• Büroflächenumsatz mit 566.100 Quadratmetern in den ersten drei Quartalen rund zehn Prozent höher als im Vorjahreszeitraum

• Spitzenmiete bei 34,50 Euro

• Leerstand sinkt auf 4,3 Prozent – Neubau nimmt zu

Der Münchner Bürovermietungsmarkt präsentierte sich in den ersten drei Quartalen 2016 in solider Verfassung. Im gerade abgelaufenen dritten Quartal lag das Umsatzvolumen bei rund 169.200 Quadratmetern und somit, auch bedingt durch die übliche saisonbedingte Marktabschwächung in den Sommermonaten, rund 17 Prozent unter dem sehr guten Vorquartalswert. Im gesamten Jahresverlauf summierte sich der Umsatz bislang auf 566.100 Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp zehn Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Mieten wachsen leicht
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für Top-Büroflächen in Münchens zentraler Innenstadt blieb seit letztem Quartal stabil bei 34,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die weiterhin hohe Nachfrage im stark angebotslimitierten Spitzensegment signalisiert jedoch nach wie vor weiteres Mietsteigerungspotenzial. Seit dem Vorjahr markierte die Bürospitzenmiete ein Plus von drei Prozent. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich im gleichen Zeitraum um vier Prozent auf aktuell 16,30 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Leerstand erreicht Rekord-Tiefstand
Aufgrund der hohen Nettoabsorption, einerseits zurückzuführen auf den lebhaften Vermietungsmarkt, andererseits auch auf die zahlreichen Abrisse und Umnutzungen ehemals leer stehender Bürogebäude sowie das geringe spekulative Fertigstellungsvolumen (inkl. Sanierungen), setzte sich der Abbau des Büroleerstandes in München weiter fort. Die Leerstandsrate am Gesamtmarkt lag Ende des dritten Quartals auf dem historischen Tiefstand von 4,3 Prozent und somit 1,5 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Im zum Marktgebiet zählenden Münchner Umland stehen aktuell 10,5 Prozent des Bürobestandes leer, in der Stadt München sind es lediglich 2,8 Prozent. Die bevorzugten Bürolagen innerhalb des Mittleren Rings nähern sich mit einer aktuellen Leerstandsrate von nur mehr 1,6 Prozent zunehmend der Vollvermietung an.

„Kurzfristig benötigte Expansionsflächen sind für Unternehmen zunehmend schwer erhältlich. Nicht nur größere Flächengesuche, sondern auch vermehrt mittelgroße Bedarfe können häufig nur noch über Projektentwicklungen bedient werden, was für die Unternehmen eine Vorlaufzeit von 18 Monaten und mehr bedeutet“, so Knapek. „Dies muss in den Unternehmens- und Wachstumsstrategien der Unternehmen berücksichtigt werden. Aufgrund der Flächenverknappung in den zentralen Lagen stellen wir auch eine Verschiebung der Nachfrage hin zu bisher weniger in Betracht gezogenen Stadtrand- und Peripherielagen fest.“

Projektentwicklungen nehmen zu
Im bevorstehenden Jahresschlussquartal ist in der Marktregion München noch die Fertigstellung von rund 44.500 Quadratmetern neuer oder kernsanierter Bürofläche absehbar. Hiervon sind aktuell noch gut 16 Prozent unvermietet. In den Jahren 2017 und 2018 wird das Fertigstellungsvolumen am Büromarkt der bayerischen Landeshauptstadt voraussichtlich wieder deutlich anziehen. Für das nächste Jahr liegen derzeit Informationen über Projektabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von rund 274.800 Quadratmetern vor, hiervon sind bereits knapp 50 Prozent vorvermietet beziehungsweise an Eigennutzer vergeben. Im Jahr 2018 werden nach aktuellem Kenntnisstand rund 326.500 Quadratmeter fertiggestellt, der aktuelle Vorvermietungsstand beträgt hier 41 Prozent. „Ausgehend von einem weiterhin lebhaften Bürovermietungsmarkt in einer der erfolgreichsten Wirtschaftsmetropolen Europas, ist davon auszugehen, dass die Nachfrage auch in Zukunft das Flächenangebot weitestgehend absorbiert und ein deutlicher Anstieg des Büroleerstandes ausbleibt“, sagt Knapek.

Prognose: Niveau des Vorjahres wird gehalten

Ansprechpartner:

Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com