- Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien mit rund 57,4 Milliarden Euro neun Prozent über Vorjahreswert

- Investmentvolumen ausländischer Investoren steigt um 19 Prozent auf über 28,2 Milliarden Euro

- Asiatische Investoren mit einem relativen Anteil von elf Prozent

- Transaktionsumsatz außerhalb der großen Investmentzentren legt überproportional zu

Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien konnte im Gesamtjahr 2017 mit einem Transaktionsumsatz von 57,4 Milliarden Euro das zweitbeste Resultat nach dem Boom im Jahre 2007 (57,5 Milliarden Euro) registriert werden. Damit wurde das Vorjahresergebnis um neun Prozent übertroffen. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte)

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Transaktionsvolumen internationaler Investoren steigt stark

Im zurückliegenden Jahr steigerten internationale Investoren ihr Engagement am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt weiter deutlich auf 28,2 Milliarden Euro. Sie investierten rund 4,6 Milliarden Euro oder gut 19 Prozent mehr als im Vorjahr, wodurch ihr Anteil am Gesamttransaktionsvolumen auf 49 Prozent anstieg. Deutsche Anleger investierten dagegen in ähnlicher Höhe wie im Vorjahr (plus ein Prozent). In den Top-7-Standorten verbuchten internationale Anleger sogar mehr als die Hälfte des Investmentvolumens für sich.

Asiatische Investoren weiter auf Expansionskurs

Neben europäischen Anlegern waren insbesondere asiatische Investoren aktiv. Nahezu elf Prozent des deutschlandweiten Transaktionsvolumens entfiel auf diese Anlegergruppe – sogar mehr als auf die schon lange am Markt etablierten nordamerikanischen Investoren (zehn Prozent). Dabei ist auffällig, dass asiatische Investoren rund 62 Prozent ihres Investmentvolumens außerhalb der Topstandorte allokierten. Hier zeigt sich, dass der Markteintritt über die großen Gateway Cities gelungen ist und sich nun standortunabhängiger orientiert wird, während gleichzeitig durch große Paketkäufe – 2017 im Wesentlichen getrieben durch diverse Übernahmen von Logistikimmobilien – die Exposition am deutschen Markt signifikant erhöht wird. Unter den Topstandorten bevorzugten asiatische Investoren Düsseldorf, wo sie einen Anteil am Gesamtvolumen von mehr als 19 Prozent erreichten – durchschnittlich lag ihr Anteil in den Topstandorten im einstelligen Prozentbereich.

Großvolumige Portfolios stehen im Fokus

Insgesamt wurden im Jahresverlauf 106 Transaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro registriert, die sich auf gut 29 Milliarden Euro summieren. Lediglich knapp ein Drittel davon entfiel auf deutsche Anleger. Unter den 20 größten Transaktionen wurden nur fünf als Einzelobjekte gehandelt, die überwiegende Mehrheit entfiel auf Portfolios. Auch hier dominierten internationale Investoren das Marktgeschehen deutlich: Nur sechs der 20 größten Transaktionen wurden durch deutsche Unternehmen abgeschlossen. Im Jahresendquartal wurden durch sie 15 Transaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro getätigt, dies entsprach jedoch 61 Prozent des Volumens in dieser Größenordnung. Unter den großvolumigen Abschlüssen zum Jahresende waren das durch die österreichische Signa Holding erworbene Primus-Portfolio mit prominenten Objekten in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München, die Übernahme des Immobilienbestandes der Apollo Global Management durch die israelische Intown Property Management sowie das von der Global Logistic Properties aus Singapur erworbene Pearl-Portfolio. Die größten Einzeltransaktionen waren der Tower 185 in Frankfurt, der mit dem Verkauf an Deka Immobilien zugleich auch den größten Erwerb durch einen deutschen Käufer darstellte.

