• Flächenumsatz aufgrund mangelnder Verfügbarkeit von modernen Logistikflächen 16 Prozent unter Vorjahreswert
• Spitzenmieten stabil bei 4,60 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Investmentvolumen am Markt für Lager-, Logistik- und Produktionsimmobilien in der Region Berlin unter dem starken Vorjahreswert
• Anhaltender Rückgang der Spitzenrendite auf Rekordniveau von 5,60 Prozent

Am Berliner Lager- und Logistikmarkt wurde bis zur Jahresmitte rund 156.700 Quadratmeter Lager-, Logistik- und Produktionsfläche umgesetzt. Das erzielte Halbjahresvolumen im Berliner Marktgebiet entspricht gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres einem Rückgang von gut 16 Prozent. Wesentlicher Grund für die Verringerung gegenüber dem Vorjahreswert ist dabei die mangelnde Verfügbarkeit adäquater Logistikflächen. Demnach kann der knapp bemessene, verfügbare Hallenbestand die Anforderungen potenzieller Nutzer meist nicht erfüllen.. "Wir stellen momentan eine mangelnde Verfügbarkeit von Logistikflächen in sämtlichen Größenordnungen fest. Sowohl kleinere Einheiten in adäquatem Zustand, als auch großflächige Logistikhallen sind in Berlin schwer zu finden", sagt Colette Bodendorf, Associate Director Industrial & Logistics Berlin bei CBRE. "Besonders der Mangel an modernen und großflächigen Logistikflächen, welche kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung stehen, verhinderte einen höheren Flächenumsatz" fügt Bodendorf an. Wenig überraschend fand daher der Großteil der Abschlüsse im kleinteiligen Segment statt.

Berliner Wirtschaft wächst stärker als deutsche Gesamtwirtschaft
Die Berliner Wirtschaft befindet sich ungeachtet der Turbulenzen rund um Griechenland und geopolitischer Unwägbarkeiten dank dem binnenkonjunkturellen Rückenwind weiterhin auf Wachstumskurs. Trotz gestiegener Unsicherheit aufgrund der Griechenlandkrise und dem Russland-Embargo konnte laut der Investitionsbank Berlin (IBB) der Industrieumsatz in den ersten vier Monaten um 7,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 7,7 Milliarden Euro gesteigert werden. Ebenfalls stiegen die Warenexporte trotz vorhersehbaren Rückgängen bedingt durch die Sanktionspolitik bei den Exporten in die Russische Föderation in den ersten vier Monaten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 1,5 Prozent. Die positive wirtschaftliche Entwicklung spiegelt sich in den aktuellen Zahlen des Bruttoinlandsprodukts wider, welches in den ersten Quartalen des Jahres 2015 im Vorjahresvergleich mit einem Wachstum von 2,1 Prozent beziehungsweise 2,3 Prozent sich weiterhin über dem Bundesdurchschnitt befindet und für eine Fortsetzung des Wachstumstrends in Berlin sorgen wird. Entsprechend dieser Entwicklung zeigen sich auch große Fortschritte auf dem Arbeitsmarkt: Die Zahl der Erwerbstätigen stieg zum Jahresende 2014 binnen eines Jahres um rund 37.560 oder drei Prozent, während bei der Arbeitslosenquote im gleichen Zeitraum einen Rückgang von 0,5 Prozentpunkten auf 10,5 Prozent registriert werden konnte. Die jüngste Umfrage der IHK Berlin zeigt, dass die Erwartungen der Berliner Industrie bezüglich der zukünftigen Geschäftsentwicklung ebenso optimistisch sind wie die der meisten anderen Branchen.

Mangelnde Verfügbarkeit verhindert höheren Flächenumsatz
In den ersten sechs Monaten wurden durch wenige großvolumige Abschlüsse - darunter die von CBRE begleitete Vermietung einer knapp 8.500 Quadratmeter großen, neu errichteten Lagerhalle im Air Link Park in Schönefeld von SEGRO an Geodis Logistics Deutschland - noch fast zwei Drittel des Flächenumsatzes generiert, während Vermietungen im Größenbereich zwischen 1.000 bis 5.000 Quadratmeter für rund ein Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich waren. Zwar waren Vermietungen unter 1.000 Quadratmetern nur mit zehn Prozent am Flächenumsatz beteiligt, diese machten aber fast zwei Fünftel aller getätigten Vermietungen aus. Somit setzt sich der bereits in den vergangenen Quartalen erkennbare Trend zu einer hohen Nachfrage nach kleinteiligen Flächen im ersten Halbjahr unvermindert fort und spricht für eine lebhafte Nachfrage am Berliner Logistikmarktgebiet.

Berlin weiterhin das preisgünstigste Logistikzentrum unter den Top 5-Städten - Spitzenmieten bleiben stabil
In der Region Berlin ist das Mietpreisniveau in den letzten zwölf Monaten stabil geblieben. Die Mieten bewegen sich in einer Spanne von 3,50 bis 4,60 Euro pro Quadratmeter und Monat. Mit einer erzielbaren Spitzenmiete von 4,60 Euro für moderne Logistikimmobilien an attraktiven Standorten bleibt Berlin weiterhin das mit Abstand preisgünstigste Logistikzentrum Deutschlands unter den Top 5-Städten.

