Büroflächenumsatz stieg im Vorjahresvergleich um 38 Prozent auf 589.900- Quadratmeter

Bürospitzen- und Durchschnittsmieten legten jeweils um 9 Prozent zu

Leerstandsquote sank in den vergangenen zwölf Monaten um 0,3 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent

Investitionsvolumen ging im Vorjahresvergleich um 34 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro zurück

               Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg auf 2,9 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2022 erreichte der Immobilieninvestmentmarkt München ein Investitionsvolumen von 3,1 Milliarden Euro, womit er 34 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums lag. Ebenfalls in den ersten drei Quartalen wurde am Büromarkt der Isarmetropole ein Flächenumsatz von 589.900 Quadratmetern erzielt – 38 Prozent über dem Niveau der ersten neun Monaten von 2021. Davon entfielen 428.600 Quadratmeter Bürofläche auf die Stadt München und 161.200 Quadratmeter auf das Umland. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

So wurden allein im dritten Quartal 194.900 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. „In Anbetracht der aktuellen Unwägbarkeiten ist das mehr als nur eine respektable Leistung und darf gleichzeitig als klares Vertrauensbekenntnis der Unternehmen zum Wirtschaftsstandort München verstanden werden. Insbesondere zukunftsorientierte Unternehmen aus in München stark etablierten Wachstumsbranchen wie Technologie und Life Science befinden sich weiterhin auf Expansionskurs und fungierten als wichtige Umsatztreiber“, sagt Illichmann. Vor allem Großabschlüsse trieben den Markt. Im Segment über 5.000 Quadratmeter gab es im laufenden Jahr 17 Transaktionen (36 Prozent Anteil am Flächenumsatz), im vergleichbaren Vorjahreszeitraum waren es nur zwölf.

Stark nachgefragt wurden vor allem hochwertige Neubauflächen mit guter Anbindung an die Innenstadt sowie an Standorten mit hohem Zukunftspotenzial, wie zum Beispiel die sich stark entwickelnde Hauptbahnhofregion. „Wichtiges Kriterium bei der Flächensuche ist neben Lage und Qualität der Ausstattung derzeit die Umsetzbarkeit hybrider Workplace-Konzepte“, erklärt Illichmann. „So wurden 46 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Neubauprojekten registriert, da die zuvor beschriebene Nachfrage im Bestand nicht gedeckt werden kann.“ Zunehmend stärker von Bedeutung sind auch Merkmale wie ESG-Konformität, Mitarbeiter-Amenities und Wellbeing-Komponenten sowie digitale Konnektivität.

„Gute Flächenqualität und Lage vorausgesetzt ziehen die Büromieten weiter deutlich an. Auch die stark steigenden Zinsen, Baukosten und die Folgen der Inflation spielen dabei eine erhebliche Rolle“, sagt Illichmann. Die Spitzenmiete erhöhte sich im Jahresvergleich um neun Prozent auf 44,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und ist neben den CBD-Lagen nahe dem Stadtzentrum inzwischen auch in Premium-Neubauten im sich zunehmend entwickelnden Bahnhofsviertel erzielbar. Die durchschnittlich erzielte Büromiete betrug zuletzt 24,69 Euro und steigerte sich somit gegenüber dem Vorjahr deutlich um ebenfalls neun Prozent. In der Stadt lag der Wert bei 27,20 Euro und im Umland bei 14,71 Euro. Flächen in Projektentwicklungen erzielen aktuell ein überdurchschnittliches Mietwachstum, das neben der generell hohen Nachfrage auch von den stark steigenden Material-, Bau- und Gestehungskosten bedingt wird. Am Gesamtmarkt wurden für Flächen in Projektentwicklungen im Schnitt 29,87 Euro bezahlt, für Bestandsflächen hingegen nur 21,24 Euro – das entspricht einem Aufschlag von 41 Prozent. Das Mietwachstum für Neubauflächen in den vergangenen fünf Jahren lag damit bei 46 Prozent, gegenüber 17 Prozent bei Bestandsflächen.

