• Büroflächenumsatz erhöhte sich im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um acht Prozent auf 123.700 Quadratmeter
• Bürospitzenmiete legte weiter zu auf 46 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Leerstandsquote erhöhte sich in den vergangenen zwölf Monaten um 0,4 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent
• Investitionsvolumen ging in der ersten Jahreshälfte 2023 im Vorjahresvergleich um 27 Prozent auf rund 1,2 Milliarden Euro zurück
• Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg auf 3,9 Prozent

Im ersten Halbjahr 2023 verzeichnete der Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 238.100 Quadratmetern, ein Rückgang um 39 Prozent im Vorjahresvergleich. Gegenüber dem ersten Quartal 2023 stieg das Volumen jedoch um acht Prozent auf 123.700 Quadratmeter. 75 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf das Münchner Stadtgebiet und 42 Prozent auf Lagen innerhalb des Mittleren Rings (plus fünf Prozent im Vorjahresvergleich). Das Transaktionsvolumen am Immobilieninvestmentmarkt München lag in der ersten Jahreshälfte 2023 bei rund 1,2 Milliarden Euro, 27 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

So wurde auch im zweiten Quartal 2023 lediglich ein Großabschluss mit mehr als 10.000 Quadratmetern realisiert. Der Großteil des Umsatzvolumens entfiel erneut auf Vermietungen kleiner bis mittelgroßer Flächen. 89 Prozent der Abschlüsse und 56 Prozent des Volumens wurden im Segment bis 1.500 Quadratmeter erzielt. Bei einer Gesamtanzahl von 163 Transaktionen lag die durchschnittliche Flächengröße bei 759 Quadratmetern und damit 26 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zwei Jahre. Im Branchenvergleich lag der IT-Sektor mit einem Anteil von 15 Prozent am Gesamtumsatz an der Spitze, gefolgt von der Industrie (13 Prozent), Beratungsunternehmen (elf Prozent) sowie dem öffentlichen Dienst (elf Prozent). „Aufgrund der strukturellen und wirtschaftlichen Unsicherheiten, verhalten sich insbesondere größere Unternehmen eher abwartend. Verlängerungsoptionen werden in diesem Umfeld bevorzugt ausgeübt, so dass dem Markt die großen Transaktionen fehlen.“ Die generelle Verbesserung der Qualität und die Umsetzung hybrider Arbeitsplatzstrategien stehen nach wie vor im Vordergrund, jedoch wird abgewogen, ob man diese Entscheidungen jetzt treffen muss“, erklärt Illichmann.

Die Leerstandsrate ist sowohl im Vergleich mit dem ersten Halbjahr 2022 (plus 0,4 Prozentpunkte) als auch gegenüber dem ersten Quartal 2023 (plus 0,9 Prozentpunkte) auf 4,6 Prozent gestiegen. Während die Leerstandsquote im Mittleren Ring aufgrund des strukturellen Angebotsmangels lediglich bei 1,8 Prozent lag, fiel der Anstieg im Umland deutlicher aus. „Der Münchner Markt bleibt trotz der aktuellen Schwächephase insbesondere in den zentralen Lagen strukturell unterversorgt“, erklärt Illichmann. „Zwar sorgt die Entspannung der Angebotssituation in den dezentralen Lagen für neue Flächenoptionen – das Angebot an modernen, hochwertigen Flächen in den gesuchten Lagen aber wird durch die aktuelle Marktphase und Zurückstellungen der Projektentwickler jedoch mittelfristig verschärft.“ So schrumpft die Projektpipeline weiter: Während im zweiten Quartal 2022 noch 1,2 Millionen Quadratmeter im Bau befindliche Bürofläche mit Fertigstellungsterminen bis 2025 verzeichnet wurden, waren es im zweiten Quartal 2023 nur noch rund 708.000 Quadratmeter (davon 44 Prozent spekulativ). „Wir erwarten langfristig wieder fallende Leerstandsraten, was dazu führt, dass Sanierungen und ‚Manage-to-ESG‘-Projekte von Bestandsobjekten weiter an Bedeutung gewinnen“, so Illichmann.

