Frankfurt,
13
Oktober
2014
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00:00
Europe/Amsterdam

Logistikimmobilienmarkt 3. Quartal 2014: Investmentmarkt eröffnet Rekordjagd

Rund 2,4 Milliarden Euro in den ersten neun Monaten 2014 umgesetzt // Gesamtergebnis aus dem Vorjahr bereits um elf Prozent übertroffen // Nachfrage ausländischer Investoren bleibt ungebrochen hoch – 61 Prozent des Transaktionsvolumens durch Mittelzuflüsse aus dem Ausland // Insbesondere angelsächsische Investoren mit hohem Interesse an deutschen Logistikimmobilienportfolios


Der Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien setzt seinen Höhenflug mit unverminderter Dynamik fort und erreicht mit dem besten Ergebnis seit 2008 wieder Vorkrisenniveau. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberaters CBRE wurden in den ersten drei Quartalen 2014 bereits rund 2,4 Milliarden Euro in deutsche Lager- und Logistikimmobilien investiert. Dies entspricht einem erneut signifikanten Anstieg des Investitionsvolumens von rund 39 Prozent gegenüber dem ohnehin bereits sehr dynamischen Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig wird damit das Gesamtergebnis aus dem Vorjahr bereits um elf Prozent übertroffen.

Neben dem Rekordumsatz aus dem ersten Quartal mit fast 1,3 Milliarden Euro beliefen sich auch die beiden nachfolgenden Quartale jeweils auf ein Volumen von mindestens 500 Millionen Euro – nur fünf der letzten 20 Quartale konnten diese Marke knacken. „Das Geschehen auf dem Investmentmarkt beeindruckt zudem nicht nur absolut“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE. Relativ betrachtet sind seit nunmehr drei Jahren zweistellige Wachstumsraten im Jahresvergleich zu verzeichnen, was zu einem deutlichen Ausbau des Anteils von Lager- und Logistikimmobilien am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen führte. Mit einem relativen Anteil von 9,4 Prozent floss fast jeder zehnte Euro in dieses Segment, womit sich die Logistik hinter dem Büro- und Einzelhandelssegment als derzeit drittstärkste Anlageklasse auf dem Immobilieninvestmentmarkt etabliert hat. „Auch der Zugewinn von 2,3 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr verdeutlicht die hohe Attraktivität bei den Immobilieninvestoren abermals deutlich, zumal Logistikimmobilien über alle Investorentypen hinweg sehr gefragt sind“, erklärt Oulds. Stärkster Investorentyp waren bis dato Asset- und Fondmanager, aber auch offene Immobilien- und Spezialfonds, REITs, Versicherungen und Pensionsfonds, geschlossene Immobilienfonds oder Privatinvestoren investierten jeweils mindestens einen dreistelligen Millionenbetrag.

Hohes Interesse ausländischer Investoren
Die hohe Attraktivität des deutschen Logistikmarkts bleibt auch im Ausland nicht verborgen. Rund 61 Prozent des investierten Kapitals gehen auf Mittelzuflüsse aus dem Ausland zurück. Nachdem noch zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres der Anteil inländischer Investoren leicht überwog, hat sich dieses Bild einmal gedreht. „Vor allem spezialisierte Logistikfonds aus dem angelsächsischen Raum nutzen angesichts der weiter voranschreitenden Renditekompression in ihren jeweiligen Heimatmärkten zunehmend die Gelegenheit, in renditestarke deutsche Logistikimmobilien zu investieren und sind dabei vor allem auf großvolumige Portfolien fokussiert“, erläutert Oulds.


Neben der Standortqualität Deutschlands, das in einem Vergleich von 160 Ländern in diesem Jahr von der Weltbank wiederholt zum Land mit der größten logistischen Leistungsfähigkeit gekürt wurde, überzeugt vor allem die hohe Rendite, die hierzulande mit Logistikimmobilien erzielt werden kann. Zwar ließ sich aufgrund der immensen Nachfrage und des limitierten Angebots insbesondere im Core-Segment zuletzt eine weitere Reduzierung der Netto-Spitzenrendite um 0,25 Prozentpunkte registrieren – eine Entwicklung, die auch in Sekundärmärkten zu beobachten ist. Im internationalen Vergleich aber auch in Relation zu traditionellen Immobilienanlageklassen in Deutschland bleibt die Rendite jedoch weiter hochattraktiv. So liegen die Netto-Spitzenrenditen für langfristig vermietete Logistikobjekte mit moderner Ausstattungsqualität an etablierten Standorten gegenüber Topobjekten des Büro- oder Einzelhandelssegments nach wie vor etwa 140 bis 190 Basispunkte höher – wenngleich aufgrund der großen Nachfrage nach Logistikobjekten tendenziell eine weitere Einengung der Rendite nicht unwahrscheinlich ist.

