Frankfurt,
04
Oktober
2023
|
09:18
Europe/Amsterdam

Nur wenige Großtransaktionen bestimmten den Wohnimmobilieninvestmentmarkt Deutschland

  • Das Transaktionsvolumen belief sich in den ersten drei Quartalen 2023 auf 4,4 Milliarden Euro – minus 58 Prozent im Vorjahresvergleich
  • Spitzenrendite stieg in den Top-7-Städten im Mittel auf 3,14 Prozent
  • Wohnungsneubau bricht ein

In den ersten drei Quartalen 2023 erreichte der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) ein Transaktionsvolumen von 4,4 Milliarden Euro. Das sind fast 60 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Damit stellten Wohnimmobilien das aktivste Segment am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Mit 1,2 Milliarden Euro entfielen 28 Prozent des Transaktionsvolumens auf Forward Fundings, also auf Verkäufe von im Bau befindlichen Projekten. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment

Der Transaktionsmarkt insgesamt ist weiterhin von einer großen Unsicherheit geprägt und weist deswegen weiterhin wenig bis keine Dynamik auf. Trotz starker Fundamentaldaten verhindern die hohen Zinsen, der anhaltend unklare Ausblick auf mögliche weitere Zinsschritte der EZB, sowie die unklaren Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes ein Anspringen des Transaktionsmarkts. 

Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment

„Besonders für Objekte in Lagen mit ungünstigen demografischen Bedingungen und einer unterdurchschnittlichen Qualität hinsichtlich des Energiestandards gibt es aktuell keine Nachfrage von Investoren. Die bis auf Weiteres nicht kalkulierbaren Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes haben zu dieser massiven Zurückhaltung von Investoren geführt und verhindern somit letztendlich die notwendigen Investitionen in insbesondere diese Gebäudeklasse.“ Bei Core-Objekten besteht hingegen weiterhin ein sehr hoher Nachfrageüberhang und strukturierte Verkaufsprozesse lassen sich sehr gut umsetzen. Grundsätzlich sind diese Objekte und Portfolios jedoch nur sehr limitiert verfügbar.

Das Transaktionsgeschehen wurde im bisherigen Jahresverlauf von wenigen Großtransaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro bestimmt, die über 65 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens und dabei nur 13 Prozent der Transaktionen ausmachten. Darunter waren auch zahlreiche Core-Transaktionen wie zum Beispiel der Verkauf der Wasserstadt Mitte von Adler an Quantum, bei der der Käufer unter anderem von CBRE beraten wurde.

Da die Neubaukosten auf hohem Niveau verbleiben, kann die notwendige Preiskalibrierung von Projektentwicklungen nur durch eine maßgebliche Reduzierung der Bodenpreise realisiert werden. Aufgrund der angespannten Lage bei den Projektentwicklern, der nur zögerlichen und schrittweisen Unterstützung durch der bundesdeutsche Wohnbaupolitik und der anspruchsvollen Finanzierungsbedingungen ist davon auszugehen, dass Wohnungsneubau in den kommenden Jahren nur noch selektiv stattfinden wird.

Größte Nettokäufergruppen waren Offene Immobilienfonds und Spezialfonds, die zusammen eine Milliarde Euro mehr investierten als veräußerten. Auf Platz zwei folgten Privatinvestoren mit einem Plus von 670 Millionen Euro, gefolgt von der öffentlichen Hand mit einem Plus von 500 Millionen Euro. Insbesondere die deutschen Privatinvestoren sind mit ihren fast ausschließlichen Eigenkapitalfinanzierungen in der Lage noch Preise zu bezahlen, die auch von den Verkäufern akzeptiert werden. Sie fokussieren sich bei ihren Käufen vorwiegend auf sehr gute Lagen, in denen Objekte selten verkauft werden. Die öffentliche Hand nutzte im Laufe des Jahres vor allem in Bayern die gegenwärtige Marktlage, um Wohnraum für einkommensschwache Haushalte in ihr Portfolio aufzunehmen. Die stärksten Nettoverkäufer sind vor allen in den Investorenklassen zu finden, die aufgrund gestiegener Fremdkapitalquoten einem nicht unerheblichen Verkaufsdruck unterliegen. Die traf insbesondere auf Immobilienaktiengesellschaften zu, die netto ihre Bestände im Wert von 1,3 Milliarden Euro reduzierten.

Ausländische Investoren sind aktuell sehr zurückhaltend am Markt aktiv. Ihr Anteil ist auf rund 26 Prozent am Transaktionsvolumen gesunken (Fünf-Jahres-Durchschnitt: 32 Prozent). Sie beobachten jedoch den größten europäischen Wohninvestmentmarkt genau und werden, sobald die Preise ein interessantes Niveau erreichen, wieder vermehrt in Deutschland investieren. Auf der Watchlist stehen dabei nicht nur Core-Objekte, sondern vor allem auf Objekte und Portfolios im Bereich der neuen Assetklasse Modernes Wohnen, die vor dem Hintergrund, der sich ändernden Nachfragstrukturen in den nächsten Jahren einen starken Zulauf von Nutzern erfahren wird. Weitere Informationen zu der Assetklasse Modernes Wohnen finden sich in einer aktuellen Analyse von CBRE, die auf der Website von CBRE eingesehen werden kann.

Renditen steigen weiter

Ende des dritten Quartals lag die Spitzenrendite bei 3,14 Prozent und damit 0,73 Prozentpunkte über dem Vorjahreszeitraum. 

Prognose für das Gesamtjahr

„Nach Ablauf des letzten Quartals wird sich das Investitionsvolumen am deutschen Wohnimmobilientransaktionsmarkt auf fünf bis sechs Milliarden Euro summieren“, erwartet Lüttger. „Der zu erwartende Mietanstieg wird nicht ausreichen, um den Anstiegsdruck auf die Renditen vollständig auszugleichen“.

Michael Schlatterer, Teamleader Residential Valuation

Zwar sehen wir bei der Spitzenrendite für Core-Produkte ein Plateau – aber die Bodenbildung ist insbesondere für Manage-to-ESG-Produkte noch nicht abgeschlossen.

Michael Schlatterer, Teamleader Residential Valuation
Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe

Wir erwarten, dass sich die Neubautätigkeit 2025 in Richtung 200.000 Wohneinheiten bewegen wird. Die politisch anvisierten 400.000 neu zu erstellenden Wohneinheiten pro Jahr rücken folglich in weite Ferne. In Kombination mit den Einwanderungs- und Flüchtlingsbewegungen ergeben sich dadurch erhebliche gesellschaftliche Herausforderungen.

Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe

„Trotz des angekündigten Maßnahmenpakets sind die Möglichkeiten der Politik noch nicht erschöpft. So sind höhere Abschreibungsmöglichkeiten, weniger Umweltauflagen, eine Reduktion der Grunderwerbssteuer, eine weitere KfW-Förderung, die Ausweisung kommunalen Baulands und Beschleunigte B-Planänderungen zur Umnutzung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum denkbar.“

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Über CBRE

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2022. Mit mehr als 115.000 Mitarbeitern (exkl. Turner & Townsend Mitarbeiter) in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.

Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de

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Dr. Jan LinsinJirka Stachen
CBRE GmbHCBRE GmbH
Head of Research GermanyTeam Leader Research
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