Münchner Logistikimmobilienmarkt vom Flächenmangel gebremst
- Flächenumsatz ausschließlich durch Vermietungen im ersten Halbjahr von knapp 100.000 Quadratmeter
- Marktgebiet Ost mit größter Dynamik
- Auch das Umland bietet kaum Möglichkeiten für Projektentwicklungen
Auf dem Münchner Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurden im ersten Halbjahr 2018 knapp 100.000 Quadratmeter umgesetzt, die vollständig auf Vermietungen entfielen. Damit ging der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 24 Prozent zurück. Mit rund 63 Prozent des Flächenumsatzes prägte vor allem das erste Quartal die Marktaktivitäten. Das ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Das Marktgeschehen hat sich im ersten Halbjahr mit rund 50 Prozent des Flächenumsatzes auf das östliche Marktgebiet fokussiert. Hier gab es drei Vermietungen von jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern in Bestandsgebäuden
Das diesjährige Marktgeschehen auf dem Münchner Lager- und Logistikimmobilienmarkt findet zu mehr als drei Vierteln in Bestandsimmobilien statt. Die Nachfrage ist groß, die Flächenknappheit noch größer. Frei werdende Flächen sind meist in kurzer Zeit neu vermietet.
Kein Ende des Flächenmangels in Sicht
Es gibt keine Anzeichen einer Entspannung der Flächenknappheit. Der Großteil der für Logistikimmobilien verfügbaren Flächen und Grundstücke in München und im Umland ist mittlerweile bebaut. „Unsere Marktsondierung zeigt, dass die meisten Gemeinden im Münchner Umland weitere logistische Nutzungen nicht unterstützen. Ausschlaggebend hier sind vor allem die Bedenken zu einem zunehmenden LKW-Verkehr, einer steigenden Flächenversiegelung sowie zu im Vergleich zu alternativen Nutzungen geringeren Gewerbesteuererträgen“, sagt Sänger.
Auch Revitalisierungen von Brownfields werden keine neuen Flächen erschließen können. „In den vergangenen zwölf Monaten habe wir keine einzige Transaktion beobachten können, die zukünftige Entwicklungen ermöglichen könnte. Aus Angst, keine neuen Flächen finden zu können, veräußern Unternehmen ihre im Besitz befindlichen Flächen in der Regel nicht“, erklärt Sänger.
Viele der Top-Logistikmärkte in Deutschland leiden unter einem Flächenmangel – vor allem in den zentraleren Lagen. Meist ist jedoch ein Ausweichen auf das Umland möglich. Diese Alternative ist in München praktisch nicht mehr gegeben und es gilt abzuwarten, ob dies das weitere Wachstum der sehr dynamischen Wirtschaftsregion München bremsen wird.
Prognose: Durchschnittliches Jahresergebnis
„Einige große Deals zeichnen sich ab, was ein Umsatzvolumen von gut 200.000 Quadratmetern erwarten lässt“, prognostiziert Sänger. Die mit 7,00 Euro pro Quadratmeter und Monat bereits deutschlandweit führenden Spitzenmieten werden aufgrund der Diskrepanz zwischen Flächennachfrage und -angebot im Jahresverlauf weiter ansteigen.
Logistikmarkt München: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)
Quelle: CBRE Research, Q2 2018.
Ausgewählte Flächenumsätze H1 2018
Quelle: CBRE Research, Q2 2018.
Ansprechpartner:
Maximilian Sänger
CBRE GmbH
Senior Consultant Industrial & Logistics
+49 89 24 20 60 02
maximilian.saenger@cbre.com
Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com
Jan Schwarze
CBRE GmbH
Associate Director Research
+49 69 17 00 77 150
jan.schwarze@cbre.com
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