Deutlich wird die Polarisierung des Marktes nach Qualität und Lagen auch beim Blick auf die Entwicklung der Mietpreise. Die Spitzenmieten in den sehr guten Objekten und Lagen verzeichneten im Vergleich mit dem ersten Quartal 2023 einen Anstieg um ein Prozent oder weitere 0,5 Euro auf 46 Euro pro Quadratmeter und Monat. In vereinzelten Innenstadtlagen lagen die Mieten sogar bereits deutlich über 50 Euro. Während die Differenz zwischen den Abschlussmieten für Neubauten (32,81 Euro pro Quadratmeter und Monat) und für Bestandsobjekte 45 Prozent betrug, lagen die Abschlussmieten für Kategorie-A-Flächen (29,39 Euro) 39 Prozent über denen von Kategorie-B-Flächen. „Nutzer sind grundsätzlich bereit, teils deutlich höhere Mieten für bessere Lagen oder Objekte zu zahlen“, fasst Illichmann zusammen.

Investmentmarkt

Von den rund 1,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2023 entfielen lediglich 642 Millionen Euro auf Gewerbeimmobilien, also 58 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. „Die gesunden Fundamentaldaten Münchens und das investorenseitige Vertrauen in den Vermietungsmarkt ist trotz der aktuellen zyklischen Schwächephase dennoch weiter sehr hoch – viele Akteure warten aber mit einem Abschluss im sich weiter fortsetzenden Preisfindungsprozesses noch ab “, erklärt Tomas.

Die Spitzenrenditen im Bürosektor legten in den vergangenen zwölf Monaten um 1,25 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent zu, davon 0,15 Prozentpunkte im Verlauf des zweiten Quartals 2023. Investoren setzen im Rahmen eines „Flight-to-Safety“ auf risikoarme Produkte. Investments in dezentralen Lagen sowie Core-Plus- und Value-Add-Produkte verzeichnen daher deutliche Risikoaufschläge. Während die Renditen am City-Rand auf 4,1 Prozent anstiegen, erhöhten sie sich im Umland sogar auf 5,7 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 ist dies ein Anstieg um 0,2 beziehungsweise 0,25 Prozentpunkte.

„Während viele Investoren auf der Ankaufsseite weiter sehr zurückhaltend und risikoavers agieren, ergeben sich für Anleger mit offensiverem Risiko-Rendite-Profil Dank der strukturellen Verschiebungen am Vermietungsmarkt teilweise sehr attraktive Upside-Potenziale durch Manage-to-ESG-Strategien und das Hebeln von Mietertragswachstum“, sagt Tomas. „Zusätzlich erwarten wir aufgrund des strategischen Handlungsbedarfs institutioneller und privater Investoren bei der Restrukturierung ihrer Bestandsportfolien, neue Opportunitäten am Markt.“

Ausblick

„Die Dynamik am Bürovermietungsmarkt wird aufgrund der unsicheren makroökonomischen Situation auch in den kommenden Quartalen moderat ausfallen. Insgesamt sehen wir, dass sich der ‚Flight-to-Quality‘ fortsetzt. Das Thema ESG kommt langsam auch auf der Nutzerseite an und wird für weiteres Mietpreiswachstum sorgen. Auch deswegen erwarten wir einen weiteren Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten in den zentralen Lagen, während Bestandsobjekte und dezentralere Lagen tendenziell eher weniger Anstieg erfahren werden“, erwartet Illichmann.

„Obwohl wir sowohl bei den Preisvorstellungen als auch bei den Ask-Bid-Spreads auf Käufer- und Verkäuferseite in aktuellen laufenden Verkaufsprozessen Annährungen sehen, erwarten wir keine wesentliche Verbesserung der Investmentaktivitäten im Sommer. Für eine deutliche Steigerung der Aktivitäten am Markt braucht es zunächst Klarheit über die weitere Zinsentwicklung“, ergänzt Tomas.