Logistikimmobilieninvestmentmarkt 2019 mit äußerst dynamischer Jahresendralley
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Transaktionsvolumen 2019 mit 6,9 Milliarden Euro leicht über Vorjahresniveau
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Jahresendralley mit 2,7 Milliarden Euro alleine im vierten Quartal
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Rückgang der Spitzenrendite im Vorjahresvergleich um 0,40 Prozentpunkte auf 3,60 Prozent
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Erhöhte Bereitschaft zu Sale-and-Lease-Back-Transaktionen bei deutschen Unternehmen
2019 erreichte der Logistikimmobilieninvestmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 6,9 Milliarden Euro. Damit war eine leichte Steigerung von einem Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen. Die Investmentaktivitäten fokussierten sich vor allem auf das Schlussquartal. So wurde im vierten Quartal 2019 ein Transaktionsvolumen von 2,7 Milliarden Euro oder 39 Prozent des Gesamtumsatzes erreicht. Portfolio- und Einzeltransaktionen teilten das Investmentgeschehen über das Jahr hinweg dabei gleich auf – verglichen mit dem Vorjahr sank der Anteil des Portfoliovolumens jedoch um elf Prozentpunkte. Dies ist darauf zurückzuführen, dass eine niedrigere Anzahl an Portfoliotransaktionen verzeichnet wurde (minus zehn Prozent) und eine Größenverschiebung des Transaktionsvolumens bei Einzelassets bei relativ gleichbleibender Anzahl (plus drei Prozent) 2019 stattgefunden hat. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Abgesehen von dem Ausnahmejahr 2017 konnten wir 2019 am Logistikimmobilienmarkt das höchste Investitionsvolumen der vergangenen Dekade verzeichnen.
Die hohe Aktivität der Investoren ist nicht zuletzt auf das niedrige Zinsniveau und den positiven Renditespread bei Investments in Logistikimmobilien zurückzuführen.

Objekte im Speckgürtel der Metropolregionen sowie kleinere Paketverteilzentren sind bei der Zusammenstellung der Portfolios beliebt. Zudem rücken aufgrund der Produktknappheit bei Investoren vermehrt Objekte in den Fokus die sich außerhalb dieser Metropolregionen und damit außerhalb der für andere Assetklassen interessanten Standorte befinden. Derartige Standorte ergeben für Logistikinvestoren dann Sinn, wenn sie Teil deutschlandweiter oder gar europaweiter Logistiknetzwerke sind und in diesen eine wichtige Rolle einnehmen.

Bisher hatte die konjunkturelle Abkühlung der deutschen Wirtschaft keine negativen Auswirkungen auf das Interesse der Investoren an deutschen Logistikimmobilien. Die Stimmung bei den deutschen Unternehmen hat sich zuletzt wieder etwas gebessert und auch aus dem für den hiesigen Wirtschaftsstandort bedeutenden Automobilsektor kamen jüngst wieder etwas bessere Zahlen, wenngleich die Branche in einem ausgeprägten strukturellen Wandel steckt. Die Binnenkonjunktur sorgt durch einen kräftigen Beschäftigungszuwachs, niedrige Zinsen und eine expansive Finanzpolitik mit entsprechend niedriger Inflation und damit hohen Realeinkommen für einen gewissen Ausgleich, der auch der hiesigen Logistikbranche vor allem aus dem konsum- und baunahen Bereich zu Gute kommt.
Verglichen mit 2018 stieg der Anteil deutscher Akteure am Investmentgeschehen um acht Prozentpunkte auf 44 Prozent.

Internationale Investoren sind dennoch weiterhin äußerst interessiert an deutschen Logistikimmobilien. Die meisten internationalen Gelder flossen 2019 aus dem Vereinigten Königreich in den deutschen Logistikinvestmentmarkt, gefolgt von Singapur und den Vereinigten Staaten. So gingen die fünf größten Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von knapp 1,8 Milliarden Euro an internationale Investoren außerhalb der Eurozone.
Spitzenrendite weiter unter Druck
Die Nettospitzenrendite lag Ende 2019 bei 3,6 Prozent. Das bedeutet im Vergleich zu 2018 einen Rückgang um etwa 0,4 Prozentpunkte. Im letzten Quartal 2019 betrug der Rückgang der Spitzenrendite 0,1 Prozentpunkte.

Zukünftig dürfte ein weiterer Rückgang der Spitzenrendite möglich sein. Durch die zuletzt wieder gestiegene Unsicherheit infolge geopolitischer Risiken suchen Investoren vermehrt sichere Anlagehäfen. Dadurch sollte die Bundesanleihe als Referenzzins weiter nachgeben, nachdem sie sich zum Jahresausklang 2019 deutlich erholen konnte. Entsprechend wird der Druck auf die Immobilienrenditen zunehmen und damit eine weitere Verschiebung der Investorennachfrage hin zu Industrie und Logistik nach sich ziehen. Damit bleibt Deutschland der europaweit teuerste Standort, ist aber aufgrund seiner Größe, der diversifizierten Wirtschaftsstruktur und dem strukturellen Wandel infolge von Digitalisierung, E-Mobilität und weiter moderat wachsendem Onlinehandel immer noch eine begehrte Investmentdestination.
Ausblick auf 2020

Auch für 2020 erwarten wir ein starkes Transaktionsvolumen, da nicht nur die Nachfrage weiterhin stark ist, sondern da sich auch eine leichte Entspannung bei der Produktknappheit abzeichnet. Einen wichtigen Schub für die Produktverfügbarkeit stellt die steigende Bereitschaft zu Sale-and-Lease-Back-Transaktionen dar. Grund dafür ist unter anderem die sich wandelnde Mentalität und Struktur des Mittelstandes, der zunehmend bereit ist, sich von seinen bisher eigengenutzten Gewerbeimmobilien zu trennen.
Logistikinvestmentmarkt Deutschland
*Nettoanfangsrendite
Quelle: CBRE Research, Q4 2019.
Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Logistikimmobilien)
Quelle: CBRE Research, Q4 2019.
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