• Flächenumsatz mit 1,2 Millionen Quadratmetern im Fünfjahresdurchschnitt

• Stabile Marktentwicklung in den Top 5-Standorten, Umsatzrückgänge außerhalb der etablierten Märkte

• Trend von hohem Neubauanteil am Gesamtumsatz setzt sich fort

• Höhere Marktdynamik im weiteren Jahresverlauf erwartet

Auf dem bundesweiten Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurde im ersten Quartal dieses Jahres durch Vermietungen und Eigennutzungen ein Flächenumsatz von rund 1,2 Millionen Quadratmetern (minus 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr) erzielt. Damit startete der Vermietungsmarkt im Vergleich zum vorangegangenen Spitzenjahr verhalten. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Während die Umsätze in den Märkten um Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München mit knapp 500.000 Quadratmetern Lager- und Logistikfläche gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres eine stabile Entwicklung zeigten, fehlten den Gebieten außerhalb der etablierten Logistikimmobilienmärkte über 300.000 Quadratmeter Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahresergebnis.

Eigennutzerquote weiter auf hohem Niveau – zwei Drittel des Flächenumsatzes entfällt auf Projektentwicklungen

Eine Vielzahl der registrierten Eigennutzerumsätze wurde in Neubauten und bei der Erweiterung bereits bestehender Liegenschaften realisiert. Insgesamt betrug der Neubauanteil in den ersten drei Monaten rund 65 Prozent und bewegt sich damit weiter auf sehr hohem Niveau. „Durch die steigenden Anforderungen der Nutzer an die Immobilie konnte der bereits hohe Neubauanteil im Vorjahr von 64 Prozent wieder bestätigt werden“, sagt Linsin. „Da nur wenige Objekte frei werden und nur wenige realisierte spekulative Projektentwicklungen die Dynamik antreiben, wird der nutzerspezifische Neubau der bestimmende Trend bleiben“, ergänzt Koepke.

Löwenanteil des Flächenumsatzes durch Handelsunternehmen
Hinsichtlich der Nutzerstruktur dominierten im ersten Quartal Handelsunternehmen das Marktgeschehen. Sie zeichneten für 39 Prozent (Q1 2016: 31 Prozent) des Flächenumsatzes verantwortlich. „Im Vergleich zur Branchenstatistik des vergangenen Jahres zeigte als einziger Bereich der Handel ein Umsatzplus; die Branchen Industrie und Produktion (16 Prozent; Q1 2016: 22 Prozent) sowie Logistiker (32 Prozent; Q1 2016: 38 Prozent) zeigten temporäre Rückgänge. Hieraus lässt sich jedoch noch kein Trend für das Gesamtjahr ableiten“, erläutert Koepke.

Stabile Umsatzentwicklung in den etablierten Logistikimmobilienmärkten
In den ersten drei Monaten wurden in den Top 5-Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München über 491.000 Quadratmeter Logistikfläche umgesetzt. Dies entspricht einem leichten Plus von einem Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Acht der zehn größten Transaktionen beziehungsweise Eigennutzungen fanden in Neubauentwicklungen statt, was den anhaltenden Mangel an kurzfristig verfügbaren, adäquaten Flächen in Bestandsobjekten zeigt. Sowohl der Anteil an Neubauten (48 Prozent) als auch der Vermietungsanteil (83 Prozent) liegen auf dem Niveau des Vorjahres.

Bei der regionalen Betrachtung nehmen Hamburg und Berlin mit 155.000 Quadratmetern beziehungsweise 142.000 Quadratmetern umgesetzter Lager- und Logistikfläche durch die Realisierung einiger großvolumiger Abschlüsse die Spitzenpositionen ein. „Aufgrund des sich verschärfenden Mangels an verfügbaren Flächen und Entwicklungsgrundstücken sowie dem Ausbleiben von Großabschlüssen wurden in den Marktgebieten Frankfurt/Rhein-Main (minus 38 Prozent) als auch München (minus neun Prozent) Umsatzrückgänge registriert. In Frankfurt fehlten Einzelabschlüsse über 15.000 Quadratmeter. Dennoch konnten wir hier einen soliden Grundumsatz feststellen, dem im Vergleich zum vergangenen Jahr ein Großabschluss durch den Non-Food-Discounter Action fehlte“, sagt Herrenschneider.

