• Transaktionsvolumen mit 8,3 Milliarden Euro 86 Prozent über dem Vorjahreswert
• Internationale Akteure dominieren deutschen Logistikinvestmentmarkt – asiatische Investoren aktivste Käufergruppe
• Weiter fallende Spitzenrendite – Neubauentwicklungen zunehmend im Fokus
• Dynamische Fortsetzung der Investmentstory für 2018 erwartet

Der Handel mit deutschen Lager- und Logistikimmobilien entwickelt sich weiterhin sehr dynamisch. Durch das ungebrochen hohe Interesse nationaler und internationaler Investoren wurden im Jahr 2017 Immobilien im Wert von 8,3 Milliarden Euro gehandelt.

Damit wurde das bisherige Spitzenergebnis aus dem Vorjahr deutlich um 3,9 Milliarden beziehungsweise 86 Prozent übertroffen – dies stellt einen neuen historischen Rekordwert dar. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Anteil Logistik am gesamten Investmentvolumen zum Jahresende erstmals zweistellig
„Nach einem etwas schwächeren dritten Quartal konnten wir ein sehr starkes Jahresendgeschäft beobachten – basierend vor allem auf einer Vielzahl von Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Mit einem Transaktionsumsatz von 2,3 Milliarden Euro wurde das zweitbeste Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn registriert. Insgesamt stieg der Anteil am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt gegenüber dem Vorjahreswert um sechs Prozentpunkte auf 14,5 Prozent – dies verdeutlicht die anhaltende Attraktivität des deutschen Logistikimmobilienmarktes. Das Segment Lager/Logistik zählt damit nach den Büro- und Einzelhandelsimmobilien wiederholt zu einer der begehrtesten Anlageklassen.

Nachfrageüberhang sorgt für anhaltende Renditekompression
Nicht zuletzt aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der damit verbundenen Möglichkeit, bei Core-Produkten selbst bei konservativen Beleihungsläufen, Cash-on-Cash-Returns im hohen einstelligen Bereich zu erzielen, ist die Nachfrage nach Logistikimmobilien ungebrochen hoch. Der Run auf das Logistiksegment ist auch dem attraktiven, relativ höheren Renditeniveau geschuldet, das einen Spread von bis zu 170 Basispunkten gegenüber den traditionellen Anlageklassen Büro und Einzelhandel sowie festverzinslichen Wertpapieren aufweist. Infolge des starken Anlageinteresses bei einem sich verschärfenden Produktmangel im Core-Segment haben die Nettoanfangsrenditen eine weitere Renditekompression um zehn Basispunkte erfahren und notieren aktuell bei 4,40 Prozent. „Für die kommenden Monate erwarten wir keine Trendumkehr, sondern eine anhaltende Renditekompression – wenn auch in kleineren Schritten. Die erzielbaren Spitzenrenditen hierzulande werden dabei trotz dieser Renditekompression weiterhin dafür sorgen, dass sich vor allem internationale institutionelle Immobilieninvestoren dem deutschen Logistikinvestmentmarkt verstärkt zuwenden“, sagt Oulds.

Projektentwicklungen von Lager- und Logistikobjekten vermehrt im Fokus der Anleger
Die zunehmende Bedeutung der Handelslogistik durch den Onlinehandel sowie die Neuausrichtung der Supply Chain in der Industrie 4.0 erfordern immer größere und modernere Flächen und somit Neubaten. „Vor dem Hintergrund des knappen Angebots an investmentfähigen Bestandsimmobilien rücken Projektentwicklungen vermehrt in den Fokus der Investoren. Sowohl vorvermietete als auch spekulativ errichtete Neubauten wechseln noch vor deren Fertigstellung im Rahmen von Forward Purchases oder Forward Fundings den Eigentümer. Mit einem allokierten Volumen von rund einer Milliarde Euro entfallen etwa zwölf Prozent des Investitionsvolumens auf Projektentwicklungen“, erklärt Linsin. Während deutsche institutionelle Akteure in diesem Segment überwiegend via Offene Immobilien- und Spezialfonds in Einzelobjekte investiert haben, zeigten sich internationale Anleger durch Portfoliotransaktionen sehr aktiv.

Asiatische Investoren dominieren den Logistikinvestmentmarkt 2017
Internationale Investoren trugen mit Investments in Höhe von 6,3 Milliarden Euro mehr als drei Viertel zum Logistikinvestmentvolumen bei und haben ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr (46 Prozent) deutlich erhöht. „Während sich das Transaktionsvolumen inländischer Anleger mit zwei Milliarden Euro auf Vorjahresniveau bewegt, basiert der historische Rekordumsatz insbesondere auf dem verstärkten Anlageinteresse ausländischer Investoren. Besonders asiatische Akteure zeigten sich sehr aktiv und erwarben Logistikimmobilien im Wert von 4,1 Milliarden Euro“, sagt Linsin. Diese zeichneten damit für 49 Prozent des gesamten Logistikinvestmentvolumens verantwortlich.

Ausblick 2018: Transaktionsvolumen von bis zu fünf Milliarden Euro erwartet
„In Anbetracht sehr guter Fundamentaldaten werden deutsche Lager- und Logistikimmobilien auch im kommenden Jahr stark nachgefragt werden. Eine Wiederholung des hohen Transaktionsvolumens wird es voraussichtlich nicht geben. Ein Umsatzvolumen auf dem Niveau des Vorjahres von bis zu fünf Milliarden erscheint realistisch“, so Linsin.

„Es befinden sich einige Projekte in der Pipeline und wir beobachten ein verstärktes Interesse internationaler Investoren an qualitativ hochwertigen Objekten auch außerhalb der Topstandorte mit bonitätsstarken Mietern und langen Mietvertragslaufzeiten“, erläutert Oulds. „Die fortschreitende Renditekompression und die steigende Konkurrenz im Core-Segment werden zudem das Augenmerk vieler Investoren auf Bestandsobjekte mit größerem Wertsteigerungspotenzial in Form von kürzeren Mietverträgen sowie höheren Leerständen lenken“, erklärt Oulds. Aufgrund des Mangels an modernen Flächen bei einer gleichzeitig hohen und breit gefächerten Nutzernachfrage nach Logistiklösungen sind Investoren verstärkt bereit, auf derartige management-intensive Immobilien in den gefragten Lager- und Logistikmärkten auszuweichen, wenngleich auch in diesem Segment die Renditen zuletzt weiter nachgegeben haben.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Logistikimmobilien)

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Kai F. Oulds
CBRE GmbH
Head of Logistic Investment
+49 69 17 00 77 33
kai.oulds@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com