• Zweitbestes Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn

• Nachfrage ausländischer Akteure ungebrochen hoch – 72 Prozent des investierten Kapitals aus dem Ausland

• Einzelverkäufe bestimmen den Investmentmarkt – Portfolioquote steigt

• Anhaltende Renditekompression auf 5,6 Prozent

Der Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien hat sich im zweiten Quartal dynamisch entwickelt. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberaters CBRE wurden in der ersten Jahreshälfte 2015 rund 1,4 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert.

Dank des zweitbesten Quartalsergebnisses seit Aufzeichnungsbeginn mit knapp 990 Millionen Euro liegt der Transaktionsumsatz nach einem verhaltenen Jahresauftakt nur ein Fünftel unter dem außergewöhnlichen Vorjahresergebnis. Damit steigt der relative Anteil der Assetklasse am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen um 1,3-Prozentpunkte auf aktuell sechs Prozent. Vor allem sehr großvolumige Portfoliotransaktionen sorgten für einen Anstieg des Transaktionsvolumens von knapp 119 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten und zeigten eine deutlich dynamische Investmenttätigkeit.

Ungebrochen hohes Interesse ausländischer Investoren
Der deutsche Logistikinvestmentmarkt wurde im ersten Halbjahr 2015 insbesondere durch eine sehr hohe Beteiligung ausländischer Investoren beeinflusst. Mit rund 72 Prozent gingen im ersten Halbjahr knapp drei Viertel des gesamten Investmentvolumens des investierten Kapitals auf Mittelzuflüsse aus dem Ausland zurück (plus 2,2 Prozent zum Vorjahresvergleich) und bestätigt den seit über sechs Quartalen anhaltenden Trend.

Von den zehn größten Transaktionen wurden neun von ausländischen Investoren getätigt, darunter die von CBRE begleiteten Verkäufe des Shine-Portfolios sowie eines Logistikzentrums in Worms an einen asiatischen Investor. „Besonders angelsächsische Investoren aus Australien, den USA sowie dem Vereinigten Königreich dominierten den hiesigen Markt für Logistikinvestments“, stellt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland fest. Mit zusammen mehr als 690 Millionen Euro oder rund 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens für Lager- und Logistikimmobilien ist ihr Interesse ungebrochen hoch (1. Halbjahr 2014: 875 Millionen Euro) und sie stellen die stärkste Gruppe unter den internationalen Investoren dar.

Einzelverkäufe bestimmen den Investmentmarkt – Portfolioquote steigt wieder
Insgesamt summierte sich das auf Portfoliotransaktionen entfallende Investmentvolumen auf 540 Millionen Euro. Durch den Kauf von sehr großvolumigen Portfolios, besonders von angelsächsischen aber auch verstärkt asiatischen Investoren, hat sich die Portfolioquote zum Halbjahr im Vergleich zum Jahresauftakt um 18 Prozentpunkte auf über 37 Prozent erhöht (1 Halbjahr 2014: 53 Prozent). Das Gros des Transaktionsvolumens konnte jedoch durch Käufe von Einzelassets realisiert werden, welche mit einem Anteil von 63 Prozent am Gesamtvolumen weiterhin den Investmentmarkt bestimmen.

Hohe Nachfrage sorgt für rückläufige Spitzenrendite – Steigende Risikoneigung
Die anhaltend hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien aus dem In- und Ausland aufgrund der weiter zunehmenden Diversifikation der Anlagestrategie auf Seiten der Investoren in Richtung alternativer Immobilienanlagen sorgte im bisherigen Jahresverlauf für weiter sinkende Netto-Spitzenrenditen. Entsprechend gaben die Immobilienrenditen für erstklassige Core-Produkte auch im zweiten Quartal um 0,2 Prozentpunkte auf 5,60 Prozent binnen drei Monaten weiter nach

„Die Netto-Spitzenrenditen für erstklassige Logistikobjekte mit moderner Ausstattungsqualität an etablierten Standorten liegen gegenüber den Top-Objekten des Büro- und Einzelhandelssegment wie beispielsweise in München etwa 160 oder 200 Basispunkte höher. Ein wesentlicher Grund gerade für institutionelle Investoren aus dem In-und Ausland sich eingehender mit der Assetklasse Logistik zu beschäftigen, zumal die sehr guten Fundamentaldaten des Logistik- und Produktionsstandort Deutschland gepaart mit einem regen Binnenkonsum und einer hohen Dynamik im Bereich des E-Commerce solide Ausgangsdaten für ein nachhaltiges Investment bieten“, so Oulds weiter. „Angesichts der fortgeschrittenen Renditekompression im Core-Segment sehen wir mehr und mehr Investments mit einer größeren Attribution in Form kürzerer Mietverträge oder höherer Leerstände, die die Investoren aufgrund der niedrigen Fertigstellungszahlen in der jüngeren Vergangenheit und dem daraus resultierenden Mangel an modernen und effizienten Logistikflächen als Chance im Hinblick auf die Wertsteigerung der Immobilie betrachten“, so Oulds.

Ausblick

„Wir erwarten, dass sich die Investmentdynamik des deutschen Logistikinvestmentmarkts aufgrund der positiven gesamtwirtschaftlichen Perspektive und der anhaltenden hohen Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikflächen seitens der Nutzer, im zweiten Halbjahr weiter fortsetzen wird“, so Linsin. „Da Investoren verstärkt bereit sind auch in Einzelobjekte und Portfolios mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten zu investieren und wir eine Vielzahl an Portfoliotransaktionen in der zweiten Jahreshälfte erwarten, rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen für 2015 das insgesamt über dem des Vorjahres liegen könnte“, so Linsin in seinem Ausblick.

Ansprechpartner:
Kai F. Oulds
CBRE GmbH
Head of Logistics Investment
+49 69 17 00 77 33
kai.oulds@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com