• Flächenumsatz am Bürovermietungsmarkt von 763.500 Quadratmetern
• Spitzenmiete hat fast die 40-Euro-Marke erreicht, Durchschnittsmiete die 20-Euro-Marke sogar leicht überschritten
• Leerstand sinkt um 0,2 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent
• Investmentvolumen steigt um 67 Prozent auf 11,16 Milliarden Euro
• Bürospitzenrendite sinkt um 0,3 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent

Im Jahr 2019 wurden am Bürovermietungsmarkt München 763.500 Quadratmeter umgesetzt. Verglichen mit dem Jahr 2018 ist dies ein Rückgang um 22 Prozent. Das Investitionsvolumen legte hingegen im selben Zeitraum um 67 Prozent auf mehr als elf Milliarden Euro zu. Mit diesem deutlichen Wachstum erzielte der Münchner Investmentmarkt nicht nur ein neues Rekordergebnis, gleichzeitig führte auch die Dynamik des Schlussquartals (sechs Milliarden Euro) zum größten Transaktionsvolumen in einem Quartal in München. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Unternehmen suchen Wege aus dem Flächenmangel

Die Leerstandsquote im gesamten Münchner Marktgebiet lag 2019 bei 2,7 Prozent und damit nochmals weitere 0,2 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. „Große, zusammenhängende Flächen innerhalb des Mittleren Rings sind so gut wie nicht mehr vorhanden, was angesichts einer Leerstandsquote von gerade einmal 0,4 Prozent in den Innenstadtlagen und einer bereits heute vom Markt stark absorbierten Projektentwicklungspipeline nicht verwundert.“

Eine Folge des hohen Nachfrageüberhanges sind steigende Mieten. 2019 legte die Spitzenmiete in München um vier Prozent auf 39,50 Euro pro Quadratmeter zu und reiht sich damit zwischen Frankfurt als teuerstem Standort in Deutschland sowie Berlin, der Nummer drei, ein. Mit einem Anstieg um sechs Prozent in den vergangenen zwölf Monaten hat die gewichtete Durchschnittsmiete in München zum Jahresende erstmalig die 20-Euro-Grenze überschritten und notiert nun bei 20,07 Euro pro Quadratmeter.

„Wir beobachten derzeit, dass Anmietungsvorhaben bzw. die Umsetzung derer aufgrund des Angebotsmangels oft auf die Folgejahre bzw. spätere Zeitpunkte verschoben werden, denn die Nachfrage insbesondere nach Flächen in zentralen und Stadtgebietslagen reißt nicht ab. Außerdem erfolgen einige Anmietungen mit einem Anteil von zukünftigen Expansionsflächen. Diese werden zunächst untervermietet und können dann bei Bedarf vom eigentlichen Mieter genutzt werden, der sich so die Möglichkeit erhält, vor Ort zu wachsen, ohne sich erneut auf Standortsuche begeben zu müssen“, erläutert Illichmann. Eine weitere Folge des Flächenmangels ist das Ausweichen auf verfügbare Flächen im Umland. 2019 stiegen die Anmietungen im Umland von rund 22 Prozent des Gesamtvolumens von 2018 auf nun rund 29 Prozent an. Umsatzstärkster Markt war der Teilmarkt Nord-Ost mit 128.800 Quadratmetern oder knapp 17 Prozent des Gesamtumsatzes.

Rekordjahr am Investmentmarkt

Für dieses Ergebnis waren mit circa 30 Prozent des Transaktionsvolumens mehrere Portfolien und einige Großtransaktionen, wie der „Tucherpark“, die „Macherei“ und der „Siemens-Campus“ verantwortlich. Zudem waren auffallend viele Core-Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, wie die „Lenbachgärten“, der „Ludwig“ und in der Maximilianstraße zu verzeichnen. „Nicht zuletzt haben diese Trophy-Transaktionen entscheidend zu dem deutlichen Rückgang der Spitzenrendite in München beigetragen“, sagt Tomas. Lag diese 2018 noch bei 2,90 Prozent, sank sie 2019 um 0,3 Prozentpunkte auf 2,60 Prozent.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2020

„Die aktuell registrierten Flächengesuche von Nutzern unterschiedlichster Branchen lassen auch im Jahr 2020 eine hohe Vermietungsdynamik am Münchner Büroimmobilienmarkt erwarten““, so Illichmann. „Als limitierender Faktor auf das Umsatzvolumen wird sich weiterhin das im gesamten Marktgebiet äußerst knappe Angebot an größeren zusammenhängenden und insbesondere hochwertig ausgestatteten Büroflächen auswirken.“

„Auch 2020 werden wir eine hohe Dynamik am Münchener Investmentmarkt sehen – allerdings scheint ein ähnliches Transaktionsvolumen wie 2019 unrealistisch“, sagt Tomas. Die Nachfrage übertrifft jedoch die Angebotslage weiterhin deutlich. „Vor allem auf Seiten institutioneller Investoren, insbesondere bei Pensionskassen und Versorgungswerken, ist der Anlagedruck auch auf Grund der Finanzmarktsituation – Stichwort Negativzinsen – und dem Mangel an Anlagealternativen ungebrochen hoch. Bevorzugte Anlageziele sind dabei Neubauten und Projektentwicklungen in stark zukunftsfähigen Lagen, wo auch künftig noch größere Mietsteigerungen zu erwarten sind. Gleichzeitig werden Premiumprodukte in Münchens Bestlagen weiterhin auf dem Anlegerradar risikoaverser Core-Investoren stehen, was auch künftig für anhaltenden Druck auf die Spitzenrendite sorgen wird. Somit dürfte das Unterschreiten der 2,5 Prozent-Marke in München nur eine Frage der Zeit sein.“