Der Büroleerstand hat sich aufgrund der anhaltend soliden Flächenumsätze bei gleichzeitig wenig unvermieteten Fertigstellungen erstmals seit Ende 2019 wieder abgebaut. Ende des dritten Quartals 2022 lag dieser bei 791.000 Quadratmetern und damit sieben Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die Leerstandsrate notierte bei 3,6 Prozent und damit 0,3 Prozentpunkte unter dem Vorjahresniveau. In der Stadt München beträgt der anteilige Leerstand rund 2,4 Prozent und im Umland 8,3 Prozent. In Münchens CBD-Lagen (Teilmarkt Innenstadt Zentrum) ist weiterhin kaum Flächenangebot vorhanden. „Mit einer Leerstandsrate von lediglich 0,3 Prozent, nur vereinzelten freien Untermietflächen und so gut wie keinen absehbaren Freiflächen aus der Entwicklungspipeline der nächsten zwölf Monate beträgt das Gesamtangebot dort aktuell weniger als 10.000 Quadratmeter“, sagt Illichmann.

Investmentmarkt

„Dennoch punktet die Metropolregion München bei vielen Investoren weiterhin mit seiner traditionell überdurchschnittlichen stabilen und diversifizierten Wirtschaftskraft.“

Der Anteil von Core- und Core-Plus-Transaktionen sank auf 56 Prozent – im Vorjahreszeitraum waren es noch 88 Prozent. „Das ist vor allem auf den Produktmangel in innerstädtischen Lagen zurückzuführen, denn eigentlich gibt es für diese Objekte nach wie vor eine starke Nachfrage“, sagt Tomas. Entsprechend stieg der Marktanteil von Value-add- und opportunistischen Investments um 23 Prozentpunkte auf nun 29 Prozent. „Das hohe Vertrauen von Value-add-Investoren und Projektentwicklern mit Fokus auf Manage-to-ESG und Repositionierung von Altbestand in gut angebundenen Lagen ist als starkes Signal für die zukünftige Werthaltigkeit des Münchner Marktes zu verstehen“, sagt Tomas. Auch eigenkapitalstarke Investoren wie Spezialfonds und Family Offices waren sehr aktiv.

Bedingt durch die Zinswende stiegen auch in München die Nettoanfangsrenditen bei Immobilieninvestitionen. Dabei erhöhte sich die Spitzenrendite für Büroobjekte in den vergangenen zwölf Monaten um 0,35 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent mit steigender Tendenz.

Prognose für das Gesamtjahr

„Ausgehend von einem soliden Vermietungsgeschehen im vierten Quartal ist für das Gesamtjahr 2022 von einem deutlich höheren Flächenumsatz als 2020 und 2021 auszugehen, der sich in etwa auf dem Niveau von 2019 mit gut 750.000 Quadratmetern einpendeln könnte“, sagt Illichmann.

Vor dem Hintergrund des geringen Leerstandes in München und der starken Nachfrage nach attraktiven Neubauflächen ist trotz gut gefüllter Fertigstellungspipeline nicht mit einem künftigen Überangebot zu rechnen. Allenfalls in schwächeren Lagen wird sich die Vermarktbarkeit selbst guter Flächen auch weiterhin schwieriger gestalten, solange es genug Alternativen an etablierteren Standorten gibt. Des Weiteren könnte es perspektivisch – auch wenn aktuell nur vereinzelt Verzögerungen von Bauprojekten zu registrieren sind – vor dem Hintergrund gestiegener Baukosten, Materialengpässe und Risiken in Ausführung und Fertigstellung sowie dem veränderten Zins- und Finanzierungsumfeld dazu kommen, dass geplante Projekte von den Entwicklern vorläufig nicht angestoßen werden. Bis Ende des Jahres beläuft sich die Fertigstellungsprognose auf 203.600 Quadratmeter, von denen bereits 84 Prozent vorvermietet sind. Für 2023 sind aktuell 585.400 Quadratmeter avisiert, bei einer Vorvermietungsquote von 34 Prozent.

„Trotz der sich noch für das Schlussquartal abzeichnenden Transaktionen wird das Investitionsvolumen im Gesamtjahr 2022 kaum das Niveau eines der vergangenen zehn Jahre erreichen können. Sobald die Akteure jedoch wieder mehr Sicherheit bezüglich eines möglichen neuen Renditeniveaus verspüren, dürfte sich das Transaktionsgeschehen wieder deutlich beschleunigen“, erwartet Tomas. „Ein weiterer Anstieg der Nettoanfangsrenditen bis Jahresende ist dabei absehbar.“