• Transaktionsvolumen bei Gewerbe- und Wohnimmobilien erreicht fast acht Milliarden Euro – ein Plus von 45 Prozent im Vorjahresvergleich
• Investments in Gewerbeimmobilien stiegen um 46 Prozent auf 7,2 Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien leicht rückläufig auf 2,50 Prozent
• Büroflächenumsatz von 643.900 Quadratmeter im Gesamtjahr 2021 – ein Plus von 15 Prozent
• Das Schlussquartal 2021 war das stärkstes Vermietungsquartal seit Q2 2019 mit einem Büroflächenumsatz von 216.700 Quadratmetern
• Spitzenmiete stieg um fünf Prozent; gewichtete Durchschnittsmiete um zwölf Prozent

2021 erzielte der Münchener Immobilieninvestmentmarkt ein im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 45 Prozent auf rund acht Milliarden Euro angestiegenes Transaktionsvolumen. Auch der Büroflächenumsatz verzeichnete ein Wachstum – im Vergleich zum Vorjahr stieg er um 15 Prozent auf 643.900 Quadratmeter an. Davon entfielen 524.200 Quadratmeter auf die Stadt München und 119.700 Quadratmeter auf das Umland. Acht Prozent des Büroflächenumsatzes entfielen auf Eigennutzer. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Die stärksten Branchen waren 2021 das verarbeitende Gewerbe (18 Prozent), der IT-Sektor (13 Prozent) und die öffentliche Hand (elf Prozent). Das aggregierte TMT-Segment (Technologie, Medien, Telekommunikation) machte rund 20 Prozent des Jahresumsatzes aus und wird auch künftig ein wichtiges wirtschaftliches Standbein am Hightech-Standort München bleiben. Unternehmen aus den Pharma- und Biotechnologiebranchen zeigten vor allem im vierten Quartal eine große Flächennachfrage. In diesem Zeitraum verbuchten sie zehn Prozent des Flächenumsatzes – und tätigten unter anderem auch Anmietungen in Münchens Premium-CBD-Lagen. 

„Büromieter präferierten qualitativ hochwertige Flächen im CBD und in innenstadtnahen Lagen“, kommentiert Illichmann. Diese Entwicklung zeichnete sich auch bei den Büroflächenumsätzen und Mieten ab.- Während 2021 in der Stadt München 25 Prozent mehr Umsatz erzielt wurde als 2021, waren es im Umland 14 Prozent weniger. Die gewichtete Durchschnittsmiete legte in den vergangenen zwölf Monaten in der Stadt München um rund acht Prozent auf 25,89 Euro pro Quadratmeter und Monat zu, innerhalb des Mittleren Rings um zehn Prozent auf 30,10 Euro pro Quadratmeter und in den Münchner Toplagen (Innenstadt Zentrum) sogar um 16 Prozent auf 37,99 Euro pro Quadratmeter. Im Umland erhöhte sich die Durchschnittsmiete um sieben Prozent auf 13,95 Euro pro Quadratmeter. 

„Der zuletzt gestiegene Leerstand hat sich zum Jahresende stabilisiert. Zwar stehen im Vorjahresvergleich aktuell 20 Prozent mehr Flächen am Münchner Büromarkt leer, im Vergleich zum Vorquartal hat sich der Leerstand jedoch nur geringfügig um zwei Prozent erhöht“, sagt Illichmann. Die Leerstandsrate blieb mit 3,9 Prozent somit stabil auf dem Niveau des Vorquartals. Einen hohen Anteil an den unvermieteten Flächen machen ältere Bestandsflächen in peripheren Lagen aus, wie auch vereinzelt noch nicht voll vermietete Fertigstellungen – hier vor allem in weniger zentralen Lagen. „Entsprechend sind Vermieter in peripheren Lagen auch bereit stärkere Incentivierungen bei Vertragsabschlüssen zu gewähren, während dies in den zentralen Lagen so nicht der Fall ist“, sagt Illichmann.

