• Transaktionsvolumen bei Gewerbe- und Wohnimmobilien erreicht 4,5 Milliarden Euro – ein Plus von 23 Prozent im Vorjahresvergleich

• Investments in Gewerbeimmobilien steigt um 15 Prozent auf 3,9 Milliarden Euro mit Schwerpunkt auf Büroimmobilien

• Spitzenrendite für Büroimmobilien stabil bei 2,55 Prozent

• Stärkstes Vermietungsquartal seit 2 Jahren mit einem Flächenumsatz von 206.100 Quadratmetern

• Spitzenmiete stieg um 2,5 Prozent; gewichtete Durchschnittsmiete um 4,4 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2021 erzielte der Münchener Immobilieninvestmentmarkt ein im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 23 Prozent auf über 4,5 Milliarden Euro angestiegenes Transaktionsvolumen. Im selben Zeitraum ging der Bürovermietungsumsatz der Isarmetropole und ihrer Umgebung um 7,6 Prozent auf 432.100 Quadratmeter zurück. Davon entfielen 345.600 Quadratmeter auf die Stadt München und 86.500 Quadratmeter auf das zum Markt zählende Umland. Im Jahresverlauf präsentierte sich die Entwicklung jedoch dynamisch und der Flächenumsatz konnte sich von Quartal zu Quartal steigern. So wurde mit 206.100 Quadratmetern im dritten Quartal mehr als doppelt so viel Fläche umgesetzt als im Jahresauftaktquartal. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Vor allem der Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) verzeichnete einen deutlichen Anstieg um 121 Prozent auf 623 Millionen Euro. Aber auch der Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt legte zu – 15 Prozent auf 3,9 Milliarden Euro. Zugenommen haben außerdem die Marktanteile von Portfoliotransaktionen sowie von internationalen Investoren. So erreichten Portfoliotransaktionen in den ersten drei Quartalen einen Marktanteil von 20 Prozent, was einem Anstieg um acht Prozentpunkte entspricht. Internationale Investoren legten um 20,8 Prozentpunkte auf nun 49 Prozent zu. „Diese Entwicklungen verdeutlichen das ungebrochen hohe Interesse nationaler wie auch internationaler Akteure, die trotz der Pandemie ihre Aktivitäten in München ausbauten“, sagt Tomas. Basierend auf der Stabilität und dem vielerorts vorhandenen Wertsteigerungspotenzial am lokalen Bürovermietungsmarkt dominierten Büroimmobilien mit anteiligen 86 Prozent das Transaktionsgeschehen. Deutlichen Anteil hatten daran mehrere historisch großvolumige Ankäufe von teilweise über 500 Millionen Euro aus der ersten Jahreshälfte. Darüber hinaus gab es auch im dritten Quartal fünf Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien blieb vorerst stabil auf dem Niveau des Vorjahres. Mit 2,55 Prozent liegt sie weiterhin auf einem historischen Tiefstand, markiert aber dennoch einen attraktiven Spread in Höhe von 2,75 Prozentpunkten gegenüber der aktuellen zehnjährigen Benchmarkrendite. Entsprechend groß ist das Interesse an Core-Immobilien im Münchner Großraum, deren Verfügbarkeit jedoch weiterhin limitiert bleibt und entsprechend auf die Kapitalwerte und Renditen wirkt.

Bürovermietungsmarkt

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Büromieten an. Während die Spitzenmiete um 2,5 Prozent auf 40,50 Euro pro Quadratmeter und Monat zulegte, stieg die gewichtete Durchschnittsmiete um 4,4 Prozent auf 22,58 Euro. Deutlicher erhöhte sich die gewichtete Durchschnittsmiete im Umland. Dort wurde unter anderem durch größere Abschlüsse in Neubauprojekten und neu positionierten Immobilien an etablierten Standorten ein Vorjahresplus von 8,4 Prozent auf 13,69 Euro verzeichnet. „Wir stellen auf Nachfrageseite einen noch stärker ausgeprägten Bedarf nach modernen, flexiblen und qualitativ hochwertig ausgestatten Flächen zur Umsetzung hybrider Arbeitskonzepte, bevorzugt in den gefragten Stadt- und Citylagen.“

Einen moderaten Anstieg um 0,9 Prozentpunkte gab es bei der Leerstandsrate des gesamten Marktgebiets, die Ende des dritten Quartals 2021 bei 3,9 Prozent notierte. „Dennoch ist der Leerstand weiterhin gering, insbesondere im Stadtgebiet, wo die Leerstandsrate nur 2,8 Prozent beträgt.“

Prognose für das Gesamtjahr

„Wir erwarten ein reges Endquartal am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt München, sodass im Gesamtjahr die Fünf-Milliarden-Euro-Marke und damit das Ergebnis des Vorjahres übertroffen werden dürfte. Auch der Wohninvestmentmarkt wird an die Erfolgsstory der ersten drei Quartale anknüpfen und signifikant zu einem überdurchschnittlichem Gesamtinvestitionsvolumen beitragen“, sagt Tomas.

„Für das Gesamtjahr erwarten wir am Bürovermietungsmarkt ein Ergebnis über jenem von 2020 – die 600.000 Quadratmeter könnten erreicht werden. Ein Hindernis auf dem sich merklich von der Pandemie erholenden Markt ist dabei nach wie vor die Knappheit moderner Flächen in ausreichender Größe in den stark nachgefragten Lagen. Bezogen auf den Gesamtmarkt ist die Pipeline aber für die Zukunft reichlich gefüllt“, sagt Illichmann. Von den bis Ende 2023 entstehenden 1.273.400 Quadratmetern neuer Bürofläche sind aktuell 35 Prozent vorvermietet.

Ansprechpartner

Georg Illichmann
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 50
georg.illichmann@cbre.com

Peter Tomas
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 33
peter.tomas@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
Jan.linsin@cbre.com