Investmentmarkt gleicht der bundesweiten DynamikDer Investmentmarkt Lager- und Logistikimmobilien hat sich nach einem schwachen Jahresauftakt sehr dynamisch entwickelt. Deutschlandweit wurden in den ersten sechs Monaten dank dem zweitbesten Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn 1,4 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert, wodurch das Investitionsvolumen nur ein Fünftel unter dem Rekordergebnis des Vorjahres liegt. Am Berliner Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien wurde dank des starken Ergebnisses des zweiten Quartals mit rund 23 Millionen Euro - welches zugleich das beste Ergebnis für ein zweites Quartal seit Aufzeichnungsbeginn war - in den ersten sechs Monaten ein Investmentvolumen von rund 34 Millionen Euro registriert. Gegenüber dem überdurchschnittlichen Vorjahreswert ist das Ergebnis jedoch ein deutlicher Rückgang (minus 86 Prozent). "Allerdings muss dieses Ergebnis vor dem Hintergrund des außerordentlich hohen Berliner Investmentumsatzes des vergangenen Jahres betrachtet werden, in welchem im gesamten Jahr mit knapp 240 Millionen Euro, sieben Mal mehr als im Jahr 2012 investiert wurde. So gesehen ergibt das aktuelle Investitionsgeschehen mit der deutschlandweiten Dynamik im Logistikbereich ein stimmiges Bild", erläutert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Zu den bisher größten Transaktionen zählte eine rund 20.000 Quadratmeter umfassende Produktionshalle im Gewerbequartier Adlershof, welche die Beos AG im Auftrag einer internationalen Investorengruppe erworben hat.

Hohe Nachfrage sorgt für rückläufige Spitzenrendite
Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien mit moderner Ausstattungsqualität an etablierten Standorten, welche durch das knappe Angebot nur unzureichend bedient werden kann, führte zu einem zunehmendem Preisdruck, der in der Konsequenz in einer sich fortsetzenden Renditekompression resultierte. Die Spitzenrendite für hochwertige Premiumobjekte liegt derzeit bei 5,60 Prozent. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem nachfrageinduzierten Rückgang um 65 Basispunkte. "Trotz dieser Entwicklung bleiben Investitionen in Logistikimmobilien angesichts ihres großen Renditeabstands gegenüber den Top-Objekten der traditionellen Assetklassen Büro und Einzelhandel sowie festverzinslichen Wertpapieren weiter hochattraktiv" so Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland.

Berlin wird für E-Commerce und Handel als zentraler Distributionshub immer interessanter
Der robuste Arbeitsmarkt mit einer stets steigenden Erwerbstätigenzahl und einem weiteren Rückgang der Arbeitslosenrate in Verbindung mit dem anhaltenden Bevölkerungswachstum sind Indizien für eine anhaltende dynamische Entwicklung der Berliner Wirtschaft. Gemäß den jüngsten Prognosen wird die Wirtschaft Berlins im Laufe des Jahres von den sich bessernden Rahmenbedingungen profitieren und weiter an Schwung gewinnen. Besonders die Euroabwertung und eine weltwirtschaftliche Erholung geben weiter Anlass zu Optimismus und lassen besonders die Berliner Exporte profitieren. Angesichts der sehr guten Rahmenbedingungen in den Bereichen Produktion, Exporte und privater Konsum, die alle verstärkt logistische Dienstleistungen in Anspruch nehmen, sind positive Auswirkungen auf den Logistikmarkt Berlins zu erwarten, welche sich in einer breit diversifizierten Nachfrage nach Flächen bemerkbar machen wird. "Berlin als großer Ballungsraum und Absatzmarkt wird immer interessanter für E-Commerce und den Handel als zentraler Distributionshub oder für die sogenannte letzte Meile", erläutert Koepke. Da der Bestand teilweise überaltert ist, werden verstärkt Neubautätigkeiten seitens der Entwickler unabdingbar, um der Marktnachfrage ein passendes Angebot zu bieten", so Koepke. "Angesichts des akuten Mangels adäquater Flächen und der hohen Nachfrage rechnen wir vorerst nicht mit einer Entspannung der angespannten Angebots-Nachfrage-Relation", so Bodendorf. "Die spekulativ errichteten Flächen in und um Berlin werden erst ab 2016 fertiggestellt sein, sodass der Markt für Kurzentschlossene extrem übersichtlich ist", fügt Bodendorf an.

Flächenumsatz Logistikimmobilien Region Berlin

Quelle: CBRE Research,  Q2 2015

Ansprechpartner:
Colette Bodendorf
CBRE GmbH
Associate Director
+49 30 72 61 54 213
colette.bodendorf@cbre.com

Kai F. Oulds
CBRE GmbH
Head of Logistics Investment
+49 69 17 00 77 33
kai.oulds@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany+
49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com