Transaktionsumsatz in den Topstandorten legt insgesamt trotz eingeschränkter Produktverfügbarkeit zu

Das in die Top-7-Standorte allokierte Investmentvolumen lag bei 52 Prozent – insgesamt wurden hier knapp 1,7 Milliarden Euro oder sechs Prozent mehr investiert als im Vorjahr. Insbesondere in Berlin wurde mit einem Investmentvolumen von knapp 7,1 Milliarden Euro das Vorjahresergebnis um satte 49 Prozent übertroffen. Auch in den rheinischen Metropolen Düsseldorf und Köln wurde mit 3,2 Milliarden Euro (plus 24 Prozent) und 2,0 Milliarden Euro (plus 26 Prozent) eine deutlich höhere Investitionsaktivität registriert. In Frankfurt lag das Transaktionsvolumen mit gut 6,6 Milliarden Euro fünf Prozent über dem Vorjahreswert. Traditionell zeichneten hierfür großvolumige Büroimmobilien (Einzelobjekte) verantwortlich. In Hamburg (minus 25 Prozent), Stuttgart (minus 19 Prozent) und München (minus acht Prozent) war der registrierte Investmentumsatz trotz der sehr großen Nachfrage aus dem In- und Ausland rückläufig. Der Anlagedruck sorgt hier zum Teil dafür, dass sich Investoren für eine längere Haltedauer entscheiden. Dennoch wurde in beiden Metropolen der durchschnittliche Umsatz der vergangenen zehn Jahre deutlich übertroffen (plus 22 Prozent in Hamburg und plus 49 Prozent in München).

Trotz des hohen Anteils der Topstandorte am Gesamtvolumen zeigt sich die zunehmende Tendenz von Investoren, in B-Standorte und Regionalzentren auszuweichen. Hier stieg das Investmentvolumen im Jahresverlauf um mehr als 3,2 Milliarden Euro oder 13 Prozent an. Dies ist auch dem deutlich höheren Anteil an Portfoliotransaktionen zuzuschreiben. Lag er in den Top 7-Standorten insgesamt lediglich bei 20 Prozent, so floss außerhalb dieser Investmentzentren mehr als die Hälfte der Investments im Rahmen von Paketkäufen. Bundesweit erreichte die Portfolioquote 35 Prozent.

Top-7-Investmentmärkte (Gewerbeimmobilien)

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Büroimmobilien weiterhin führende Assetklasse – Rekordumsatz bei Logistikimmobilien

Büroimmobilien stehen weiterhin an erster Stelle in der Investorengunst. Mit 28,1 Milliarden Euro entfiel fast die Hälfte des Gesamtvolumens auf diese Assetklasse – gut 3,3 Milliarden Euro mehr als im Vorjahr. In den Topstandorten lag dieser Wert mit 74 Prozent nochmals deutlich höher. An zweiter Stelle standen Einzelhandelsimmobilien mit knapp 25 Prozent des bundesweiten Investmentvolumens (knapp 14,1 Milliarden Euro). Hier entfiel der Löwenanteil auf Käufe außerhalb der Topstandorte, insbesondere im Rahmen großer Portfoliokäufe. Lager- und Logistikimmobilien belegten mit fast 15 Prozent den dritten Platz. Hier erhöhte sich das Investmentvolumen im Vorjahresvergleich um 86 Prozent auf einen neuen Rekordwert von über 8,3 Milliarden Euro. Auch hier wurden die Investments überwiegend außerhalb der großen Investmentzentren getätigt. In der Assetklasse Hotel hingegen, auf die mit gut vier Milliarden Euro sieben Prozent des Gesamtvolumens entfielen, wurden 68 Prozent in den Top 7-Investmentstandorten angelegt.

Renditekompression setzt sich weiter fort – Ausweichstrategien gesucht

Über fast alle Assetklassen und Märkte hinweg haben die Spitzenrenditen für erstklassige Gewerbeimmobilien im Schlussquartal 2017 aufgrund des ungebrochen hohen Nachfrageüberhangs, noch einmal weiter nachgegeben. Für Büroimmobilien in den CBD-Lagen (Central Business District) der Top-7-Investmentmärkte lag die Nettoanfangsrendite mit nunmehr 3,28 Prozent sieben Basispunkte unter dem Vorquartalswert. Im Jahresvergleich gab die durchschnittliche Spitzenrendite damit um fast einen halben Prozentpunkt nach. Für erstklassige Geschäftshäuser in zentralen Einkaufslagen lag die Rendite mit durchschnittlichen 3,16 Prozent 14 Basispunkte unter dem Wert aus dem dritten Quartal beziehungsweise gut 30 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.

