• Büroflächenumsatz stieg im Vorjahresvergleich um 72 Prozent auf 389.400 Quadratmeter.
• Spitzenmiete stieg um zehn Prozent im Vorjahresvergleich, die gewichtete Durchschnittsmiete um 13 Prozent
• Investitionsvolumen ging im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 um 57 Prozent auf 1,61 Milliarden Euro zurück
• Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg zur Jahresmitte um 0,15 Prozentpunkte auf 2,65 Prozent

Der Münchener Immobilieninvestmentmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2022 ein Investitionsvolumen von 1,61 Milliarden Euro und lag damit 57 Prozent unter dem Niveau des ersten Halbjahres 2021. Gleichzeitig konnte der Flächenumsatz am Büromarkt im ersten Halbjahr 2022 um 72 Prozent auf 389.400 Quadratmeter steigen. Davon entfielen 279.900 Quadratmeter Bürofläche auf die Stadt München und 109.500 Quadratmeter auf das Umland. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Die positive Entwicklung des Büromarktes wird durch einen Flächenumsatz von 199.900 Quadratmetern allein im zweiten Quartal verdeutlicht. Dieses Ergebnis liegt etwas über dem ersten Quartal und gar 58 Prozent über dem Niveau des zweiten Quartals 2021. Umsatzstärkster Teilmarkt der ersten Jahreshälfte war das Umland Nord-Ost (72.900 Quadratmeter), gefolgt vom Stadtgebiet Süd-West (72.800 Quadratmeter) und der Innenstadt Süd-West (44.700 Quadratmeter).

Insgesamt 13 Abschlüsse oberhalb der 5.000-Quadratmeter-Marke steuerten 39 Prozent des Halbjahresumsatzes bei. In der Vorjahresperiode gab es davon lediglich sieben Abschlüsse. Dies unterstreicht die trotz wirtschaftlicher Verunsicherung solide Grundverfassung der Großunternehmen am Standort München, insbesondere da die Verhandlungen für einige Immobilienentscheidungen bereits vor Beginn der aktuellen Krisensituation begonnen haben, aber während des angespannten Umfelds dennoch umgesetzt wurden. Im ersten Halbjahr 2022 hervorzuheben sind die Anmietungen durch Bosch Sicherheitssysteme im „AER“ in Neuperlach sowie durch Hoffmann SE in Freiham, mit einer Gesamtgröße von jeweils um die 20.000 Quadratmeter. Außerdem starteten die Bauarbeiten für mehrere große Eigennutzungen, unter anderem die Erweiterung der Konzernzentrale des TÜV Süd in der Westendstraße und der zweite Bauschnitt des „New Campus“ von ProSiebenSat.1 in Unterföhring.

„Die ungebrochen hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in Toplagen zum einen und stark steigende Zinsen, Baukosten und die Folgen der Inflation zum anderen ließen die Büromieten auch im vergangenen Quartal weiter steigen. Diese Entwicklung zeigt, dass Mieter bereit sind, für eine zeitgemäße Qualität einen entsprechend höheren Preis zu bezahlen“, erläutert Illichmann. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete markierte mit 43,50 Euro pro Quadratmeter und Monat Ende des zweiten Quartals ein neues Münchener Höchstniveau und kletterte im Vorjahresvergleich um zehn Prozent. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich seit dem Vorjahr deutlich um 13 Prozent auf 24,07 Euro pro Quadratmeter. In der Stadt München wurden in den vergangenen zwölf Monaten durchschnittlich 26,03 Euro pro Quadratmeter für Büroflächen gezahlt (plus zehn Prozent), im Umland waren es 14,17 Euro (plus drei Prozent). Den stärksten jährlichen Mietanstieg von plus 23 Prozent gab es in der Innenstadt Süd-West, wo vor allem Anmietungen in Projektentwicklungen rund um den Hauptbahnhof sowie an der Theresienhöhe das Mietniveau steigen ließen.

