• Flächenumsatz 2016 bei 789.400 Quadratmetern

• Spitzenmiete mit 35,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat bei neuem Höchstwert

• Leerstandsrate erreicht historisches Tief von 4,1 Prozent

Der Münchner Bürovermietungsmarkt kann auf ein starkes Jahr 2016 zurückblicken. Insbesondere beflügelt durch ein herausragendes Schlussquartal summierte sich das Gesamtergebnis für 2016 auf stattliche 789.400 Quadratmeter (bei einem Eigennutzeranteil von sechs Prozent). Historisch betrachtet wurden lediglich in den Boomjahren der New Economy 2000 und 2001 sowie in den Ausnahmejahren 2007 und 2011 höhere Umsatzergebnisse erzielt. Die Umsatzsteigerung gegenüber dem ebenfalls sehr guten Vorjahresresultat lag bei vier Prozent. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Mangel an Flächen limitiert Umsatz in Innenstadtlagen
Innerhalb des betrachteten Marktgebietes entfielen rund drei Viertel des Gesamtumsatzes auf die bayerische Landeshauptstadt. Bedingt durch das zunehmend limitierte Flächenangebot in guten innerstädtischen Lagen erhöhte sich in den Umlandteilmärkten der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr signifikant um knapp zwei Drittel, während in der Stadt München ein Umsatzrückgang von acht Prozent zu konstatieren war. Maßgebend war dabei unter anderem auch der größte Abschluss des Jahres, die im vierten Quartal getätigte Anmietung von über 30.000 Quadratmetern Bürofläche durch BMW im projektierten Business Campus Unterschleißheim. Darüber hinaus gab es 2016 im Marktgebiet München sieben weitere Großabschlüsse oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Marke. Hierzu zählten unter anderem die Mietvertragsunterzeichnungen durch einen Agenturverbund im Werksviertel am Ostbahnhof sowie durch Morphosys in der Umlandgemeinde Planegg.

Im Teilmarktvergleich entfiel der höchste Umsatzanteil von 14 Prozent auf das Stadtgebiet Süd-West, wozu unter anderem die Eigennutzung des TÜV Süd in der Ridlerstraße einen wesentlichen Beitrag leistete, gefolgt von der Innenstadt Süd-Ost, zu dem beispielsweise das Werksviertel zählt, und dem Umland Nord-Ost mit jeweils zehn Prozent.

Die umsatzstärksten Branchen waren das produzierende Gewerbe mit 14 Prozent des Gesamtumsatzes, noch vor IT-Unternehmen (13 Prozent) und Beratern (zehn Prozent). Auch die öffentliche Hand präsentierte sich im vergangenen Jahr dank mehrerer Großabschlüsse und mit ebenfalls zehn Prozent des Gesamtumsatzes als wichtiger Umsatztreiber. Herauszustellen ist zudem die weiterhin hohe Bedeutung des TMT-Sektors (Technologie, Medien, Telekommunikation) am Münchner Vermietungsmarkt, der im Jahresverlauf für mehr als ein Fünftel des Gesamtumsatzes verantwortlich war.

Erzielbare Spitzenmiete zieht weiter an
Basierend auf der ungebrochen hohen Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Münchens Toplagen markierte die erzielbare Spitzenmiete gegenüber Dezember 2015 einen Anstieg von drei Prozent auf aktuell 35,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im vergangenen Jahr prägten zahlreiche Abschlüsse im hochpreisigen Segment den Markt, überwiegend getätigt von Unternehmen aus dem Beratungs-, Rechts-, und Finanzdienstleistungsbereich in Premiumobjekten, zum Beispiel in der Maximilianstraße und am Oberanger.

Leicht nachgegeben hat hingegen die gewichtete Durchschnittsmiete, was im Wesentlichen auf großflächige Abschlüsse in vergleichsweise günstigen Objekten in Stadtrand- und Peripherielagen zurückzuführen war, aber auch auf Anmietungen mietpreissensibler Unternehmen in einfacher ausgestatteten Immobilien. Zum Jahresende lag der Wert knapp unter der Marke von 16,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und rund drei Prozent unter dem Vorjahresniveau. Am deutlichsten gestiegen (plus 24 Prozent) ist die Durchschnittsmiete im Teilmarkt Umland Nord-West, wofür in erster Linie großflächige Anmietungen im Objekt Microcity in Unterschleißheim verantwortlich waren. Auch im Stadtgebiet Süd-Ost (plus 13 Prozent), wo es unter anderem in der Messestadt Riem Abschlüsse am oberen Ende der lagetypischen Mietpreisspanne gab, sowie in der Innenstadt Nord-West (plus sieben Prozent), die zum Beispiel den Arnulfpark umfasst, stiegen die Mietpreise für Büroflächen beachtlich.

