Nachfrageüberhang am Frankfurter Bürovermietungs- und Investmentmarkt
- Vermietungsvolumen von 359.300 Quadratmetern in den ersten drei Quartalen 2019
- Spitzenmiete steigt im Jahresvergleich um 2,4 Prozent auf 42,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat
- Leerstandsrate sinkt auf 7,1 Prozent; im CBD auf 4,9 Prozent
- Produktmangel: Investitionsvolumen mit 4,3 Milliarden Euro 38 Prozent unter dem Vorjahresniveau
- Spitzenrendite für Büroimmobilien sinkt auf 2,90 Prozent
In den ersten drei Quartalen 2019 wurden am Frankfurter Bürovermietungsmarkt 359.300 Quadratmeter umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahres-zeitraum ist dies ein Rückgang um 20 Prozent. Zudem wurden in den ersten neun Monaten 2019 am Investmentmarkt der Finanzmetropole knapp 4,3 Milliarden Euro investiert, ein Rückgang um 38 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Während das zweite Quartal in Frankfurt eine rege Vermietungsaktivität aufwies, verliefen das erste Quartal und nun auch das dritte Quartal eher verhalten. Im Gegensatz zu den ersten beiden Quartalen blieben großvolumige Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter in diesem Quartal aus. Festzuhalten bleibt aber, dass das bis dato registrierte Vermietungsergebnis recht zufriedenstellend ist, zumal der Zehn-Jahresdurchschnitt um gute vier Prozent übertroffen wurde.
Tatsächlich mangelt es weniger an der Nutzernachfrage denn an geeigneten modernen, hochwertigen Flächen – vor allem in den stark nachgefragten zentralen Innenstadtlagen. Der Leerstand besteht hauptsächlich aus veralteten Flächen, die kaum nachgefragt werden und entsprechend einen höheren Vermietungsumsatz verhindern.
Dennoch ist die Leerstandsrate in den letzten zwölf Monaten um einen Prozentpunkt auf 7,1 Prozent gesunken; in den CBD-Teilmärkten um 0,6 Prozentpunkte auf 4,9 Prozent. Die Nachfrage lies auch die Mieten leicht steigen. Die Spitzenmiete stieg im Vorjahresvergleich um einen Euro oder 2,4 Prozent auf nun 42,00 Euro pro Quadratmeter, während die gewichtete Durchschnittsmiete nur marginal um 0,3 Prozentpunkte auf 21,07 Euro pro Quadratmeter zulegte.
Aufgrund der positiven Entwicklungen am Frankfurter Vermietungsmarkt ist Frankfurt weiterhin klar im Fokus deutscher und internationaler Investoren. Insbesondere großvolumige Investmentmöglichkeiten sind unter anderem der Grund für das seit Jahren starke Interesse ausländischer Investoren.
Wie auch in den vergangenen Jahren ist die Hälfte des Transaktionsvolumens ausländischen Investoren zuzuordnen. In den ersten drei Quartalen lag der Anteil internationaler Investoren bei rund 46 Prozent. „Die weiterhin ungebremst starke Nachfrage nationaler und internationaler Investoren führt zu einem weiterhin deutlichem Nachfrageüberhang. Diese Nachfragesituation, das attraktive Zinsumfeld sowie die positive Entwicklung der Büromieten setzen die Renditen weiter unter Druck“, so Neiser. Ende des dritten Quartals sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Frankfurt erstmals unter die Drei-Prozent-Marke auf nun 2,9 Prozent. Das ist im Vergleich zum dritten Quartal 2018 ein Rückgang um 0,3 Prozentpunkte. Während die Spitzenrendite in City-Randlagen um 0,1 Prozentpunkt auf 3,6 Prozent gesunken ist, hat diese in den peripheren Lagen um 0,8 Prozentpunkte nachgegeben und steht nun bei 4,2 Prozent. Dies verdeutlicht unter anderem die zunehmende Nachfrage nach Objekten in den peripheren Teilmärkten Frankfurts.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Da sich einige Vermietungen zuletzt verschoben haben gehen wir nun zu Ende des Jahres von einer dynamischeren Marktentwicklung aus, die für das Gesamtjahr ein Vermietungsvolumen von bis zu 600.000 Quadratmetern möglich macht“, erwartet Ape. „Ungeachtet der schwächelnden Konjunktur in Deutschland dürfte sich der Leerstandsabbau in Frankfurt weiter fortsetzen.“
„Auch wenn wir durchaus noch einige Deals für das Schlussquartal erwarten, mangelt es auf dem Frankfurter Investmentmarkt schlicht und einfach an Objekten, um der Investorennachfrage zu entsprechen. Dennoch sind noch einige Deals in der Pipeline, sodass wir für das Gesamtjahr 2019 ein Transaktionsvolumen von circa sieben Milliarden Euro erwarten“, prognostiziert Neiser.
Frankfurter Investment- und Bürovermietungsmarkt Q1-Q3 2019
Quelle: CBRE Research, Q3 2019.
Büromarkt Frankfurt: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q3 2019.
Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q3 2019.
Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 11
carsten.ape@cbre.com
Alexander Riegel
CBRE GmbH
Co-Head of Office Leasing Frankfurt
+49 69 17 00 77 675
alexander.riegel@cbre.com
Peer N. Neiser
CBRE GmbH
Head of Investment Frankfurt
+49 69 17 00 77 44
peer.neiser@cbre.com
Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com
Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2018 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 90.000 Mitarbeitern in über 480 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de