Flächenumsatz in den Top 5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Umsatzrückgange in den Märkten außerhalb der Topstandorte
In den Gebieten außerhalb der etablierten Logistikmärkte wurde ein Flächenumsatz von rund 712.000 Quadratmetern festgestellt – knapp ein Drittel weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Dennoch verbuchten einige der Logistikregionen Zuwächse. So konnte zum Beispiel in Erfurt besonders durch die Vermietung einer nutzerspezifischen Neubauentwicklung an den Buchgroßhändler KNV ein Flächenumsatz von insgesamt 47.000 Quadratmetern erzielt werden.

In anderen Marktgebieten waren hingegen Umsatzeinbußen zu beobachten. Ein signifikanter Rückgang konnte in Nordrhein-Westfalen, unter anderem mit den Cluster-Märkten um Düsseldorf, Köln, Mönchengladbach und dem Ruhrgebiet, registriert werden – hier wurde ein Flächenumsatz von 266.000 Quadratmetern gezählt. „Da der angekündigte Baubeginn von größeren Eigennutzerentwicklungen verschoben worden ist und auch rechtskräftige Vermietungsabschlüsse im großflächigen Segment ausgeblieben sind, lag der aktuelle Flächenumsatz gut 50 Prozent unter dem Vorjahresergebnis“, erklärt Koepke. „Nordrhein-Westfalen steht nach wie vor in der Gunst einer breiten Nutzergruppe. Nach dem Spitzenergebnis aus dem Vorjahr erlebten wir hier in den ersten Monaten des laufenden Jahres eine Verschnaufpause. Im bevölkerungsreichsten Bundesland erwarten wir, dass auf das etwas verhaltene Auftaktquartal in den kommenden Monaten wieder eine höhere Marktdynamik und damit auch wieder deutlich steigende Flächenumsätze folgen“, so Koepke weiter.

Ausblick: Positive Aussichten für das Gesamtjahr
„Das aktuelle Quartalsergebnis stellt keinesfalls eine Trendwende an den Vermietungsmärkten für Logistikimmobilien dar. Angesichts guter konjunktureller Rahmendaten und der regen Nachfrage nach neuen Logistiklösungen wird der Markt im weiteren Jahresverlauf auch in den Gebieten außerhalb der Topstandorte wieder in Schwung kommen und die Flächenumsätze, die wir in den vorherigen Jahren registrieren konnten, in die gewohnten Höhen führen“, sagt Koepke. „Limitierender Faktor ist allerdings noch immer der niedrige Leerstand in den nachgefragten Regionen. Derzeit werden einige großflächige Built-to-suits verhandelt, die in den folgenden Monaten zum Abschluss kommen werden“, ergänzt Koepke.

„Aufgrund der deutschlandweit guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten, der starken Binnennachfrage der privaten Verbraucher sowie der steigenden Orderzahlen im Produktionssektor, die der exportorientierten deutschen Wirtschaft zugutekommen, sind die Voraussetzungen für eine höhere Marktdynamik gegeben. Besonders vor dem Hintergrund der zunehmenden Bedeutung des E-Commerce und den steigenden Kundenwünschen nach Konzepten wie Click&collect oder Same-day-delivery erwarten wir spürbare Impulse auf der Suche nach stadtnahen sowie innerstädtischen Verteilzentren“, sagt Linsin.

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Ausgewählte Flächenumsätze in Q1 2017

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Ansprechpartner:
Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

Armin Herrenschneider
CBRE GmbH
Co-Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 43
armin.herrenschneider@cbre.com