• Anstieg um 26 Prozent gegenüber 2013

• Anteil ausländischer Investoren bei knapp 50 Prozent

• Eigenkapitalstarke Investoren mit geringem Leverage sowie Core-/Core Plus-Investmentstrategien dominierten das Marktgeschehen

Auf dem Hamburger Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden 2014 rund 3,6 Milliarden Euro umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von 26 Prozent. Dies geht aus dem aktuellen Investmentmarkt-Report von CBRE hervor. „Dabei waren insbesondere Büroimmobilien stark gefragt und haben das Ergebnis in die Höhe getrieben“, sagt Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg bei CBRE. Das Investmentvolumen lag hier bei etwa 2,6 Milliarden Euro. „Dies allein entspricht rund 90 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aller Assetklassen im Jahr 2013.“

Investitionen in Einzelhandelsobjekte waren sowohl absolut als auch relativ rückläufig. So wurden 2014 nur noch rund 460 Millionen Euro in dieser Assetklasse investiert, was einem Marktanteil von lediglich rund 13 Prozent, gegenüber rund 19 Prozent im Vorjahr, entspricht. „Der Rückgang ist allerdings nicht auf mangelndes Interesse der Investoren zurückzuführen, sondern auf das knappe Angebot am Markt“, erklärt Mikulicz.

Ausländer mit Investmentanteil von fast 50 Prozent

Die Relevanz ausländischer Investoren für den Hamburger Immobilienmarkt hat deutlich zugenommen. Unter anderem erwarb der US-amerikanische Assetmanager Blackstone das Sumatrakontor von Pramerica Real Estate und der kanadische REIT Dream Global sicherte sich das Bürogebäude Millerntorplatz 1 von der Credit Suisse. Bei beiden signifikanten Transaktionen war CBRE exklusiv auf Seiten des Verkäufers beratend tätig. Im Jahresvergleich haben internationale Investoren ihre Investments um rund 1,1 Milliarden Euro auf 1,8 Milliarden Euro gesteigert und somit nahezu verdreifacht. Ihr Anteil am Gesamttransaktionsvolumen betrug dabei rund 48 Prozent. Im Vorjahr waren dies nur etwa 22 Prozent. Die Investitionen von inländischen Investoren waren um rund 16 Prozent rückläufig und betrugen absolut betrachtet nur noch 1,9 Milliarden Euro.

Eigenkapitalstarke Investoren dominieren den Markt

Das Marktgeschehen wurde dominiert von eigenkapitalstarken Investoren. Versicherungen und Pensionskassen sowie Offene Immobilienfonds/Spezialfonds steigerten beispielsweise ihre Investitionen um rund 612 Millionen Euro auf 1,5 Milliarden Euro und trugen rund 42 Prozent zum Gesamttransaktionsvolumen bei. „Die für den Hamburger Markt traditionell bedeutenden Engagements von Privatinvestoren waren 2014 deutlich rückläufig und haben sich nahezu halbiert. Waren sie 2013 noch mit rund 30 Prozent am Transaktionsvolumen beteiligt, so lag ihr Anteil 2014 lediglich bei rund zwölf Prozent, respektive einem Volumen von rund 425 Millionen Euro gegenüber 876 Millionen Euro im Vorjahr. „Dies ist zum einen auf eine geringes Angebot von Investmentobjekten im traditionellen Privatsegment unter 20 Millionen Euro, zum anderen aber auf auch die vergleichsweise hohe Anzahl von Großtransaktionen mit Privatinvestoren im Vergleichszeitraum 2013 zurückzuführen“, erläutert Mikulicz.

Core- und Core Plus-Investitionen standen nach wie vor im Hauptfokus, ebenso wie die traditionellen City-/CBD-Lagen. Dementsprechend hat die Bürospitzenrendite in diesen Lagen noch einmal leicht um 15 Basispunkte nachgegeben und beträgt nunmehr 4,40 Prozent. „Das bereits zum Ende des ersten Halbjahres 2013 deutlich verstärkte Interesse der Investoren an Cityrandlagen hat sich in einigen Transaktionen konkret manifestiert und auch in diesen Lagen den Druck auf die dortige Rendite erhöht“, so Mikulicz. Sie reduzierte sich zum Jahreswechsel um fünf Basispunkte und beträgt nunmehr 5,50 Prozent. „Aufgrund der Ausweichstrategie mancher Investoren auf gute Produkte in den Non-CBD-Lagen ist im Jahresverlauf 2015 hier ebenfalls mit einem weiteren Renditerückgang zu rechnen“, erwartet Mikulicz.

Ausblick: Investoren werden risikobereiter

In diesem Jahr wird sich der positive Trend am Hamburger Investmentmarkt nach Einschätzung von CBRE weiter fortsetzen. „Das niedrige Zinsniveau und das stabile Marktumfeld in den Vermietungsmärkten sorgt dafür, dass Immobilieninvestments weiter hoch im Kurs stehen“, sagt Mikulicz. „Insbesondere die Nachfrage ausländischer Investoren wird weiter zunehmen.“ Aufgrund des knappen Angebots an Core- und Core Plus-Immobilien werde sich der Nachfrageüberhang weiter verschärfen und so den Druck auf die Spitzenrenditen weiter erhöhen. Daneben gibt es auch die Tendenz, dass Investoren – auch eher risikoaverse – bereit sind, mehr Risiken zu übernehmen. „Aufgrund des stabilen Hamburger Büromarktes und der sehr überschaubaren spekulativen Pipeline rechnen wir damit, dass Investoren auch vermehrt Chancen in spekulativen Büroprojekten oder Value Add-Beständen suchen werden“, so Mikulicz. Darüber hinaus ist der Renditeabstand zwischen CBD- und Cityrandlagen mit 110 Basispunkten immer noch größer als vor dem letzten Investmentboom. Daraus ergibt sich somit zusätzliches Potenzial für Investments in den Non-CBD-Lagen des Hamburger Marktes.