Investmentmarkt

Insbesondere der gewerbliche Investmentmarkt verzeichnete ein starkes viertes Quartal, das mit 3,2 Milliarden Euro das Jahresergebnis dieses Segments auf ein herausragendes Niveau von 7,2 Milliarden Euro hob. Vor allem Büroimmobilien standen hierbei im Investmentfokus – sie machten mit 5,97 Milliarden Euro 83 Prozent des Gesamtvolumens aus. Auf Hotels entfielen etwa sieben Prozent (471 Millionen Euro) des Umsatzes, auf Handelsimmobilien etwa drei Prozent (248 Millionen Euro). Auch der Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Wohneinheiten) verzeichnete 2021 einen Zuwachs von 38 Prozent auf rund 800 Millionen Euro. „Das jüngste Ergebnis zeigt die investorenseitig hohe Wertschätzung des dynamischen, wertstabilen und von nachhaltigem Potenzial geprägten Münchener Gewerbeimmobilienmarkts“, sagt Tomas. 

In den vergangenen zwölf Monaten wurden im gewerblichen Segment insgesamt 34 großvolumige Transaktionen (ab 50 Millionen Euro) getätigt, die 84 Prozent des Jahresvolumens ausmachten. Hierzu zählten unter anderem die Verkäufe des Uptown und der Highlight Towers im ersten Halbjahr und des Pandion Soul im vierten Quartal, mit jeweils weit über 600 Millionen Euro Investitionsvolumen. Zu den aktivsten Käufergruppen gehörten 2021 Privatinvestoren (28 Prozent), offene Immobilien- und Spezialfonds (24 Prozent) sowie Versicherungen und Pensionskassen (13 Prozent). „Deutsche Investoren waren in den vergangenen zwölf Monaten sehr aktiv – sie investierten rund 4,7 Milliarden Euro in München und steigerten ihr Volumen gegenüber dem Vorjahr somit um knapp 30 Prozent“, kommentiert Tomas. Aber auch internationale Investoren favorisieren weiterhin die Isarmetropole. So investierten diese 2021 circa 88 Prozent mehr Kapital am Münchener Markt als noch im Vorjahr. Wie bereits 2020 wurden auch 2021 die mi Abstand meisten Ankäufe in Form von Einzeltransaktionen abgewickelt (87 Prozent) und Portfolioverkäufe blieben die Ausnahme. 

Die Spitzenrenditen sind, bedingt durch den hohen Nachfrageüberhang bei Core-Büroimmobilien im CBD, seit dem Ende 2020 leicht um 0,05 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent zurückgegangen. „Für Top-Immobilien in urbanen Lagen sind aktuell bis zu 2,60 Prozent realistisch, in dezentralen Lagen außerhalb des Mittleren Rings und im Umland bis zu 4,00 Prozent“, konstatiert Tomas. 

Ausblick auf 2022

„Die jüngsten Entwicklungen am Münchner Büromarkt sprechen für eine wachsende Zuversicht hinsichtlich der wirtschaftlichen Stabilisierung und stimmen optimistisch für das Marktgeschehen im neuen Jahr“, sagt Illichmann. „Wir gehen daher von einer weiteren Stabilisierung und einem Fortgang des Aufwärtstrends aus.“ 

„Der Investmentmarkt folgt dem nachhaltig stabilen Vermietungsmarkt und eilt ihm teilweise auch weiterhin voraus. Ob, wie im vergangenen Jahr, zahlreiche Großabschlüsse das Investitionsgeschehen beeinflussen werden, bleibt abzuwarten. 2022 werden voraussichtlich auch Immobilien in mittelstarken und peripheren Lagen wieder eine größere Käuferschaft finden, welche ein angemessenes Chance-Risiko-Profil und einen attraktiven Kapitalwert je Quadratmeter zu schätzen weiß. Wir gehen davon aus, dass dementsprechend eine zunehmende Ausdifferenzierung von gut angebundenen Lagen und Objektqualitäten die Folge sein wird“, prognostiziert Tomas. „Der Schwerpunkt des Investoreninteresses wird jedoch weiterhin auf Core-Büroimmobilien in Münchens Top-Lagen mit guter Infrastruktur liegen. Die Verfügbarkeit von Investitionsmöglichkeiten in diesen Lagen wird aber auch in naher Zukunft sehr rar gesät sein.“ ESG-Kriterien werden bei gewerblichen Transaktionen stark an Bedeutung gewinnen.