Steigende Nachfrage nach Value-Add-Produkten?
Vor allem bei ausländischen Investoren ist seit geraumer Zeit eine zunehmende Bereitschaft zu erkennen, auch in chancenreichere, sogenannte Value-Add-Produkte mit einem höheren Rendite-Risiko-Profil zu investieren. Dabei ergeben sich vor allem im Zusammenhang mit der wachsenden Bedeutung des Online-Handels attraktive Investitionsmöglichkeiten, wie z. B. XXL-Logistikimmobilien, die derzeit nicht ausschließlich, aber doch überwiegend von Investoren aus dem Ausland wahrgenommen werden. Durch den stetig wachsenden Onlinehandel sowie neuen Kundenansprüchen im Sinne von „Same Day Delivery“ und sogar „Same Hour Delivery“, werden E-Commerce-orientierte Logistikimmobilien zudem nicht nur zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor in der Branche, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit auch auf dem Investmentmarkt eine zunehmend gewichtigere Rolle spielen. Neben XXL-Logistikimmobilien sind es dabei vornehmlich lagerlose Umschlags-zentren, sogenannte Cross-Docks, die angesichts des absehbar weiter wachsenden Internethandels zunehmend beliebter werden. Davon abgesehen lässt sich jedoch auch eine wachsende Nachfrage nach Produktionsimmobilien/Light Industrial feststellen.


Ausblick
Trotz der geopolitischen Instabilität in der Ost-Ukraine und einer Eintrübung des Geschäftsklimas bleibt die konjunkturelle Grundtendenz der deutschen Wirtschaft weiterhin positiv. Zwar gab die Wirtschaftsleistung im zweiten Quartal preis-, saison- und kalenderbereinigt unerwartet um 0,2 Prozent nach, angesichts robuster Arbeitsmarktdaten, eines hohen Binnenkonsums sowie eines prosperierenden Außenhandels gehen die jüngsten Prognosen jedoch von einer nur kleinen Delle in einer ansonsten intakten, deutschen Wirtschaft aus. „Die Logistikbranche bleibt aufgrund der Rahmenbedingungen zwar nicht gänzlich unbeeindruckt, wobei vor allem die rückläufigen Auftragseingänge im industriellen Sektor auf die Stimmung drücken. Insgesamt bleibt die Branche jedoch weiter überwiegend optimistisch“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. „Dies lässt sich auch daran erkennen, dass die Branche plant, mittelfristig eher Kapazitäten auf- als abzubauen. Gehen wir von einer wieder anziehenden Konjunktur aus, wie sie für die wichtigsten deutschen Außenhandelspartner sowie auch für Deutschland selbst für 2015 prognostiziert wird, sollte der Bedarf an Logistikdienstleistungen und damit die Flächennachfrage hierzulande daher weiter zulegen.“ Dabei sollte die Nachfrage zusätzlich durch die stetig wachsende Bedeutung des Online-Handels sowie dem Aufwärtstrend bei Kurier-, Express- und Paketdiensten stimuliert werden. So ermittelte der Bundesverband Internationaler Express- und Kurierdienste (BIEK) nicht nur ein sehr dynamisches Wachstum des Sendungsvolumens seit dem Jahr 2000, sondern geht auch in Zukunft von einem weiteren, deutlichen Anstieg der Sendungsvolumina aus. Hieraus, aber auch aufgrund der nach wie vor guten, gesamtwirtschaftlichen Prognosen ergeben sich sowohl für die Logistikbranche, als auch für Investoren weiter attraktive Perspektiven.

Die vollständige Pressemitteilung inkl. aller Abbildungen finden Sie im Anhang

Ansprechpartner:
Kai F. Oulds
CBRE GmbH
Head of Logistics Investment
+49 69 17 00 77 33
kai.oulds@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com



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