Leerstandsabbau schreitet voran
Der dynamische Vermietungsmarkt sowie zahlreiche Abrisse und Umnutzungen ehemals leerstehender Bürogebäude bei gleichzeitig geringem spekulativen Neufertigstellungsvolumen sorgten über das gesamte Jahr hinweg für sukzessiven Leerstandsabbau. Zum Jahresende standen am Münchner Markt nur noch 878.300 Quadratmeter und damit 15 Prozent weniger Büroflächen leer als zum entsprechenden Vorjahreszeitpunkt. Die Leerstandsrate am Gesamtmarkt lag Ende 2016 auf dem historischen Tief von 4,1 Prozent und somit 80 Basispunkte unter dem Vergleichswert von 2015. „In den besonders stark nachgefragten Innenstadtteilmärkten innerhalb des Mittleren Rings liegen die Leerstandsraten mittlerweile zum Teil unter einem Prozent“, sagt Knapek. Darüber hinaus waren aber auch in fast allen übrigen Teilmärkten sinkende Leerstandsraten zu registrieren. Der deutlichste Rückgang von 240 Basispunkten wurde im Teilmarkt Innenstadt Süd-Ost nachgewiesen, wofür mehrere größere Anmietungen im Objektbestand, unter anderem durch die öffentliche Hand, verantwortlich waren.

Fertigstellungsvolumen auf niedrigstem 10-Jahres-Stand
Das Fertigstellungsvolumen in München (Neubauten und Kernsanierungen) lag 2016 mit lediglich 156.000 Quadratmetern auf dem niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Die größten Flächenneuzugänge waren dabei die neuen Headquarter von Siemens und Microsoft am Wittelsbacher Platz beziehungsweise in der Parkstadt Schwabing. Für 2017 ist in der Marktregion München nach aktuellen Informationen die Fertigstellung von rund 285.600 Quadratmetern absehbar – deutlich mehr als im vergangenen Jahr. Hiervon ist aktuell knapp ein Drittel vorvermietet und darüber hinaus sind bereits einige weitere Vermietungen in Projektflächen für das erste Quartal 2017 bekannt. „Für 2018 erwarten wir ein ähnliches Fertigstellungsniveau wie für 2017. Im Jahr 2019 sind – Stand heute – sogar 387.500 Quadratmeter absehbar. Diese werden auch dringend benötigt, um das limitierte Angebot an zeitgemäß ausgestatteten Neubauflächen in München zu bereichern“, so Knapek.

Ausblick: Angebotsmangel bremst Umsatz

Dennoch ist zu erwarten, dass das derzeit stark limitierte Angebot an modernen Flächen die Umsatzergebnisse im kommenden Jahr leicht eindämpfen wird.

„Bezüglich der Jahresumsatzprognose für 2017 erachten wir rund 650.000 Quadratmeter als realistisch – wobei die Nachfrage vermutlich höher sein wird, aber nicht alle Abschlüsse aufgrund des begrenzten Angebotes umgesetzt werden könnten. In den laufenden Anmietungsprozessen zeichnet sich ab, dass der fortschreitende Bedeutungszuwachs technologie- und wissensintensiver Branchen sowie die stetige Zunahme von Digitalisierung und Technisierung im Büroalltag sukzessive zu einer Veränderung der nutzerspezifischen Ansprüche an die Ausstattung von Büroimmobilien führen wird. Dieser Aspekt wird die Büroflächennachfrage auch im Jahr 2017 prägen und neben hochwertigen Flächen in Top-Bürolagen den Stellenwert alternativer Bürokonzepte erhöhen“, kommentiert Knapek.

„Bedingt durch den anhaltenden Nachfrageüberhang im Bürosegment bei gleichzeitig moderatem Flächenneuzugang ist in München weiterhin von tendenziell steigenden Mieten auszugehen. Wir erwarten bis 2021 einen mittleren Anstieg um 2,6 Prozent per annum – bei rückläufigem Leerstand“, so Linsin. Darüber hinaus zeichnet sich ab, dass durch die begrenzten Angebotsreserven in guten innerstädtischen Lagen auch Anmietungen in Business Centern und bei Co-Working Anbietern von den Unternehmen zunehmend als Übergangslösung in Erwägung gezogen werden.

Ansprechpartner:
Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com