geschäftshäuser in Toplage belegt mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 289 Millionen Euro oder 20 Prozent den dritten Platz, wobei der Großteil der gehandelten 1A-Einzelhandelsimmobilien außerhalb der Top 5-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München liegt.

Nettoanfangsrenditen nahezu stabil auf Vorquartalsniveau
Die Nettoanfangsrenditen blieben im Einzelhandelssegment gegenüber dem Jahresendquartal 2015 über nahezu alle Assetklassen hinweg stabil. Für erstklassige Shopping-Center in A-Standorten liegt die Spitzenrendite weiterhin bei 4,10 Prozent. Vergleichbare Produkte in den prosperierenden Regionalzentren liegen nach wie vor bei 4,80 Prozent. Für Fachmärkte, Supermärkte und Discounter beträgt die Nettoanfangsrendite weiterhin 6,25 Prozent, Fachmarktzentren liegen darunter mit 5,25 Prozent. Einzig bei innerstädtischen Geschäftshäusern in 1A-Lagen ist die durchschnittliche Nettoanfangsrendite leicht gesunken auf 3,83 Prozent. In Düsseldorf und Köln verringerte sich die Spitzenrendite gegenüber dem letzten Quartal des Vorjahres um jeweils 0,1 Prozentpunkte auf 3,90 Prozent, womit die beiden nordrhein-westfälischen Metropolen nun auf demselben Niveau wie Berlin, Frankfurt und Hamburg liegen. Demgegenüber liegt München weiterhin niedriger bei 3,50 Prozent.

"Die Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien seitens nationaler sowie internationaler Investoren ist ungebrochen. Allerdings dünnt die Verfügbarkeit von Core- und Core Plus-Produkten vor allem in den großen Investmentzentren mehr und mehr aus, sodass wir auch bei sicherheitsorientierten Investoren ein zunehmendes Interesse an notleidenden, managementintensiven Immobilien registrieren. Hier gestalten sich das marktgerechte Pricing und der vorgelagerte Entscheidungsfindungsprozess jedoch teilweise etwas langwierig", ergänzt Poppinga. "Wir erwarten, dass die Investitionsdynamik im Jahresverlauf deutlich zulegen wird und rechnen für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen im zweistelligen Milliardenbereich."

Ansprechpartner:

Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com 

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com