Den stärksten Renditerückgang im Jahresverlauf verzeichnen die derzeit stark nachgefragten Assetklassen Hotel und Logistik. Hier lagen die Spitzenrenditen mit 4,00 beziehungsweise 4,40 Prozent jeweils einen halben Prozentpunkt unter dem Wert von Ende Dezember 2016. Während sich die Spitzenrendite im Hotelsegment langsam auf diesem historisch niedrigen Niveau zu stabilisieren scheint, konnte im Logistikbereich auch im vierten Quartal ein weiterer Rückgang um zehn Basispunkte verzeichnet werden. „Die vormals alternativen Assetklassen Hotel- und Logistikimmobilien haben sich über die vergangenen Jahre zunehmend weiter als eigenständige Anlageform innerhalb des Immobiliensektors etabliert. Zwar beträgt der Renditeabstand zu Büroimmobilien oder erstklassigen Geschäftshäusern weiterhin gut 100 bis 150 Basispunkte, jedoch befinden sich aktuell die Renditen damit eher auf dem Niveau von Shopping-Centern in den Topinvestmentzentren und prosperierenden B-Standorten, wo sich die Renditen in den vergangenen zwölf Monaten mehr oder weniger stabil bei 4,00 beziehungsweise 4,50 Prozent einpendelten“, so Linsin. „Entsprechend beobachten wir deutschlandweit gerade im großflächigen Einzelhandel eine weitere Fokussierung der Investoren auf Lebensmittel-geankerte Fachmarktzentren, Nahversorger und Supermärkte, deren Renditen zwar ebenfalls unter Druck stehen, die zum Teil jedoch deutlich höhere Renditen erzielen.“

„Darüber hinaus verschiebt sich der Anlagefokus bei Büroimmobilien weiter auf Objekte in den Cityrandlagen und der Peripherie sowie auf Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial. 2018 wird sich dieser Trend weiter verfestigen und auch die B-Standorte dürften noch mehr in den Fokus der Investoren rücken, zumal in den großen Bürozentren das Angebot an verfügbaren Immobilien zunehmend limitierter wird und große Neubauvorhaben nur selektiv in den Markt geführt werden“, so Linsin weiter.

Ausblick 2018: Investitionsdynamik bleibt hoch – Transaktionsumsatz von 50 Milliarden Euro möglich

„Die gesamt- und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten für 2018 sind sehr vielversprechend, sodass wir auch im neuen Jahr eine ungebrochen rege Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien aus dem In- und Ausland erwarten. Unterstützt wird das sehr gute Investitionsklima weiterhin von einem relativ niedrigen Zinsumfeld, das selbst bei im Jahresverlauf 2018 erwarteten höheren Renditen am langen Ende der Zinsstrukturkurve nichts an der Attraktivität der Immobilie als sichere Kapitalanlage ändert“, sagt Linsin. „Selbst wenn sich die Rendite für langfristige Bundesanleihen von derzeit rund 40 Basispunkten zum Jahresende 2018 verdoppeln sollte, lassen sich für institutionelle Investoren mit Immobilien weiterhin auskömmliche Renditen erzielen.“

Ob es letztlich ein weiteres sehr gutes Investmentjahr oder „nur“ ein gutes wird, hängt im Wesentlichen von der Angebotssituation ab. „Der Jahresauftakt ist auf jeden Fall vielversprechend“, so Klein. „Viele sehr großvolumige Trophy-Buildings in den Investmentzentren und eine große Anzahl von Portfolios sind in der Pipeline und deren erfolgreicher Abschluss zeichnet sich bereits für die ersten Wochen des noch jungen Jahres ab. Bis zum Jahresende 2018 könnte die 50-Milliarden-Euro-Marke wie in den Vorjahren erneut erreicht werden. Entscheidend ist letztendlich das verfügbare Angebot, zumal viele neue Marktteilnehmer aus dem Ausland in Deutschland investieren wollen, um so an der Wachstumsstory des hiesigen Marktes zu partizipieren. Vor allem asiatische und hier insbesondere japanische institutionelle Investoren wie Versicherungsunternehmen, Pensionskassen oder auch Staatsfonds bauen ihr Deutschland-Exposure weiter aus – sie schätzen die viertgrößte Volkswirtschaft weltweit als eine der sichersten und stabilsten Anlagedestination.“

Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe 

Quelle: Bundesbank, CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 211 86 06 61 33
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com