• Flächenumsatz sank um 31 Prozent auf 222.000 Quadratmeter
• Spitzenmiete stieg um zwölf Prozent auf acht Euro pro Quadratmeter pro Monat
• Neubauanteil am Flächenumsatz sank auf zwölf Prozent im vierten Quartal

2021 erzielte der Münchener Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 222.000 Quadratmetern. Damit lag das Ergebnis zwar 31 Prozent unter dem Niveau von 2020 aber dennoch deutlich über dem Ergebnis der Vor-Corona Jahre 2018 und 2019. Rückläufig war zudem der Anteil des Stadtgebiets am Flächenumsatz – 2020 lag dieser noch bei 19 Prozent, 2021 waren es nur zehn Prozent. Eigennutzer spielten, wie auch in den vorigen Quartalen, keine Rolle für den Flächenumsatz. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Wie es sich im dritten Quartal bereits abzeichnete, zeigte sich der Angebotsmangel vor allem bei Flächen ab 5.000 Quadratmetern und bei Neubauten. So fanden 2021 lediglich drei Abschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmeter statt, davon alle im Bestand. Der größte Abschluss entfiel im dritten Quartal auf den Freistaat Bayern, der in Kirchheim 23.500 Quadratmeter anmietete. „Große Bestandsflächen sind am Münchener Markt kaum verfügbar“, weiß Sänger. Zugleich sind aber auch die Neubauaktivitäten mangels bebaubarer Grundstücke und Brachflächen zurückgegangen. Entsprechend ging der Anteil von Neubauflächen am Flächenumsatz zurück – um 82 Prozent auf 25.800 Quadratmeter. Das entsprach einem Anteil von lediglich zwölf Prozent. Klassische Logistikflächen werden im Marktgebiet so gut wie gar nicht mehr gebaut. Man setzt hier eher auf Flächen für Forschung und Entwicklung sowie für Light Industrial, da diese tendenziell bei den Kommunen auf größeren Anklang treffen.

Die zunehmende Bedeutung des Umlandes spiegelte sich auch in dessen Flächenumsatz. Er belief sich auf knapp 200.000 Quadratmeter und macht damit 90 Prozent des Gesamtumsatzes des von CBRE definierten Marktgebiets aus.  

Auch die Mieten wurden durch die anhaltend große Nachfrage beeinflusst – so stiegen die Spitzenmieten 2021 um zwölf Prozent auf acht Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Und auch bei den Durchschnittsmieten sahen wir einen signifikanten Anstieg“, sagt Sänger.

Ausblick auf 2022

„Die Nachfrage von Nutzern aller Branchen wird 2022 stark bleiben, wobei der E-Commerce für die ‚Letzte Meile‘ dominieren wird. Dem steht ein sehr eingeschränktes Flächenangebot gegenüber, und die Nutzer werden sich in der weiteren Region umsehen müssen. Für produzierende Unternehmen gibt es immerhin in Erding ein Projekt zur Miete mit rund 60.000 Quadratmeter, welches den Markt angebotsseitig leicht entspannen könnte“ sagt Sänger.

*CBRE-Definition des Marktgebiets: Im Norden bis Freising, im Westen bis Fürstenfeldbruck, im Süden bis Taufkirchen und im Osten bis Markt-Schwaben.