Im ersten Halbjahr wurden 95.700 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt und dem Bestand zugeführt. Ein Drittel hiervon war zum Fertigstellungszeitpunkt unvermietet und erhöhte folglich den Leerstand. Aktuell stehen am Markt München 922.500 Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Die Leerstandsrate notierte zum Ende des zweiten Quartals bei 4,2 Prozent und damit 0,5 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau. Auch das Volumen an verfügbaren Untermietflächen hat sich im Zuge vielfältiger Umstrukturierungsmaßnahmen wieder leicht auf 128.100 Quadratmeter erhöht.

Investmentmarkt

Das registrierte Transaktionsvolumen im zweiten Quartal liegt mit 395 Millionen Euro deutlich hinter den Erwartungen und stellt einen signifikanten Rückgang gegenüber dem ersten Quartal (1,2 Milliarden Euro) und dem Vorjahresquartal (2,8 Milliarden Euro) dar. Es ist gleichzeitig das schwächste Quartalsergebnis seit dem zweiten Quartal 2010.

Büroimmobilien hatten im ersten Halbjahr einen Anteil von 63 Prozent am Gesamtvolumen, gefolgt von Einzelhandel (15 Prozent) und Wohnen (14 Prozent). Zu den größten Bürotransaktionen zählten der Verkauf des „denkraum“ in der Parkstadt Schwabing, des „MÄANDER“ in Gilching sowie die Transaktion der Richard-Reitzner-Allee 2-6 in Haar an ein deutsches Family Office.

„Aktuell gehen die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern zunehmend deutlich auseinander“, bescheinigt Tomas. „Investoren mit hohem Fremdkapitaleinsatz agieren aktuell zurückhaltender, sind aber weiterhin aktiv in der initialen Prüfung von Opportunitäten. Die aktuell hohen Bid-Ask-Spreads in laufenden Verfahren treffen allerdings auf noch keine tatsächliche empirische Evidenz von realisierten Kaufpreisabschlägen. Wir erwarten kurz- bis mittelfristig aber generell höhere Spitzenrenditen als Folge des veränderten Sentiments.“ Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg zur Jahresmitte um 0,15 Prozentpunkte auf 2,65 Prozent. Ein weiterer Anstieg synchron zu den anderen deutschen Top-Märkten erscheint sehr wahrscheinlich.

Prognose für das Gesamtjahr
„Der Bürovermietungsmarkt dürfte sich im weiteren Jahresverlauf positiv entwickeln – wobei die Vermieter in weniger stark nachgefragten, dezentralen und peripheren Lagen tendenziell wieder etwas höhere Incentives gewähren müssen, um die um die angestrebten Vermietungserfolge zu erzielen“, erwartet Illichmann. „Im Gesamtjahr ist ein Umsatzvolumen von etwa 700.000 Quadratmetern realistisch.“

Zwar erschweren steigende Baukosten und Materialengpässe die Unsicherheiten in der Planung neuer Projekte zunehmend, dennoch ist die Fertigstellungspipeline in München nach wie vor reichlich gefüllt. Bis Ende des Jahres werden voraussichtlich noch 329.700 Quadratmeter fertiggestellt, von denen bereits 71 Prozent vorvermietet sind. Für 2023 beläuft sich die Fertigstellungsprognose auf 528.600 Quadratmeter, hiervon sind bereits 37 Prozent an spätere Nutzer vergeben. Weitere 862.100 Quadratmeter sind derzeit für 2024 projektiert. Auch dort beträgt die Vorvermietungsquote aktuell 37 Prozent. Verzögerungen bei laufenden Bauvorhaben sind bislang nicht konkret wahrnehmbar, allerdings in Zukunft nicht auszuschließen.

„Wir erwarten vorerst eine Fortsetzung der gedämpften Performance am Münchener Investmentmarkt“, sagt Tomas. „Die Entwicklung der Inflation und des Finanzierungsumfelds als auch die Bewertung der konjunkturellen Entwicklung werden für den weiteren Preisfindungsprozess am Markt maßgeblich sein. Mit dem sukzessiven Abschluss der laufenden Transaktionen rechnen wir mit stärkerer Evidenz über die generelle Kaufpreisentwicklung.“ Aktuell befindet sich eine Reihe von laufenden größeren Transaktionen am Münchner Büroinvestmentmarkt, deren Gesamtvolumen sich insgesamt auf mehr als 1,5 Milliarden Euro beziffern lässt.