• Fulminanter Jahresstart – Transaktionsvolumen mit 1,8 Milliarden Euro 31 Prozent über dem Vorjahreswert

• 77 Prozent des Investmentvolumens entfallen auf internationale Investoren

• Produktmangel sorgt für weiteren Druck auf Spitzenrenditen – rückläufige Renditen im weiteren Jahresverlauf erwartet

Der deutsche Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien erlebte ein sehr dynamisches Auftaktquartal: In den ersten drei Monaten des Jahres 2018 wurden nach einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE mit 1,8 Milliarden Euro rund 31 Prozent mehr investiert als im vergleichbaren Zeitraum des Jahres 2017, das mit einem Transaktionsvolumen von 8,3 Milliarden Euro als Ausnahmejahr gilt. Dies entspricht zugleich auch dem besten Jahresauftaktergebnis seit dem Aufzeichnungsbeginn 2009. Mit einem relativen Anteil von 15 Prozent am gesamten gewerblichen Investmentvolumen wurde in deutsche Logistikimmobilien erstmals das zweitmeiste Kapital nach Büroimmobilien allokiert. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von fast vier Prozentpunkten.

Börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs sowie Asset- und Fondsmanager dominanteste Nettokäufergruppen
Die stärkste Nettokäufergruppe in den ersten drei Monaten waren börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs. Sie kauften Logistikimmobilien im Wert von 664 Millionen Euro, während sie sich lediglich von Objekten im Wert von 351 Millionen Euro trennten. Unter den stärksten Nettoinvestoren befinden sich mit einem Plus von 289 Millionen Euro auch die kapitalstarken Asset- und Fondsmanager. Versicherungen und Pensionskassen folgen auf dem dritten Platz (199 Millionen Euro). Besonders institutionelle Investoren wie Versicherungen, berufsständische Versorgungswerke und Pensionsfonds zeigten im Vorjahresvergleich eine höhere Aktivität auf dem Logistikinvestmentmarkt, um so ihre Immobilienquote zu erhöhen. „Im Anlagefokus der institutionellen Investoren stehen dabei vor allem Core-Investitionsobjekte mit langen Mietverträgen in den etablierten Logistikmärkten“, analysiert Oulds.

Interesse internationaler Investoren bestimmt Marktgeschehen – asiatische Investoren weiter auf dem Vormarsch
„Deutschland gilt aufgrund seiner zentralen Lage, der hervorragenden wirtschaftlichen Perspektive sowie der gut ausgebauten Infrastruktur weltweit als einer der sichersten Anlagehäfen und Zielmärkte. Deutsche Logistikimmobilien stehen entsprechend nicht nur bei nationalen, sondern vor allem auch bei internationalen Akteuren hoch im Kurs“, erläutert Oulds. Das sehr gute Ergebnis in den ersten drei Monaten wurde insbesondere durch das ungebremste Anlageinteresse ausländischer Investoren positiv beeinflusst, die auf der Suche nach attraktiven Anlageprodukten sind. Sieben der zehn größten Transaktionen entfielen auf ihr Konto. Infolge großvolumiger Transaktionen, darunter Objekte aus paneuropäischen Paketverkäufen, stieg ihr Anteil am Logistikinvestmentvolumen auf 77 Prozent (Q1 2017: 59 Prozent). „Die getätigten Transaktionen internationaler Anleger summierten sich in den ersten drei Monaten auf insgesamt 1,4 Milliarden Euro und verdeutlichen das große Vertrauen, das internationale Investoren in den Standort Deutschland setzen, der ein nachhaltig sicheres und lohnenswertes Investment verspricht“, erklärt Oulds.

„Neben klassischen Immobilientransaktionen stellen wir vor allem bei asiatischen Investoren zunehmend einen Trend zu Unternehmensübernahmen und -beteiligungen fest, die dadurch Zugang zum deutschen Markt erhalten“, erläutert Oulds. Mit Investitionen in Höhe von 621 Millionen Euro hatten Anleger aus dem asiatischen Raum einen Anteil am gesamten Logistikinvestmentvolumen von 34 Prozent. Auf dem zweiten Platz standen Investoren aus den Vereinigten Staaten mit 426 Millionen Euro (23 Prozent), gefolgt von Investoren aus dem Vereinigten Königreich mit 187 Millionen Euro (zehn Prozent).

Spitzenrenditen für Core-Objekte merklich unter Druck
Die Spitzenrenditen im Logistiksegment stehen aufgrund des großen Interesses deutlich unter Druck. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Logistikimmobilien in etablierten Logistikmärkten blieb bei einem sich verknappenden Angebot gegenüber dem Vorquartal vorerst stabil bei 4,40 Prozent – Anfang 2017 lag die Rendite noch bei 4,90 Prozent. „Im Segment Light Industrial registrieren wir ebenfalls einen hohen Nachfragedruck“, sagt Oulds. Dieser sorgte für einen Rückgang um 25 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal und resultierte in einer Spitzenrendite von 6,25 Prozent (Q1 2017: 6,75 Prozent). „Von einer Umkehr der anhaltenden Renditekompression in den kommenden Quartalen ist nicht auszugehen“ so Oulds weiter.

Ausblick: Transaktionsvolumen über sechs Milliarden Euro erwartet
Die Umfrageergebnisse im Rahmen der CBRE EMEA Investor Intentions Survey 2018 lassen ein anhaltend großes Investoreninteresse an Logistikimmobilien erwarten. Demnach sind Logistikimmobilien für europäische Investoren erstmals die meist nachgefragteste Assetklasse und haben damit den langjährigen Spitzenreiter Büroimmobilien überholt. „Für das Gesamtjahr rechnen wir angesichts der sich in der Vermarktung befindlichen Projekte mit einem Transaktionsvolumen auf einem hohen Niveau“, prognostiziert Oulds. Ein erneutes Rekordjahr ist angesichts des Ausnahmejahres 2017 nicht zu erwarten.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Logistikimmobilien)

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Ansprechpartner:

Kai F. Oulds
CBRE GmbH
Head of Logistics Investment
+49 69 17 00 77 33
kai.oulds@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Senior Analyst
+49 69 17 00 77 150
Jan.schwarze@cbre.com