München,
11
Januar
2019
|
10:20
Europe/Amsterdam

Münchner Büromarkt kratzt erneut an der Vermietungsmillion; Spitzenrendite sinkt unter drei Prozent

  • Flächenumsatz von knapp einer Million Quadratmeter
  • Mietniveau steigt weiter
  • Investmentvolumen von 6,7 Milliarden Euro – plus zwölf Prozent

Der Münchner Bürovermietungsmarkt hat das starke Ergebnis des Vorjahres bestätigt und mit einen Flächenumsatz von 984.000 Quadratmetern sogar leicht überschritten. Zudem stieg 2018 das Transaktionsvolumen am Münchner Investmentmarkt auf insgesamt 6,7 Milliarden Euro – ein Plus von zwölf Prozent im Vorjahresvergleich. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Rainer Knapek, Head of Office Leasing München
Speziell großflächige Anmietungen mit hochwertigen Flächenstandards sind fast nur noch in Form von Vorvermietungen möglich. So wurden 2018 sieben der zehn größten Abschlüsse in Projektentwicklungen – teilweise noch nicht einmal im Bau befindlich – getätigt. Ganze 37 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf Projektentwicklungen. Die Angebotsknappheit am Bürovermietungsmarkt ist weiterhin gravierend. Erstmalig hat die Leerstandsrate des Münchner Gesamtmarktes die 3,0-Prozent-Marke unterschritten.
Rainer Knapek, Head of Office Leasing München

Das Mietniveau hat sich dabei speziell im zweiten Halbjahr noch einmal deutlich erhöht. Zum Jahresende lag die gewichtete Durchschnittsmiete bei 18,71 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit acht Prozent über dem Vorjahreswert. Auch die Spitzenmiete hat mit 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat ein neues Rekordniveau erreicht – ein Plus von vier Prozent.

Rainer Knapek, Head of Office Leasing München
Die Angebotsknappheit am Bürovermietungsmarkt ist weiterhin gravierend. Erstmalig hat die Leerstandsrate des Münchner Gesamtmarktes die 3,0-Prozent-Marke unterschritten. 
Rainer Knapek, Head of Office Leasing München

Eine Entspannung der Angebotssituation ist auch für 2019 nicht in Sicht.

Rainer Knapek, Head of Office Leasing München
Die aktuelle Fertigstellungsprognose verspricht in den kommenden Jahren zwar deutlich steigende Fertigstellungsvolumina, die jedoch vom Markt schnell absorbiert werden dürften. Aufgrund des Flächenmangels erwarten wir 2019 ein verhalteneres Ergebnis um 850.000 Quadratmeter – und damit immer noch auf einem hohen Niveau.
Rainer Knapek, Head of Office Leasing München

Das Fertigstellungsvolumen hat sich 2018 gegenüber dem Vorjahr lediglich um acht Prozent erhöht. Als Folge des Mangels an kurzfristig bezugsfähigen Flächen stehen weiterhin Anbieter flexibler Büroflächenkonzepte hoch im Kurs. Im Jahr 2018 wurden gut 57.000 Quadratmeter von dieser Nutzergruppe neu angemietet – ein Plus gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert von 54 Prozent.

Investmentmarkt München ist attraktiv wie eh und je

Die Steigerung des Transaktionsvolumens (circa 6,7 Milliarden Euro) um zwölf Prozent im Vergleich zum Vorjahr unterstreicht die ungebrochen hohe Nachfrage nach Investments am Immobilienmarkt der bayerischen Landeshauptstadt.

Peter Tomas, Head of Investment München
Treiber des Münchner Investmentmarktes ist die auch von uns geteilte Überzeugung vieler Investoren, dass das Mietpreiswachstum in München als nachhaltig zu bewerten ist und sich in nahezu allen Münchner Teilmärkten weiter fortsetzen wird. Die große Nachfrage am Vermietungsmarkt, der geringe Leerstand und die überschaubare Neubau-Pipeline bieten keinen Spielraum für Zweifel an dieser Entwicklung. Auch künftige Mietertragspotentiale finden schon heute umfangreiche Berücksichtigung in den Kaufpreiskalkulationen der potentiellen Investoren aus dem In- und Ausland für Core-Plus- und Value-Add-Transaktionen, wodurch die Anfangsrenditen noch weiter unter Druck geraten. Auf Grund des deutlichen Nachfrageüberhangs bei Büroflächen und Investment-Produkt erfreuen sich auch die Gemeinden im Umland über immer mehr Aufmerksamkeit – von Mietern wie von Investoren.
Peter Tomas, Head of Investment München

Im Verlauf des vergangenen Jahres sank die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien im Vorjahresvergleich um 0,10 Prozentpunkte und datiert Ende des vierten Quartals bei 2,9 Prozent.

Peter Tomas, Head of Investment München
Für die kommenden Quartale rechnen wir mit einem anhaltend positiven Marktgeschehen. Die Nachfrage nach Büroflächen wird auch 2019 nicht abreißen und die Angebotslage wird insbesondere den Stellenwert von Projektentwicklungen sowie von Objekten an weniger zentralen Standorten noch einmal erhöhen. Das Transaktionsvolumen wird sich 2019 auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr bewegen.
Peter Tomas, Head of Investment München

Münchner Investment- und Bürovermietungsmarkt 2018

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*inkl. Wohnen (>50 Wohneinheiten)

Quelle: CBRE Research, Q4 2018.

Büromarkt München: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2018.

Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2018.

 

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Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2017 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 80.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de
 

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Rainer Knapek
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Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Peter Tomas
CBRE GmbH
Head of Investment München
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peter.tomas@cbre.com

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CBRE GmbH
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jan.schwarze@cbre.com